Fannie Mae: Lån, HomePath og alt du burde vite

Fannie Mae - offisielt kjent som Federal National Mortgage Association (FNMA) - er en statlig sponset foretak (GSE) chartret av kongressen for å stimulere boligeierskap og gi likviditet til boliglånsmarkedet. Det ble etablert i 1938 i løpet av Den store depresjonen som en del av Ny avtale. Formålet er å hjelpe låntakere med lav til moderat inntekt å skaffe finansiering for et hjem.

Hva Fannie Mae gjør

Som en sekundær boliglånsmarked deltaker, Fannie Mae har ikke boliglån. I stedet holder det midler til å strømme til långivere ved å kjøpe eller garantere boliglån utstedt av kredittforeninger, banker, sparsommelighetog andre finansinstitusjoner. Det er en av to store kjøpere av boliglån i annenhåndsmarkedet. Den andre er søsken Freddie Mac, eller Federal Home Loan Mortgage Corporation, som også er en GSE chartret av kongressen.

Etter å ha kjøpt boliglån på annenhåndsmarkedet, samler Fannie Mae dem til form pantelån med sikkerhet (MBS). MBS er verdipapirstøttede verdipapirer som er sikret med pant eller boliglån. Fannie Maes pantelånsobligasjoner kjøpes deretter av institusjoner, for eksempel forsikringsselskaper, pensjonskasser og investeringsbanker. Det garanterer hovedstolen og renter på MBS.

Fannie Mae har også sin egen portefølje, ofte referert til som beholdt portefølje, som investerer i egne og andre institusjoners pantelån. Fannie Mae utsteder gjeld, kalt byrågjeld, for å finansiere beholdningen av porteføljen.

Ved å investere i boliglånsmarkedet skaper Fannie Mae likviditet for långivere, noe som igjen gjør det mulig for dem tegne eller finansiere ytterligere boliglån. I 2020 ga Fannie Mae 1,4 billioner dollar i likviditet til boliglånsmarkedet, noe som hjalp amerikanere med lav inntekt til å kjøpe, refinansiere eller leie omtrent seks millioner boliger.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae Aksjekurs

Fannie Mae har vært børsnotert siden 1968. Fram til 2010 handlet den på New York Stock Exchange (NYSE). Følger Stor lavkonjunktur og virkningen den hadde på Eiendomsmarkedet, Fannie Mae ble tvunget til å avnotere aksjene sine fordi de ikke hadde oppfylt kravet til minimumslukkekurs pålagt av NYSE. Fannie Mae handler nå over disken.

I siste halvdel av 2008 ble Fannie Mae og Freddie Mac overtatt av regjeringen via en konservatorium av Federal Housing Finance Agency (FHFA). De U.S. Treasury ga 191,5 milliarder dollar for å beholde begge løsningsmidlene. Begge byråene har tilbakebetalt pengene, og deretter noen.

I august 2012 ble vilkårene for Fannie Maes utbytteforpliktelser endret slik at den amerikanske statskassen krevde noen fortjeneste ved slutten av hvert kvartal og gir kapital hvis det er et underskudd. I september 2019 kunngjorde statskassen og FHFA at Fannie Mae og Freddie Mac kunne begynne å beholde inntjeningen for å øke kapitalreservene på henholdsvis 25 milliarder dollar og 20 milliarder dollar. Tiltaket er et skritt mot å overføre de to ut av konservatoriet.

Fannie Mae lånekrav

For å gjøre forretninger med Fannie Mae, må en boliglånlåner overholde erklæringen om subprime -utlån utstedt av den føderale regjeringen. Erklæringen tar for seg flere risikoer knyttet til subprime lån, for eksempel lave introduksjonsrenter etterfulgt av en høyere variabel rente, svært høye grenser for hvor mye en rente kan få økning, begrenset til ingen låntakerinntektsdokumentasjon, og produktfunksjoner som gjør hyppig refinansiering av lånet sannsynlig.

Boliglånene som Fannie Mae kjøper og garanterer må oppfylle strenge kriterier. Grensen, for eksempel for a konvensjonelt lån for et enebolig i 2021 er $ 548.250 (opp fra $ 510.400 i 2020) for de fleste områdene og $ 822.375 (opp fra $ 765.600 i 2020) for høykostområder, inkludert Hawaii og Alaska. FHFA setter disse grensene.

For å få et lån støttet av Fannie Mae, må du gå gjennom en godkjent långiver. Sammen med å unngå subprime -lån som er nevnt ovenfor, må långivere oppfylle kvalifikasjons- og tegningskriterier som sikrer finansieringens kredittkvalitet.

Slik søker du om et Fannie Mae-Backed Mortgage

Når du har funnet en utlåner som er kvalifisert til å utstede et lån som er støttet av Fannie Mae, blir du veiledet i å fylle ut en enhetlig boliglånssøknad. Du må samle inn og gi økonomisk informasjon og dokumentasjon. Dette inkluderer en oversikt over sysselsetting og bruttoinntekt og uttalelser, for eksempel a W-2 eller 1099 skjema for sikkerhetskopiering av disse. Du må også oppgi totalt dine månedlige gjeldsforpliktelser, for eksempel saldo på kredittkort, bilbetalinger, underholdsbidrag og barnebidrag.

Vanligvis foretrekker långivere å følge 28/36 regel- det vil si at en husstand ikke skal bruke mer enn 28% av månedlig inntekt på boligutgifter og ikke mer enn 36% på gjeldsbetjening (inkludert boliglån og billån). Fannie Mae godtar et maksimum gjeld-til-inntekt (DTI) ratio på 36%, selv om dette kan være så høyt som 45% hvis låntakeren oppfyller kredittpoeng og reservekrav.

Hvis DTI -forholdet er for høyt, kan du foreta en større forskuddsbetaling, noe som reduserer månedlige kostnader. Selv om en 20% forskuddsbetaling regnes som ideell, kan noen låntakere sette ned så lite som 3%.

Boligkjøpere må også oppfylle minimumskredittkrav for å være kvalifisert for boliglån med støtte fra Fannie Mae. For en enebolig som er en primærbolig, a FICO -poengsum på minst 620 for lån med fast rente og 640 for boliglån med justerbar rente (ARM) er nødvendig. Selvfølgelig, jo bedre eller høyere FICO -poengsummen din er, desto mer kvalifisert er du for de laveste tilgjengelige rentene.

Låneendringer

Følger boliglån nedsmelting, Begynte Fannie Mae å fokusere på lånemodifikasjoner. Lånemodifikasjoner endrer betingelsene for et eksisterende boliglån for å hjelpe låntakere med å unngå mislighold, ende opp med utleggelse og til slutt miste hjemmene sine. Endringer kan omfatte lavere rente og forlengelse av låneperioden, noe som vil redusere månedlige utbetalinger. Siden september 2008 har Fannie Mae og Freddie Mac fullført mer enn 2,45 millioner lånendringer.

Fannie Mae HomePath

Når det oppstår tvangsauksjoner på boliglån der Fannie Mae er eier/investor, eller når eiendommer ervervet gjennom gjerninger i stedet for utleggelse eller fortapelse, prøver Fannie Mae å selge eiendommene i tide for å minimere potensielle konsekvenser for samfunnet. HomePath.com er Fannie Mae -nettstedet der boligkjøpere og investorer kan søke etter og komme med tilbud på disse eiendommene, og HomeReady av Fannie Mae tilbyr kjøperfinansieringsprodukter for eiendommene.

I noen tilfeller kan spesiell finansiering være tilgjengelig. Disse inkluderer avsluttende kostnadshjelp, 3% forskuddsbetaling og forbedringskostnader som følger med lånet.

HomePath.com tilbyr utelukkende eiendommer som eies av Fannie Mae og inkluderer eneboliger, rekkehus og sameier. Fannie Mae bruker lokale eiendomsfagfolk til å forberede, vedlikeholde og liste eiendommer til salgs. De fleste oppføringer har fotografier, eiendomsbeskrivelser og andre detaljer, inkludert skole- og nabolagsinformasjon.

Fannie Mae og COVID-19

På grunn av den økonomiske effekten av den pågående koronaviruspandemien befant utallige huseiere seg i situasjoner der de ikke hadde råd til å betale boliglån. For å hjelpe i denne situasjonen, Lov om koronavirushjelp, lindring og økonomisk sikkerhet (CARES), vedtatt i mars 2020, krevde at långivere som holder føderalt støttede boliglån, gir sine pandemikrammede klienter tålmodighet i opptil 180 dager og holder på med utelukkingsrelaterte utkastelser. Som en del av dette tilbød Fannie Mae følgende alternativer for boliglån og avlastning for låntakere av boliglån som har blitt påvirket økonomisk av nåværende statsborger nødsituasjon:

• Mulighet til å be om boliglån bistand ved å kontakte en boliglån servicer
• Suspensjon av avskæringssalg og utkastelser skulle etter planen avsluttes 31. juli 2021, men suspensjonen for fjerning er flyttet til 30. september 2021.
• Berettigelse til en overbærenhetsplan for å redusere eller suspendere boliglånsbetalinger i opptil 12 måneder
• Suspensjon av kredittbyrårapportering av forfalte betalinger til låntakere i en tålmodighetsplan som følge av vanskeligheter som kan tilskrives den pågående pandemien
• Ingen pågang av forsinkelsesgebyrer for låntakere i en tålmodighetsplan
• Et krav om at en tjenestemann etter utholdenhet vil jobbe med låntakere på en permanent plan for å hjelpe til med å opprettholde eller redusere månedlige betalingsbeløp etter behov, inkludert endring av lån

Utvidelse av Moratorium

I slutten av juni 2021 kunngjorde president Biden at ytterligere tiltak ville bli iverksatt for å forhindre tvangsauksjoner. Administrasjonen hans forlenget utelukkelsesmoratoriet til den siste dagen i juli, og de forlenget tilgivelsen 30. september 2021, for visse låntakere hvis boliglån beholdes av de tre føderale byråene som støtter tilbake boliglån.

I tillegg innførte FHFA også mer fleksible utlåns- og vurderingsstandarder for lån støttet av Fannie Mae og Freddie Mac for å gi sikker på at boligkjøpere kan stenge lån under pandemien, og at alle involverte parter kan opprettholde sosial distanse gjennom hele prosess. Disse standardene tillater nå:

• Alternative vurderinger på kjøps- og refinansieringslån (gjennomføring av kjøring og nettvurderinger versus på stedet)
• Alternative metoder for å dokumentere inntekt og verifisere sysselsetting før låneavslutning (for eksempel bekreftelse av ansettelse via e -post)
• Utvide bruken av fullmakt å bistå med nedleggelse av lån (for eksempel e-signaturer)

Fleksibiliteten for å dokumentere inntekt og fullmakt utløp 30. april 2021, men de alternative taksternes fleksibilitet ble utvidet til 31. mai 2021. Mens noen av de første beskyttelsene i henhold til CARES -loven har utløpt, forlenget president Joe Biden et utestengelsesmoratorium for føderalt garanterte boliglån frem til 31. juli 2021.

Fannie Maes RefiNow -program

Fra 5. juni 2021 vil Fannie Mae tilby låntakere med lav inntekt et nytt refinansieringsalternativ gjennom et program kalt RefiNow, som er ment å redusere månedlige utbetalinger og renter. For å være kvalifisert må huseiere tjene på eller under 80% av arealmedianinntekten (AMI).

Dette programmet er ment å hjelpe flere huseiere med å refinansiere ved å fjerne noen av hindringene i den tradisjonelle refinansieringsprosessen, forbedre rimeligheten og fremme bærekraftig huseie. “Låntakere med lavere inntekt refinansierer vanligvis i et lavere tempo enn låntakere med høyere inntekt, og mangler potensielt en mulighet til å spare på boligkostnadene, sier Malloy Evans, senior visepresident og enfamiliesjef for kredittrisiko. Fannie Mae.

Hvis huseiere er usikre på om Fannie Mae eier boliglånet sitt, kan de besøke det Fannie Maes verktøy for oppslag av lån. RefiNow -programmet gir flere fordeler for huseiere. For det første krever det en reduksjon i huseierens rente med minimum 50 basispunkter og en besparelse på minst $ 50 i huseierens månedlige boliglånsbetaling. For det andre vil Fannie Mae gi en kreditt på 500 dollar til utlåner på det tidspunktet lånet kjøpes hvis en vurdering ble innhentet for transaksjonen, og denne kreditten må videreføres fra utlåner til huseier.

For å kvalifisere for RefiNow må en huseier oppfylle disse kvalifikasjonene:

• Ha et boliglån med Fannie Mae-sikkerhet, som er sikret av en hovedbolig på én enhet.
• Ha en nåværende inntekt på eller under 80% av AMI (ikke inntekten fra opprinnelsen til det opprinnelige lånet).
• Aldri savnet boliglånsbetaling de siste seks månedene og ikke mer enn én tapte boliglånsbetaling de siste 12 månedene.
• Ha et boliglån med en belåningsgrad på opptil 97%, en gjeldsinntektsgrad på 65% eller mindre og minimum 620 FICO-poengsum.