Uw vastgoedvermogen benutten

Investeren in onroerend goed is een populaire manier geworden om uw beleggingsportefeuille te diversifiëren. Overal waar we kijken, worden we voortdurend herinnerd aan de voordelen van het kopen van onroerend goed, van de vele infomercials over vastgoedseminars, of de huisshows die de ongelooflijke waarde van beheren of flippen huurwoningen.

Maar zo gemakkelijk is het niet. Een huurwoning kopen is immers niet hetzelfde als investeren in aandelen-je kunt hier en daar niet wat neerleggen en eigenaar worden. Jij hebt nodig kapitaal om die aankoop te doen. En het proces kan vaak lang en langdurig zijn. Om nog maar te zwijgen van alle risico's die ermee gepaard gaan, vooral als je je onderzoek niet doet. Maar is er een manier om op de markt te komen door uw netto waarde? Probeer het gebruik van hefboom in uw voordeel. Door dit te doen, kunt u weinig tot geen geld neerleggen en schulden gebruiken om u te helpen een opbrengst.

Lees verder voor meer informatie over hoe u kunt gebruiken hefboom

om het vermogen van uw onroerend goed te vergroten, evenals enkele van de daaraan verbonden risico's.

Wat is hefboomwerking?

Hefboomwerking is het gebruik van verschillende financiële instrumenten of geleend kapitaal- met andere woorden, schulden - om het potentiële rendement van een investering te vergroten. Het wordt vaak gebruikt op zowel Wall Street als Main Street als het over de onroerendgoedmarkt gaat. Hefboomwerking is een techniek die door zowel mensen als bedrijven wordt gebruikt om het rendementspotentieel te vergroten, en tegelijkertijd de keerzijde van eventuele risico's te vergroten als dingen niet lukken.

Hoewel het potentieel voor een goed rendement mogelijk is, zoals wanneer onroerendgoedprijzen stijgen, kan het gebruik van hefboomwerking een tweesnijdend zwaard zijn. Dat komt omdat het ook tot verliezen kan leiden als de investering in de tegenovergestelde richting beweegt. In het geval van vastgoedprijzen treden verliezen op wanneer de prijzen dalen.

Manieren om toegang te krijgen tot hefboomwerking

De gemakkelijkste manier om toegang te krijgen tot leverage is door uw eigen geld te gebruiken. In het geval van een hypotheek, krijgt u met een standaard aanbetaling van 20% 100% van het huis waarin u wilt wonen. Sommige financiering programma's kunt u nog minder geld neerleggen.

Als u het onroerend goed als een investering koopt, bevindt u zich mogelijk in een positie waarin uw partners een deel of zelfs al het geld verstrekken. Evenzo, sommige verkopers mogelijk bereid zijn om een ​​deel van de aankoopprijs van het onroerend goed dat ze willen verkopen te financieren. Met een dergelijke regeling kunt u een onroerend goed kopen met weinig geld en in sommige gevallen helemaal geen geld.

Voorbeeld van hefboomwerking

Houd rekening met de gemeenschappelijke aankoopvereiste van 20% aanbetaling. Dat is $ 100.000 op een eigendom van $ 500.000. Door slechts 20% van het geld neer te leggen en de rest te lenen, gebruikt de koper in wezen een relatief klein percentage van zijn eigen vermogen om de aankoop te doen. Het merendeel wordt dus verstrekt door een kredietverstrekker. Daarom verwijzen vastgoedbeleggers vaak naar de resterende 80% van de aankoopprijs als andermans geld.

Laten we aannemen dat het onroerend goed met 5% per jaar apprecieert. Dit betekent dat de lener netto waarde groeit naar $ 525.000 in slechts 12 maanden. Deze winst vergelijken met de winst van een aankoop die ronduit is gedaan, zonder enige lening, benadrukt die waarde van de hefboomstrategie. Dezelfde lener zou bijvoorbeeld de $ 100.000 kunnen hebben gebruikt om een ​​volledige aankoop van een onroerend goed van $ 100.000 te doen.

Uitgaande van hetzelfde 5% tarief van waardering, zou de nettowaarde van de koper van de aankoop van een volledig contant $ 100.000 onroerend goed in de loop van 12 maanden $ 5.000 verhogen, tegenover $ 25.000 voor het duurdere onroerend goed. Het verschil van $ 20.000 toont de potentiële stijging van het vermogen aan die wordt geboden door het gebruik van hefboomwerking. Stel je nu eens voor dat gedurende 20 jaar elk jaar 5% winst wordt gemaakt. Na verloop van tijd kan het gebruik van hefboomwerking een zeer aanzienlijke en zeer positieve invloed hebben op uw vermogen.

De gevaren van hefboomwerking

Nu voor het slechte nieuws. Dit klinkt allemaal geweldig, maar er is een keerzijde. Hefboomwerking kan net zo goed tegen u werken als in uw voordeel. Laten we, om te laten zien hoe, ons eerdere voorbeeld opnieuw bekijken. Als u een aanbetaling van $ 100.000 gebruikt om een ​​huis van $ 500.000 te kopen en de onroerendgoedprijzen in uw regio gedurende meerdere jaren achtereenvolgens dalen, werkt de hefboomwerking omgekeerd. Na het eerste jaar kan uw eigendom van $ 500.000 $ 475.000 waard zijn, als het met 5% wordt afgeschreven. Als de prijzen op hetzelfde traject doorgaan, kan uw eigendom binnenkort $ 451.250 waard zijn - een verlies in eigen vermogen van $ 48.750.

In datzelfde scenario van 5% prijsdaling, als die $ 100.000 werd gebruikt voor een all-cash aankoop van een huis van $ 100.000, de koper slechts $ 5.000 zou hebben verloren in het eerste jaar dat de huizenprijzen daalden - veel minder dan dat duurdere huis.

Op vastgoedmarkten waar de prijzen aanzienlijk dalen, kunnen huiseigenaren uiteindelijk meer geld verschuldigd zijn dan het huis daadwerkelijk waard is. Voor beleggers kunnen dalende prijzen de winst verminderen of zelfs elimineren. Als ook de huren dalen, kan het resultaat een pand zijn dat niet kan worden verhuurd tegen een prijs die de kosten van de hypotheek en andere kosten dekt. Als je overweegt om een landheer, er zijn Veel factoren overwegen.

Nadelen Veel eigenschappen benutten

De problemen worden nog groter als er meerdere eenheden bij betrokken zijn, zoals: Commerciëel vastgoed beleggers zetten vaak zo weinig mogelijk geld neer. Het doel is om uw geld als hefboom te gebruiken door 100% van de activa in handen te nemen, terwijl u slechts 20% van de waarde inlegt. Overweeg de $ 500.000 in ons vorige voorbeeld. alleen laten we zeggen dat het een klein appartementencomplex is. Aangezien het werd gekocht met $ 100.000 als aanbetaling, als de waarde van het gebouw daalt met 30%, het onroerend goed is slechts $ 350.000 waard, maar de belegger moet nog steeds rente en hoofdsom betalen over de volledige waarde van de lening van $ 400.000.

Mocht het bedrag dat de belegger aan huur ontvangt ook dalen, dan kan het gevolg zijn dat het onroerend goed in gebreke blijft. Als de belegger gebruik maakt van geldstroom van dat onroerend goed om de hypotheek op andere eigendommen te betalen, kan het inkomensverlies een domino-effect veroorzaken dat kan eindigen met een volledige portefeuille in afscherming meer dan één slechte lening op één eigendom.

Vermijd het benutten van risico's

Nu je hebt geleerd over de basisprincipes van het benutten van onroerend goed naast enkele van de valkuilen, denkt u misschien dat het onmogelijk is om met deze techniek een goed rendement te behalen. Maak je geen zorgen - het is gewoon een kwestie van gezond verstand gebruiken. Net als bij elke investering, komt onroerend goed met: risico. Hoewel u hefboomwerking in uw voordeel kunt gebruiken, zijn er een paar belangrijke dingen die u wilt vermijden om u een betere voorsprong op de markt te geven.

Ten eerste, ga er niet vanuit wat er zal gebeuren voordat het gebeurt. Je kunt prestaties uit het verleden niet altijd gebruiken als indicator voor wat er in de toekomst zal gebeuren, vooral niet met de huizenmarkt. Als u ziet dat de waarde van onroerend goed in een bepaald gebied in een bepaalde periode met 5% tot 10% is gestegen, betekent dat niet dat ze op hetzelfde pad zullen doorgaan.

Budget jezelf vervolgens dienovereenkomstig en weet waar je aan begint. Als je een lagere neerzet aanbetaling, wordt het bedrag van uw lening hoger. Dat betekent dat je een grotere hypotheek moet betalen. Mogelijk moet u rekening houden met lagere leegstand, een hardere economie, slechte huurders - die allemaal op u zullen vallen. Uiteindelijk bent u nog steeds verantwoordelijk voor de afbetaling van de hypotheek, dus u moet ervoor zorgen dat u in elke situatie het hoofd boven water kunt houden.

Het komt neer op

Afbeeldingen van dergelijke aankopen met hefboomwerking doen denken aan die late night infomercials waar vlotte verkopers suggereren dat je miljoenen dollars kunt verdienen met het kopen van onroerend goed zonder geld neer te leggen. Hoewel het mogelijk is, raden we af om deze route te nemen.

Gelukkig hoeft dat niet. Er zijn minder exotische manieren om hefboomwerking te gebruiken, waardoor u onroerend goed kunt kopen met een relatief klein bedrag, zelfs helemaal geen geld. In feite, hoewel ze het misschien niet als hefboomwerking beschouwen, doen de meeste mensen dat wel als ze een hypotheek afsluiten wanneer ze een huis kopen. Ze betalen de lening terug over een periode van jaren of decennia, terwijl ze genieten van het gebruik van het onroerend goed. De moraal van het verhaal is dat hefboomwerking een veelgebruikt hulpmiddel is dat goed werkt - als het voorzichtig wordt gebruikt.