Når trenger du et tillitsbrev?

Hva er en tillitshandling?

En tillitsverk - også kjent som en tillitshandling - er et dokument som noen ganger brukes i eiendomstransaksjoner i USA Det er et dokument som spiller inn når en part har tatt opp lån fra en annen part for å kjøpe en eiendom. Tillitsbrevet representerer en avtale mellom låntaker og utlåner om å få eiendommen holdt i tillit av en nøytral og uavhengig tredjepart til lånet er nedbetalt.

Selv om tillits gjerninger er mindre vanlige enn de en gang var, er det fortsatt et 20 -talls stater som pålegger bruk av en, snarere enn en boliglån, når finansiering er involvert i kjøp av eiendom. Tillitsverk er vanlige i Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia og West Virginia. Noen få stater - som Kentucky, Maryland og South Dakota - tillater bruk av både tillitshandlinger og boliglån.

Forstå tillitshandlinger

I en eiendomstransaksjon - kjøp av en bolig, si - gir en utlåner låntakeren penger i bytte mot en eller flere gjeldsbrev som er knyttet til et tillitsbrev. Dette skjøtet overfører juridisk eiendomsrett til eiendommen til en upartisk bobestyrer, vanligvis et tittelselskap, sperre selskap eller bank, som holder det som sikkerhet for gjeldsbrev. Den rettferdige tittelen - retten til å få fullt eierskap - forblir hos låntakeren, det samme gjør full bruk av og ansvar for eiendommen.

Denne situasjonen fortsetter gjennom hele lånets nedbetalingstid. Tillitsmannen har den juridiske tittelen til låntakeren betaler gjeld i sin helhet, da blir eiendomsretten til låntakeren. Hvis låntakeren misligholder lånet, tar bobestyrer full kontroll over eiendommen.

Trust Deed vs. Boliglån

Tillitsbreker og boliglån brukes både i bank- og private lån for å opprette panterett på eiendom, og begge er vanligvis registrert som gjeld i fylket der eiendommen ligger.

Imidlertid involverer et boliglån to parter: en låntaker (eller pantsetter) og en långiver (eller panthaver). I kontrast involverer en tillitshandling tre parter: en låntaker (eller forvalter), en långiver (eller mottaker) og forvalteren. Tillitsmannen har eiendomsrett til panteretten til långiverens fordel; hvis låntakeren misligholder, vil forvalteren starte og fullføre foreclosure behandle på långivers forespørsel.

Foreclosures og Trust Acts

Boliglån og tillitsbrev har forskjellige utleggingsprosesser. EN rettslig utleggelse er en prosess som er under tilsyn av en domstol som håndheves når långiveren anlegger søksmål mot låntakeren om mislighold av boliglån. Prosessen er tidkrevende og dyr.

Hvis auksjonen med utelukket eiendom ikke gir inn nok penger til å betale ned på gjelden, kan långiveren sende inn en mangel på dom mot låntakeren og saksøker saldoen. Imidlertid, selv etter at eiendommen er solgt, har låntakeren innløsningsrett: De kan tilbakebetale utlåner innen en bestemt tid og skaffe eiendomstittel.

Derimot lar en tillitsbrev gjeldsgiveren begynne en raskere og rimeligere ikke-rettslig foreclosure, omgå rettssystemet og følge prosedyrene som er skissert i tillitsbrevet og Delstatslov. Hvis låntakeren ikke gjør lånet løpende, blir eiendommen lagt ut på auksjon gjennom forvalters salg.

Tittelen overføres fra bobestyrer til den nye eieren gjennom bobestyrerens gjerning etter salget. Når det ikke er budgivere på bobestyrersalget, går eiendommen tilbake til utlåner gjennom en tillitsmanns gjerning. Når eiendommen er solgt, har låntakeren ingen innløsningsrett.

Videre har en bobestyrer ansvaret for å betale inntektene fra salget til låntaker og långiver etter at salget er fullført. Tillitsmannen vil betale utlåner beløpet som er til overs på gjelden og betale låntakeren alt som overstiger dette beløpet, og dermed la utlåner kjøpe eiendommen.

Fordeler og ulemper med å investere i tillitshandlinger

Investorer som søker etter saftige avkastninger, vender seg noen ganger til eiendomssektoren - spesielt tillitshandlinger.

Ved investering i tillitsbrev låner investoren penger til en utvikler som jobber med et eiendomsprosjekt. Investorens navn går på tillitsgjerningen som utlåner. Investoren samler renter på lånet sitt; når prosjektet er ferdig returneres rektor i sin helhet. En tillitsmegler letter vanligvis handelen.

Hva slags utvikler går inn i denne ordningen? Banker er ofte motvillige til å låne ut til visse typer utvikling, for eksempel kommersielle prosjekter i mellomstørrelse-også liten for de store långiverne, for store for de små - eller utviklere med dårlige resultater eller for mange lån. Forsiktige långivere kan også bevege seg for sakte for utviklere opp mot en stram frist for å starte eller fullføre et prosjekt.

Utviklere som disse er ofte i en knase. Av disse grunnene kan investorer i tillitsbevisninger ofte forvente høy rente på pengene sine. De kan høste fordelene av å diversifisere seg til en annen aktivaklasse, uten å måtte være eksperter på eiendomsbygging eller forvaltning: Dette er en passiv investering.

Investering i tillitsskap har visse risikoer og ulemper. I motsetning til aksjer er det ikke eiendomsinvesteringer væske, noe som betyr at investorer ikke kan hente pengene sine på forespørsel. Investorer kan også bare forvente renter lånet genererer; noen ytterligere verdistigning er usannsynlig.

Investerte parter kan utnytte eventuelle juridiske avvik i tillitsbrevet og forårsake kostbare juridiske forvekslinger som kan sette investeringen i fare. Den typiske investoren med liten erfaring kan ha problemer, ettersom det krever spesifikk ekspertise for å finne troverdige og pålitelige utviklere, prosjekter og meglere.

Eksempel i virkeligheten på en tillitshandling

En kort form tillitsdokument som ble brukt i Austin County, Texas, dekker kravene til de fleste långivere. Skjemaet begynner med en definisjon av vilkår og mellomrom for låntaker, utlåner og forvalter å fylle ut navnene. Beløpet som lånes og adressen til eiendommen kreves også.

Etter denne delen fortsetter dokumentet med å spesifisere overføring av rettigheter i eiendommen og ensartede pakter, inkludert:

• Detaljer om betaling av hovedstol og renter
• Spar penger
• Liens
• Eiendomsforsikring og strukturvedlikehold
• Strukturbelegg - forutsetter at låntakeren må oppholde seg innen 60 dager

Skjemaet inneholder også ikke -enhetlige avtaler, som angir mislighold eller brudd på noen av avtalevilkårene. Og det spesifiserer at lånet dokumentet omhandler ikke er et boliglån- det vil si noe låntakeren vil motta kontanter fra - men en for kjøp av eiendommen.

Tillitsbrevet ender med et mellomrom for låntakers underskrift, som må gjøres i nærvær av en notarius publicus og to vitner, som også signerer.