Utleieeiendommer: Cash Cow Eller Money Pit?
De som investerer i eiendomSom med alle eiendeler, må du hele tiden stå overfor beslutninger om å kjøpe, selge eller eie. Og disse avgjørelsene er avhengig av å vurdere eiendommen det gjelder. Verdsettelse av eiendom ved hjelp av redusert kontantstrøm eller store bokstaver metoder ligner på verdsettelse av aksjer eller obligasjoner. Den eneste forskjellen er at kontantstrømmer stammer fra leasingplass i motsetning til salg av produkter og tjenester.
Eiendom investeringsselskaper har utviklet seg sofistikert verdsettelsesmodeller å hjelpe dem i sine beslutninger. Ved å bruke regnearkverktøy kan imidlertid en person produsere en tilstrekkelig verdsettelse av de fleste inntektsbringende eiendommer-inkludert boligeiendom som er kjøpt for å fungere som en boligutleie.
Les videre for å finne ut hvordan enhver investor kan lage en verdivurdering tilfredsstillende nok til å luke gjennom potensielle investeringsmuligheter.
Individuelle verdivurderinger
Noen individer føler at det er unødvendig å lage verdivurderinger hvis de er sertifisert
vurdering har blitt fullført. En investors verdivurdering kan imidlertid avvike fra en takstmanner av flere grunner.Investoren kan ha forskjellige meninger om eiendommens evne til å tiltrekke seg leietakere eller leiepriser som leietakere er villige til å betale. Som en potensiell kjøper eller selger, kan investoren føle at eiendommen har mer eller mindre risiko enn takstmannen.
Takstmenn foretar separate verdivurderinger. De inkluderer kostnadene for å erstatte eiendommen, en sammenligning av nyere og sammenlignbare transaksjoner og en inntektstilnærming. Noen av disse metodene forsinker vanligvis markedet, og undervurderer verdien under opptrender, og overvurdere eiendeler i en nedadgående trend.
Å finne muligheter i eiendomsmarkedet innebærer å finne eiendommer som har blitt feil verdsatt av marked. Dette betyr ofte å forvalte en eiendom til et nivå som overgår markedets forventninger. En verdivurdering bør gi et estimat av det sanne inntekt-produserende potensial for en eiendom.
Verdivurdering av eiendom
Inntektsmetoden for å evaluere eiendom er lik prosessen for verdsettelse av aksjer, obligasjoner eller andre inntektsbringende investeringer. Mest analytikere bruke diskontert kontantstrømmetode (DCF) å bestemme en eiendels netto nåverdi (NPV).
NPV er eiendomsverdien i dagens dollar som vil oppnå investorens risikojustert avkastning. NPV bestemmes av rabatter den periodiske kontantstrømmen som er tilgjengelig for eierne av investorens avkastningskrav (RROR). Siden RROR er en investors avkastningskrav for de involverte risikoene, er den avledede verdien en risikojustert verdi for den enkelte investor. Ved å sammenligne denne verdien med markedspriser, er en investor i stand til å ta en kjøps-, beholdnings- eller salgsbeslutning.
Aksjeværdier er avledet ved å diskontere utbytte, obligasjonsverdier ved å diskontere renter kupong betalinger. Eiendommer verdsettes ved diskontering netto kontanter strøm eller kontanter tilgjengelig for eiere etter at alle utgifter er trukket fra leasinginntektene. Verdsettelse av en eiendom innebærer å estimere all utleie inntekter og deretter trekke fra alle utgifter som kreves for å gjennomføre og vedlikeholde disse leieavtalene.
Bryte ned leieavtaler
Alle inntektsestimater kommer direkte fra leieavtaler. Leiekontrakter er kontraktsavtaler mellom leietakere og a huseier. All husleie og kontraktsmessige økninger i husleie (eskalasjoner) vil bli beskrevet i leieavtalene, samt alternativer for plass- og husleiekonsesjoner. Eiere får også deler av eller alle eiendomsutgiftene fra leietakere. Måten denne inntekten samles på er også angitt i leieavtalen. Det er tre hovedtyper av leieavtaler:
- Full-service leiekontrakter
- Netto leieavtaler
- Triple-net (NNN) leieavtaler
I leieavtaler betaler leietakere ikke noe i tillegg til husleie. I netto leieavtaler betaler leietakere vanligvis sin del av økningen i utgiftene for perioden etter at de flytter inn i eiendommen. Ved trippelnett leier betaler leietaker a pro-rata andel av alle eiendomskostnader.
Følgende er utgiftstyper som må tas i betraktning når du utarbeider en inntektsvurdering:
- Leasingkostnader
- Administrasjonskostnad
- Kapitalkostnader
Leasingkostnader refererer til utgifter som er nødvendige for å tiltrekke leietakere og for å gjennomføre leieavtaler. Forvaltningskostnader refererer til utgifter på eiendomsnivå, for eksempel verktøy, rengjøring, skatter, etc. samt eventuelle kostnader til å forvalte eiendommen. Inntekt mindre driftskostnader er lik netto driftsinntekt (NOI). NOI er kontantstrømmen fra eiendommens normale drift. Kontantstrømmen avledes deretter ved å trekke kapitalkostnader fra NOI. Kapitalkostnader er eventuelle periodiske utlegg for å vedlikeholde eiendommen. Disse inkluderer kapital til leasingprovisjoner, forbedringer av leietakere eller kapitalreserver for fremtidige eiendomsoppgraderinger.
Verdsettelseseksempel
Når periodiske kontantstrømmer er bestemt, kan de diskonteres tilbake for å bestemme eiendomsverdien. Figur 1 viser en enkel verdsettelsesdesign som kan justeres for å verdsette de fleste eiendommer.
| Antagelse | Verdi | Antagelse | Verdi |
| Inntektsvekst Yr1-10 (g) | 4% | Inntektsvekst Yr11+ (g) | 3% |
| FEIL (K) | 13% | Utgifter % av inntekt | 40% |
| Kapitalutgifter | $10,000 | Reversion Cap Rate (K-g) | 10% |
Figur 1.
Verdsettelsen forutsetter en eiendom som skaper en årlig leieinntekt på $ 100 000 i år ett, som vokser med 4% årlig og 3% etter år 10. Utgiftene er estimert til 40% av inntekten. Kapitalreserver er modellert til $ 10 000 per år. De rabatt, eller FEIL, er satt til 13%. Kapitaliseringsrenten for å bestemme reverseringsverdien av eiendommen i år 10 er estimert til 10%. I finansiell terminologi, dette kapitaliseringsrate er lik K-g, hvor K er investorens FEIL (avkastningskrav) og er den forventede inntektsveksten. K-g er også kjent som investorens nødvendige inntektsavkastning, eller størrelsen på total avkastning som er gitt av inntekt.
Verdien av eiendommen i år 10 er avledet ved å ta estimert NOI for år 11 og dividere den med kapitaliseringsrenten. Forutsatt at investorens avkastningskrav forblir på 13%, vil kapitaliseringen være lik 10%, eller K -g (13% - 3%). I figur 2 er NOI i år 11 $ 88.812. Etter at periodiske kontantstrømmer er beregnet, diskonteres de deretter med diskonteringsrenten (13%) for å utlede NPV på $ 58 333.
| Punkt | Yr 1 | Yr 2 | Yr 3 | Yr 4 | Yr 5 | Yr 6 | Yr 7 | Yr8 | Yr 9 | Yr 10 | Yr 11 |
| Inntekt | 100 | 104 | 108.16 | 112.49 | 116.99 | 121.67 | 126.54 | 131.60 | 136.86 | 142.33 | 148.02 |
| Utgifter | -40 | -41.60 | -43.26 | -45 | -46.80 | -48.67 | -50.62 | -52.64 | -54.74 | -56.93 | -59.21 |
| Netto driftsinntekt (NOI) | 60 | 62.40 | 64.896 | 67.494 | 70.194 | 73.002 | 75.924 | 78.96 | 82.116 | 85.398 | 88.812 |
| Hovedstad | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | - |
| Kontantstrøm (CF) | 50 | 52.40 | 54.90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65.92 | 68.96 | 72.12 | 75.40 | - |
| Reversion | - | - | - | - | - | - | - | - | - | 888.12 | - |
| Total kontantstrøm | 50 | 52.40 | 54.90 | 57.49 | 60.19 | 63 | 65.92 | 68.96 | 72.12 | 963.52 | - |
| Utbytteutbytte | 9% | 9% | 9% | 10% | 10% | 11% | 11% | 12% | 12% | 13% | - |
Figur 2 (i tusenvis av dollar)
Figur 2 gir et grunnleggende format som kan brukes til å verdsette enhver inntektsbringende eller utleieeiendom. Investorer som kjøper boligeiendom som utleieeiendom, bør utarbeide verdivurderinger for å avgjøre om leieprisene som belastes er tilstrekkelige nok til å støtte kjøpesum av eiendommen. Selv om takstmenn ofte vil bruke en 10-års kontantstrøm, bør investorer produsere kontantstrømmer som gjenspeiler forutsetningene som eiendommen antas å bli kjøpt på. Dette formatet kan, selv om det er forenklet, justeres til å verdsette enhver eiendom, uavhengig av kompleksitet. Selv hoteller kan verdsettes på denne måten. Bare tenk på utleie om natten som leieperioder på en dag.
Kjøp, selg eller behold
Når du kjøper en eiendom, hvis en investor vurdert verdi er større enn selgers tilbud eller taksert verdi, så kan eiendommen kjøpes med stor sannsynlighet for å motta FEIL. Omvendt, hvis eiendommen selges, hvis den vurderte verdien er mindre enn kjøperens tilbud, bør eiendommen selges. I tillegg, hvis den vurderte verdien er i tråd med markedet og RROR gir tilstrekkelig avkastning for risikoen, kan eieren bestemme seg for å beholde investeringen til det er en likevekt mellom verdsettelsen og markedsverdien.
Verdi kan defineres som det største beløpet noen ville være villig til å betale for en eiendom. Når du kjøper en eiendel, finansiering bør ikke påvirke eiendommens ultimate verdi fordi hver kjøper har forskjellige finansieringsalternativer tilgjengelig.
Dette er imidlertid ikke tilfelle for investorer som allerede eier eiendommer som har blitt finansiert. Finansiering må tas i betraktning når man bestemmer seg for et passende tidspunkt for å selge fordi finansieringsstrukturer, som f.eks straffer for forskuddsbetaling, kan frarøve investoren for salgets inntekter. Dette er viktig i tilfeller der investorer har mottatt gunstige finansieringsvilkår som ikke lenger er tilgjengelige i markedet. Den eksisterende investeringen med gjeld kan gi bedre risikojustert avkastning enn det som kan oppnås ved reinvestering av potensielle salgsinntekter. Juster risiko FEIL for å inkludere den ekstra finansielle risikoen for boliglån gjeld.
Bunnlinjen
Enten du kjøper eller selger, er det mulig å produsere en verdsettelsesmodell som er nøyaktig nok til å hjelpe i beslutningsprosessen. Matematikken som er involvert i å lage modellen er relativt grei og innenfor rekkevidden til de fleste investorer. Etter å ha fått litt rudimentær kunnskap om lokale markedsstandarder, leiestrukturer og hvordan inntekter og utgifter fungerer i forskjellige eiendomstyper, bør man kunne forutsi fremtidige kontantstrømmer.