Omgekeerde hypotheekdefinitie: hoe werkt het?

Wat is een omgekeerde hypotheek?

Kortom, een omgekeerde hypotheek is een lening. Een huiseigenaar die 62 jaar of ouder is en een aanzienlijk eigen vermogen heeft, kan lenen tegen de waarde van zijn huis en geld ontvangen als een forfaitair bedrag, een vaste maandelijkse betaling of een kredietlijn. In tegenstelling tot een voorwaartse hypotheek - het type dat wordt gebruikt om een ​​huis te kopen - vereist een omgekeerde hypotheek niet dat de huiseigenaar enige leningbetalingen doet.

In plaats daarvan, de hele geld balans wordt opeisbaar wanneer de lener overlijdt, definitief verhuist of de woning verkoopt. Federale regelgeving vereist dat kredietverstrekkers de transactie zo structureren dat het geleende bedrag de waarde van het huis en de lener niet overschrijdt of de nalatenschap van de lener wordt niet verantwoordelijk gehouden voor het betalen van het verschil als het saldo van de lening groter wordt dan dat van het huis waarde. Een manier waarop dit kan gebeuren, is door een daling van de marktwaarde van het huis; een andere is als de lener een lange tijd leeft.

Het geld in eigen vermogen

Omgekeerde hypotheken kan het broodnodige geld bieden aan senioren wiens vermogen grotendeels vastzit in de waarde van hun huis. Aan de andere kant kunnen deze leningen duur en complex zijn en onderhevig zijn aan oplichting. Dit artikel leert u hoe omgekeerde hypotheken werken en hoe u uzelf kunt beschermen tegen de valkuilen, zodat u een weloverwogen beslissing kunt nemen of een dergelijke lening geschikt voor u is of je ouders.

Volgens de National Reverse Mortgage Lenders Association hadden huiseigenaren van 62 jaar en ouder in het eerste kwartaal van 2019 $ 7,14 biljoen aan eigen vermogen. Het aantal markeert een recordhoogte sinds het begin van de meting in 2000, wat onderstreept hoe groot een bron van vermogen is voor volwassenen die met pensioen gaan. Eigen vermogen is alleen bruikbare rijkdom als u verkoopt en inkrimpt of leent tegen dat eigen vermogen. En dat is waar omgekeerde hypotheken in het spel komen, vooral voor gepensioneerden met een beperkt inkomen en weinig andere activa.

Hoe een omgekeerde hypotheek werkt

Met een omgekeerde hypotheek, in plaats van dat de huiseigenaar betalingen aan de geldschieter doet, doet de geldschieter betalingen aan de huiseigenaar. De huiseigenaar mag kiezen hoe hij deze betalingen ontvangt (we zullen de keuzes in de volgende sectie uitleggen) en betaalt alleen rente over de ontvangen opbrengst. De rente wordt in het leningsaldo gerold, zodat de huiseigenaar niets vooraf betaalt. De huiseigenaar behoudt ook de titel van het huis. Gedurende de looptijd van de lening neemt de schuld van de huiseigenaar toe en neemt het eigen vermogen af.

Net als bij een voorwaartse hypotheek, is de woning de onderpand voor een omgekeerde hypotheek. Wanneer de huiseigenaar verhuist of sterft, gaat de opbrengst van de verkoop van het huis naar de geldschieter om de hoofdsom, rente, hypotheekverzekering en vergoedingen van de omgekeerde hypotheek terug te betalen. Alle verkoopopbrengsten die verder gaan dan het geleende bedrag, gaan naar de huiseigenaar (indien nog in leven) of het landgoed van de huiseigenaar (als de huiseigenaar is overleden). In sommige gevallen kunnen de erfgenamen ervoor kiezen om de hypotheek af te lossen, zodat ze de woning kunnen behouden.

De opbrengst van een omgekeerde hypotheek is niet belastbaar. Hoewel ze misschien als inkomen voor de huiseigenaar voelen, beschouwt de IRS het geld als een voorschot op een lening.

Soorten omgekeerde hypotheken

Er zijn drie soorten omgekeerde hypotheek. De meest voorkomende is de home equity conversie hypotheek of HECM. De HECM vertegenwoordigt bijna alle omgekeerde hypotheken die kredietverstrekkers aanbieden voor huiswaarden van minder dan $ 765.600 en is het type dat u waarschijnlijk zult krijgen, dus dat is het type dat in dit artikel wordt besproken. Als uw huis echter meer waard is, kunt u kijken naar een jumbo omgekeerde hypotheek, ook wel een eigen omgekeerde hypotheek genoemd.

Wanneer u een omgekeerde hypotheek afsluit, kunt u ervoor kiezen om de opbrengst op zes manieren te ontvangen:

1. Forfaitair bedrag: Ontvang alle opbrengsten in één keer wanneer uw lening afloopt. Dit is de enige optie met een vaste rente. De andere vijf hebben aanpasbare rentetarieven.
2. Gelijke maandlasten (lijfrente): Zolang ten minste één lener als hoofdverblijf in het huis woont, zal de geldschieter vaste betalingen aan de lener doen. Dit staat ook bekend als a tenure plan.
3. Termijnbetalingen: De geldschieter geeft de lener gelijke maandelijkse betalingen voor een bepaalde periode naar keuze van de lener, zoals 10 jaar.
4. Kredietlijn: Er is geld beschikbaar voor de huiseigenaar om te lenen als dat nodig is. De huiseigenaar betaalt alleen rente over de bedragen die daadwerkelijk van de kredietlijn zijn geleend.
5. Gelijke maandelijkse betalingen plus een kredietlijn: De geldschieter biedt vaste maandelijkse betalingen zolang ten minste één lener het huis als hoofdverblijf bewoont. Als de lener op enig moment meer geld nodig heeft, kunnen ze toegang krijgen tot de kredietlijn.
6. Termijnbetalingen plus een kredietlijn: De geldschieter geeft de lener gelijke maandelijkse betalingen voor een bepaalde periode naar keuze van de lener, zoals 10 jaar. Als de lener tijdens of na die termijn meer geld nodig heeft, kan hij toegang krijgen tot de kredietlijn.

Het is ook mogelijk om een ​​omgekeerde hypotheek te gebruiken, genaamd a “HECM voor aankoop” om een ​​ander huis te kopen dan het huis waarin u nu woont.

In ieder geval heeft u doorgaans ten minste 50% eigen vermogen nodig - op basis van de huidige waarde van uw huis, niet wat u ervoor hebt betaald - om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek. De normen verschillen per kredietverstrekker.

Zou u profiteren van een?

Een omgekeerde hypotheek klinkt misschien veel als een lening met eigen vermogen of een kredietlijn. Inderdaad, vergelijkbaar met een van deze leningen, kan een omgekeerde hypotheek een forfaitair bedrag of een kredietlijn die u indien nodig kunt openen op basis van hoeveel van uw huis u hebt afbetaald en de marktwaarde van uw huis. Maar in tegenstelling tot een lening met eigen vermogen of een kredietlijn, hoeft u geen inkomen of goed krediet te hebben om in aanmerking te komen, en u betaalt geen lening terwijl u het huis als uw hoofdverblijfplaats bewoont.

Een omgekeerde hypotheek is de enige manier om toegang te krijgen tot overwaarde zonder het huis te verkopen voor senioren die niet de verantwoordelijkheid van een maandelijkse leningbetaling doen of die niet in aanmerking kunnen komen voor een lening of herfinanciering van het eigen vermogen vanwege een beperkte cashflow of een slecht krediet.

Als u niet in aanmerking komt voor een van deze leningen, welke opties blijven er dan over om te gebruiken? eigen vermogen om uw pensioen te financieren? U kunt verkopen en inkrimpen, of u kunt uw huis verkopen aan uw kinderen of kleinkinderen om het in de familie te houden, en misschien zelfs hun huurder worden als u in het huis wilt blijven wonen.

Voors en tegens

Zodra u 62 jaar of ouder bent, kan een omgekeerde hypotheek een goede manier zijn om contant geld te krijgen wanneer uw eigen vermogen uw grootste troef is en u geen andere manier heeft om genoeg geld te krijgen om aan uw basiskosten voor levensonderhoud. Met een omgekeerde hypotheek kunt u in uw huis blijven wonen zolang u de onroerendgoedbelasting bijhoudt, onderhoud en verzekering en hoeven niet te verhuizen naar een verpleeghuis of begeleid wonen voor meer dan een jaar.

Het afsluiten van een omgekeerde hypotheek betekent echter dat u een aanzienlijk deel van de eigen vermogen u hebt opgebouwd aan rente en leenkosten, die we hieronder zullen bespreken. Het betekent ook dat u uw huis waarschijnlijk niet kunt doorgeven aan uw erfgenamen. Als een omgekeerde hypotheek geen langetermijnoplossing biedt voor uw financiële problemen, alleen een kortetermijnoplossing, is het misschien niet het offer waard.

Wat als iemand anders, zoals een vriend, familielid of huisgenoot, bij u inwoont? Als u een omgekeerde hypotheek krijgt, heeft die persoon geen recht om in de woning te blijven wonen na uw overlijden.

Een ander probleem dat sommige leners tegenkomen met omgekeerde hypotheken, is het overleven van de hypotheekopbrengsten. Als u een betalingsregeling kiest die geen levenslang inkomen biedt, zoals een forfaitair of termijnplan, of als u een Kredietlijn en het allemaal opgebruikt, heb je misschien geen geld meer als je het nodig hebt.

Regels voor deze hypotheken

Als u eigenaar bent van een huis, flat of herenhuis, of een vervaardigd huis gebouwd op of na 15 juni 1976, komt u mogelijk in aanmerking voor een omgekeerde hypotheek. Volgens de regels van de Federal Housing Administration (FHA) kunnen coöperatieve huiseigenaren geen omgekeerde verkrijgen hypotheken, aangezien ze technisch gezien geen eigenaar zijn van het onroerend goed waarin ze wonen, maar eerder aandelen van een corporatie. In New York, waar co-ops gebruikelijk zijn, verbiedt de staatswet verder omgekeerde hypotheken in co-ops, waardoor ze alleen in een- tot viergezinswoningen en appartementen worden toegestaan.

Hoewel omgekeerde hypotheken geen inkomens- of kredietscorevereisten hebben, hebben ze nog steeds regels over wie in aanmerking komt. U moet minimaal 62 zijn en u moet ofwel uw huis vrij en duidelijk bezitten of een aanzienlijk eigen vermogen hebben (ten minste 50%). Leners moeten een startvergoeding, een verzekeringspremie vooraf, doorlopende hypotheekverzekeringspremies, onderhoudskosten voor leningen en rente betalen. De federale overheid beperkt hoeveel geldschieters voor deze items kunnen vragen.

Lenders kunnen niet achter leners of hun erfgenamen aan gaan als het huis onder water blijkt te staan ​​wanneer het tijd is om te verkopen. Ze moeten eventuele erfgenamen ook enkele maanden de tijd geven om te beslissen of ze de omgekeerde hypotheek willen terugbetalen of dat de geldschieter het huis wil verkopen om de lening af te betalen.

Het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) vereist dat alle potentiële kredietnemers van omgekeerde hypotheken een door de HUD goedgekeurde counselingsessie voltooien. Deze counselingsessie, die gewoonlijk rond de $ 125 kost, zou minstens 90 minuten moeten duren en zou de voor- en nadelen dekken van het afsluiten van een omgekeerde hypotheek gezien uw unieke financiële en persoonlijke situatie.Het moet uitleggen hoe een omgekeerde hypotheek van invloed kan zijn op uw geschiktheid voor Medicaid en aanvullend zekerheidsinkomen. De adviseur moet ook de verschillende manieren bespreken waarop u de opbrengst kunt ontvangen.

Uw verantwoordelijkheden onder de omgekeerde hypotheekregels zijn om op de hoogte te blijven van onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekeringen en het huis in goede staat te houden. En als u langer dan een jaar niet meer in het huis woont, ook al is dat omdat u langdurig zorginstelling om medische redenen - u moet de lening terugbetalen, wat meestal wordt bereikt door de verkoop van de huis.

Betrokken kosten

De Ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling de verzekeringspremies voor omgekeerde hypotheken in oktober 2017 aangepast. Aangezien geldschieters huiseigenaren of hun erfgenamen niet kunnen vragen om te betalen als het leningsaldo groter wordt dan de waarde van het huis, de verzekeringspremies bieden een pool van fondsen waar kredietverstrekkers gebruik van kunnen maken, zodat ze geen geld verliezen wanneer dit het geval is gebeuren.

Een verandering was een verhoging van de premie vooraf van 0,5% naar 2,0% voor drie van de vier kredietnemers en een verlaging van de premie van 2,5% naar 2,0% voor de andere van de vier kredietnemers. Vroeger was de premie vooraf gekoppeld aan het bedrag dat leners in het eerste jaar hadden afgesloten, waarbij huiseigenaren die het meeste hadden opgenomen - omdat ze een bestaande hypotheek moesten aflossen - het hogere tarief betaalden. Nu betalen alle leners hetzelfde tarief van 2,0%. De premie vooraf wordt berekend op basis van de waarde van het huis, dus voor elke $ 100.000 aan getaxeerde waarde betaalt u $ 2.000. Dat is $ 6.000 op een huis van $ 300.000.

Alle leners moet ook jaarlijkse hypotheekverzekeringspremies betalen van 0,5% (voorheen 1,25%) van het geleende bedrag. Deze verandering bespaart leners $ 750 per jaar voor elke $ 100.000 die wordt geleend en helpt de hogere premie vooraf te compenseren. Het betekent ook dat de schuld van de lener langzamer groeit, waardoor meer van het eigen vermogen van de huiseigenaar in de loop van de tijd behouden blijft, later in het leven een bron van geld verschaffen of de mogelijkheid vergroten om het huis aan over te kunnen dragen erfgenamen. 

Omgekeerde hypotheekverstrekkers

Om een ​​omgekeerde hypotheek te krijgen, kunt u niet zomaar naar een willekeurige geldschieter gaan. Omgekeerde hypotheken zijn een speciaal product en alleen bepaalde kredietverstrekkers bieden ze aan. Enkele van de grootste namen in omgekeerde hypotheekleningen zijn American Advisors Group, One Reverse Mortgage en Liberty Home Equity Solutions.

Het is een goed idee om bij verschillende bedrijven een omgekeerde hypotheek aan te vragen om te zien welke de laagste tarieven en tarieven heeft. Hoewel omgekeerde hypotheken federaal zijn gereguleerd, is er nog steeds ruimte in wat elke geldschieter in rekening kan brengen.

Rentetarieven

Alleen de afkoopsom omgekeerde hypotheek, waarbij u bij het afsluiten van uw lening alle opbrengsten in één keer ontvangt, heeft een vaste rente. De andere vijf opties hebben aanpasbare rentetarieven, wat logisch is, aangezien u geld leent voor vele jaren, niet allemaal tegelijk, en rentetarieven veranderen altijd. Omgekeerde hypotheken met variabele rente zijn gekoppeld aan de London Interbank Offered Rate (LIBOR).

Naast een van de basistarieven voegt de geldverstrekker een marge toe van één tot drie procentpunten. Dus als de LIBOR 2,5% is en de marge van de geldschieter 2%, dan is uw omgekeerde hypotheekrente 4,5%. Vanaf jan. In 2020 varieerden de marges van kredietverstrekkers van 1,5% tot 2,5%. De rente wordt samengesteld gedurende de looptijd van de omgekeerde hypotheek, en uw credit score heeft geen invloed op uw omgekeerde hypotheekrente of uw vermogen om in aanmerking te komen.

Hoeveel kunt u lenen?

De opbrengst die u ontvangt van een omgekeerde hypotheek, is afhankelijk van de geldschieter en uw betalingsplan. Voor een HECM, het bedrag dat u kunt lenen, is gebaseerd op de leeftijd van de jongste lener, de rentevoet van de lening en de laagste van de getaxeerde waarde van uw huis of het maximale claimbedrag van de FHA, dat $ 765.600 is vanaf jan. 1, 2020.

U kunt echter niet 100% lenen van wat uw huis waard is, of waar dan ook in de buurt. Een deel van uw eigen vermogen moet worden gebruikt om de kosten van de lening te betalen, inclusief hypotheekpremies en rente. Hier zijn een paar andere dingen die u moet weten over hoeveel u kunt lenen:

• De opbrengst van de lening is gebaseerd op de leeftijd van de jongste lener of, als de lener gehuwd is, de jongere echtgenoot, zelfs als de jongere echtgenoot geen lener is. Hoe ouder de jongste lener, hoe hoger de opbrengst van de lening.
• Hoe lager de hypotheekrente, hoe meer u kunt lenen.
• Hoe hoger de getaxeerde waarde van uw woning, hoe meer u kunt lenen.
• Een sterke financiële beoordeling van de omgekeerde hypotheek verhoogt de opbrengst die u ontvangt, omdat de geldschieter een deel ervan niet zal inhouden om namens u onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekeringen te betalen.

Het bedrag dat u daadwerkelijk kunt lenen, is gebaseerd op wat de initiële hoofdsomlimiet wordt genoemd. In januari 2018 was de gemiddelde initiële hoofdsomlimiet $ 211.468 en de gemiddelde maximale claim bedrag was $ 412.038. De initiële hoofdlimiet van de lener is ongeveer 58% van de maximale claim hoeveelheid.

De regering verlaagde in oktober 2017 de initiële hoofdsomlimiet, waardoor het voor huiseigenaren, vooral jongere, moeilijker werd om in aanmerking te komen voor een omgekeerde hypotheek. Positief is dat de verandering kredietnemers helpt om meer van hun eigen vermogen te behouden. De regering verlaagde de limiet om dezelfde reden dat ze de verzekeringspremies veranderde: omdat het tekort van het hypotheekfonds het afgelopen boekjaar bijna verdubbeld was. Dit is het fonds dat kredietverstrekkers betaalt en belastingbetalers beschermt tegen omgekeerde hypotheekverliezen.

Om de zaken nog ingewikkelder te maken, kunt u niet al uw initiële hoofdlimieten lenen in het eerste jaar wanneer u kiest voor een forfaitair bedrag of een kredietlijn. In plaats daarvan kunt u tot 60% lenen, of meer als u het geld gebruikt om uw termijnhypotheek af te lossen. En als u kiest voor een forfaitair bedrag, is het bedrag dat u vooraf krijgt het enige dat u ooit zult krijgen. Als u de kredietlijn kiest, zal uw kredietlimiet in de loop van de tijd groeien, maar alleen als u ongebruikte fondsen in uw lijn heeft.

Omgekeerde hypotheken, uw echtgenoot en erfgenamen

Beide echtgenoten moeten instemmen met de lening, maar beide hoeven geen leners te zijn, en deze regeling kan problemen opleveren. Als twee echtgenoten samen in een huis wonen, maar slechts één echtgenoot wordt genoemd als de lener van de omgekeerde hypotheek, loopt de andere echtgenoot het risico het huis te verliezen als de lenende echtgenoot het eerst overlijdt. Een omgekeerde hypotheek moet worden terugbetaald wanneer de lener overlijdt, en wordt meestal terugbetaald door het huis te verkopen. Als de langstlevende echtgenoot de woning wil houden, zal de hypothecaire lening op een andere manier moeten worden terugbetaald, mogelijk via een dure herfinanciering.

Slechts één echtgenoot kan een lener zijn als slechts één echtgenoot de eigendom van het huis heeft, misschien omdat het is geërfd of omdat het eigendom ervan dateert van vóór het huwelijk. Idealiter hebben beide echtgenoten de titel en zijn beiden leners van de omgekeerde hypotheek, zodat wanneer de eerste echtgenoot overlijdt, blijft de ander over de opbrengst van de omgekeerde hypotheek beschikken en kan hij in de woning blijven wonen tot dood. De niet-lenende echtgenoot kan zelfs het huis verliezen als de lenende echtgenoot voor een jaar of langer naar een begeleid wonen of verpleeghuis moet verhuizen.

Oplichting met omgekeerde hypotheek vermijden

Met een product dat zo potentieel lucratief is als een omgekeerde hypotheek en een kwetsbare populatie van kredietnemers die mogelijk cognitieve beperkingen hebben of wanhopig op zoek zijn naar financiële redding, is er een overvloed aan oplichting. Gewetenloze verkopers en aannemers van woningverbeteringen hebben senioren tot doelwit gemaakt om hen te helpen omgekeerde hypotheken te krijgen om te betalen voor verbeteringen aan hun huis - met andere woorden, zodat ze betaald kunnen worden. De verkoper of aannemer levert al dan niet daadwerkelijk het beloofde kwaliteitswerk; ze kunnen gewoon het geld van de huiseigenaar stelen.

Familieleden, verzorgers en financieel adviseurs hebben ook misbruik gemaakt van senioren door een volmacht te gebruiken om de hypotheek van het huis terug te draaien en vervolgens de opbrengst, of door hen te overtuigen een financieel product te kopen, zoals een lijfrente of een volledige levensverzekering, dat de senior zich alleen kan veroorloven door een omgekeerde hypotheek. Deze transactie is waarschijnlijk alleen in het belang van de zogenaamde financieel adviseur. Dit zijn slechts enkele van de omgekeerde hypotheekzwendel die onwetende huiseigenaren kunnen laten struikelen.

Doe dit om marktafscherming te voorkomen

Een ander gevaar in verband met een omgekeerde hypotheek is de mogelijkheid van afscherming. Hoewel de lener niet verantwoordelijk is voor het doen van hypotheekbetalingen - en daarom niet achterstallig kan worden - vereist een omgekeerde hypotheek dat de lener aan bepaalde voorwaarden voldoet. Als aan deze voorwaarden niet wordt voldaan, kan de geldschieter beslag leggen.

Als lener van een omgekeerde hypotheek moet u in het huis wonen en het onderhouden. Als het huis in verval raakt, is het geen eerlijke marktwaarde waard wanneer het tijd is om te verkopen, en kan de geldschieter niet het volledige bedrag terugkrijgen dat het aan de lener heeft verstrekt. Omgekeerde hypotheken zijn ook vereist om op de hoogte te blijven van onroerendgoedbelasting en huiseigenarenverzekeringen. Nogmaals, de geldschieter legt deze eisen op om zijn belang in het huis te beschermen. Als u uw onroerendgoedbelasting niet betaalt, kan uw lokale belastingdienst beslag leggen op het huis. Als je geen inboedelverzekering hebt en er is een huisbrand, dan is het onderpand van de geldschieter beschadigd.

Het komt neer op

Een omgekeerde hypotheek kan een handig financieel hulpmiddel zijn voor senior huiseigenaren die begrijpen hoe de leningen werken en de afwegingen die ermee gemoeid zijn. Idealiter zal iedereen die geïnteresseerd is in het afsluiten van een omgekeerde hypotheek de tijd nemen om grondig te leren hoe deze leningen werken. Op die manier kan geen gewetenloze geldschieter of roofzuchtige oplichter op hen jagen, ze zullen een goede beslissing kunnen nemen zelfs als ze een omgekeerde hypotheekadviseur van slechte kwaliteit krijgen en de lening niet met onaangename verrassingen komt.

Zelfs wanneer een omgekeerde hypotheek wordt uitgegeven door de meest gerenommeerde kredietverstrekkers, is het nog steeds een gecompliceerd product. Leners moeten de tijd nemen om zichzelf hierover te informeren om er zeker van te zijn dat ze de beste keuze maken over het gebruik van hun eigen vermogen.