En karriere innen eiendomsporteføljeforvaltning

Ved første øyekast tror du kanskje at en eiendomsporteføljeforvalter ligner alle finansiell eiendel sjef. Men eiendomsportefølje eller forvaltning av midler skiller seg radikalt fra å forvalte aksjer, obligasjoner eller aksjefond.

I motsetning til aksjeforvaltere, som forsker på selskaper og forvalter sannsynligheten for at de kan oppfylle sine artikulerte strategier, må eiendomsforvaltere hjelpe til med å definere og dra fordeler av muligheter de eiendom nivå. Eiendomsforvaltere er ikke bare ansvarlige for eiendeltildeling, risikostyreret og transaksjoner, men også for å håndtere landet og strukturene på det direkte.

Så eiendom kapitalforvaltning, i motsetning til tradisjonelle Penge styring, krever erfarne personer som kan optimalisere verdien av eiendommer. Faktisk, på mange måter, er en eiendomsforvalter mye som en konsernsjef, som driver et selskap eller et anlegg. Derimot kan en tradisjonell pengeforvalter kjenne aksjene i et bestemt felt eller sektor - men engasjerer seg ikke i driften av selskapene selv.

Tenk deg en karriere innen eiendom porteføljeforvaltning kan være riktig for deg? Les videre for å lære mer.

Eiendomsporteføljeforvaltning

Opplæringen og erfaringen fra eiendomsforvaltere er lik den hos andre fondsforvaltere. Imidlertid er det ulikt i måten de bruker disse ferdighetene på for å sikre porteføljeytelse. Porteføljeforvaltere blir ofte vurdert av deres evne til å sikre hensiktsmessig risikojustert avkastning og porteføljespredning gjennom overlegen eiendeltildeling og valg.

I tillegg gir eiendomsporteføljeforvaltere verdi til kundene ved å sikre den mest effektive bruken av investorkapital, og ved å holde kundene informert gjennom overlegen ytelsesmåling, og til og med kontanter strømme prognoser. Med unntak av eiendomsinvesteringsforetak (REIT) og fond for forvaltere (hvis ytelse bedømmes av evnen til å måle andre forvalters evne til å designe og utføre strategi), den virkelige eiendomsfondforvalter er i hovedsak administrerende direktør i sitt eget selskap, og lager og utfører strategier på eiendomsnivå for eiendelene under hans eller henne lade.

Investeringsvalgstrategier

Eiendomsporteføljeforvaltere driver eiendomsallokering og eiendomsvalg, ikke ved å forstå markedsdynamikken og selskapene i bestemte bransjer, men ved å være eksperter på grunnleggende eiendommer. De studerer i lokale regioner og i de forskjellige kommersielle landbruksområdene: kontor, industri, hotell, detaljhandel og eneboliger og flerfamilieboliger. For å slå markedet, sørg for diversifisering og gi tilstrekkelig risikojustert avkastning, må eiendomsporteføljeforvaltere satse på regionale eller lokale eiendomsmarkeder, og når det gjelder porteføljer med flere eiendeler, er det riktige eiendomsmiks.

Av denne grunn fokuserer mange fondsforvaltere på bestemte regioner eller eiendomstyper; noen større eiendomsforvaltere organiserer sine seniormedarbeidere og støttepersonell etter region eller arealbruk. Begrunnelsen for å organisere på denne måten er å sikre at markedsmuligheter kan identifiseres og deretter oversettes til riktig eiendomsvalg og eiendelens opprinnelse.

Måten eiendommene erverves på er en av de viktigste måtene eiendomsfond skiller seg fra mer tradisjonelle investeringer. Som handelsmenn på aksjemarked etasje, bruker eiendomsfond kjøpsspesialister til å avdekke og gjennomføre eiendomstransaksjoner. Disse oppkjøpspersonellene jobber vanligvis for et bestemt fond eller er organisert regionalt eller etter eiendeltype.

Siden de fleste eiendomsfond eier alle (eller en betydelig del) av hver eiendom, er porteføljeforvaltere ofte direkte involvert i oppkjøpsprosessen. Siden de har ansvaret for å sette og utføre eiendomsstrategi, må porteføljeforvaltere være direkte involvert i alle investeringsprosesser, inkludert oppkjøp, finansiering, disposisjoner og beslutningstaking om fasilitetene. For å lette bredden og dybden på eiendom Kapitalforvaltning prosesser, må porteføljeforvaltere stole på en betydelig mengde infrastruktur i forhold til investert kapital. For å oppnå dette så effektivt som mulig har eiendomsfondforvaltere og kapitalforvaltere utviklet en spesialisert forvaltningsfunksjon.

Slik fungerer eiendomsforvaltning

Eiendomsforvaltningsfunksjonen består av spesialister på eiendomsnivå som gir verdi til fondsforvaltere ved å utføre eiendomsnivåstrategi. Spesialistene er eksperter på enten regionale markedsgrunnlag eller i spesifikke eiendomstyper, og er ansvarlige for å optimalisere verdien av eiendelene i deres varetekt. I tillegg til å gi porteføljeforvaltningsinformasjon om lokale prospekter og legge til rette for transaksjoner, er eiendomsforvalteren ansvarlig for eiendomsnivå.

I tillegg til å godkjenne budsjetter og utføre kostnadshåndtering, øker kapitalforvaltere verdien ved å administrere leasing på en eller flere eiendommer. Selv om det kan virke som en svart-hvitt affære, er leasing en kompleks funksjon som uunngåelig avgjør eiendoms- og porteføljeverdi. Suksess med leasing oppnås ikke bare ved å finne og gjennomføre de høyest mulige leasingmulighetene på hver eiendom, men også ved å gjennomføre et leasingprogram som er i tråd med porteføljestrategien og samtidig opprettholde de beste forholdene til eksisterende leietakere.

Leasing er en høyt forhandlet prosess, som kan innebære å ta beslutninger i strid med leietakers behov for å optimalisere verdien av eiendommen. For eksempel, for eiendommer som er beregnet for salg, kan leasing bli suspendert i løpet av en salgsperiode for å tillate nye eiere å faktorisere høyere potensielle leasingpriser. Dette kan føre til økte prognostiserte eiendomsverdier og dermed høyere salgstilbud.

I perioder med stigende leiepriser kan det være langsiktige leiekontrakter låst inne for inntektsorienterte eiendommer, mens for strategier fokusert på verdsettelse, kan leieavtalene bli forkortet for å dra fordel av høyere forventede priser i fremtiden. Kapitalforvalterens evne til å oppnå den riktige leietakerblandingen, gjennomføre leasingstrategi som tilpasser kontantstrømmer til porteføljebehov, og forvalter både kapital og driftskostnader kan påvirke den totale porteføljeverdien betydelig.

Eiendomsporteføljeforvaltere som administrerende direktører

Hvis man tenker på en eiendom som et eget selskap eller datterselskap, hver med sin egen strategi og ytelsespotensial, begynner man å forstå hvorfor aksjeporteføljeforvaltere er omtrent som konsernsjefer. Som administrerende direktører, hvem må fordel en begrenset tilgang på kapital mellom ulike muligheter for å skape størst samlet avkastning på investeringen, må eiendomsporteføljeforvaltere gjøre det samme på tvers av eiendommene de forvalter. Dette behovet for å fordele en begrenset mengde ressurser skaper en situasjon som er forskjellig fra mange konvensjonelle kapitalforvaltningsfirmaer.

I eiendomsfond er det en iboende konflikt mellom porteføljeforvaltere og deres forvaltere, siden de jobber for noe divergerende mål. Mens kapitalforvaltere er spesialister kompensert for å optimalisere verdien av eiendommene sine, og porteføljeforvaltere blir generalister belønnet for å optimalisere porteføljen avkastning og investortilfredshet, er den vellykkede eiendomsfondforvalteren en som kan håndtere denne konflikten og opprettholde et effektivt lederteam og en portefølje opptreden. Dette krever å formulere et godt designet porteføljestrategi i et godt forbundet team av ledere som forstår og har internalisert helheten investeringsmål. Dette kan være en vanskelig oppgave for ethvert fond som har økt antall og kompleksitet av eiendommer under forvaltning betydelig.

Det er også kritisk at eiendomsporteføljeforvaltere ikke bare legemliggjør det nødvendige kapitalallokering, eiendomsvalg og andre investeringskunnskaper som kreves, men også at de har evnen til å skape passende investeringsstrategier og lederegenskaper for å mobilisere organisasjonen mot den samme porteføljen oppdrag.

Bunnlinjen

Når det gjelder eiendomsfond, er ledelsens evne til å gjennomføre kapitalforvaltningsplaner i tillegg til å utføre mer tradisjonell fondforvaltningspraksis. For en eiendom investeringsforvalter, betyr dette å optimalisere verdien av eiendommene i hans eller hennes portefølje, både gjennom valg og etterfølgende forvaltning av porteføljens eiendomsmidler. Eiendomsporteføljeforvaltere må allokere ressursene sine over eiendommene de administrerer for størst mulig avkastning, og holde teamet på sporet for å oppnå det samme. For de med den rette blandingen av ferdigheter, skiller denne karrieren seg ut som en unik mulighet innen kapitalforvaltning.