Kommersiell eiendom (CRE) Definisjon

Hva er kommersiell eiendom (CRE)?

Kommersiell eiendom (CRE) er eiendom som utelukkende brukes til forretningsrelaterte formål eller til gi et arbeidsområde i stedet for som et boareal, som i stedet vil utgjøre bolig eiendom. Som oftest er næringseiendom leid ut til leietakere for å drive inntektsbringende virksomhet. Denne brede kategorien eiendom kan inneholde alt fra en butikk til et stort kjøpesenter.

Næringseiendom inkluderer flere kategorier, for eksempel forhandlere av alle slag, kontorlokaler, hoteller og feriesteder, stripe -kjøpesentre, restauranter og helsetjenester.

Grunnleggende om næringseiendom

Næringseiendom sammen med boligeiendom består av de to hovedkategoriene for eiendom. Boligeiendommer inkluderer strukturer forbeholdt menneskelig bolig og ikke for kommersiell eller industriell bruk. Som navnet tilsier, brukes næringseiendom i handel, og utleieboliger med flere enheter som fungerer som boliger for leietakere, er klassifisert som kommersiell virksomhet for utleier.

Næringseiendom er vanligvis kategorisert i fire klasser, avhengig av funksjon:

1. kontorplass;
2. industriell bruk;
3. flerfamilie utleie; og
4. detaljhandel.

Individuelle kategorier kan også klassifiseres ytterligere. Kontorlokaler er for eksempel ofte karakterisert som klasse A, klasse B eller klasse C.

• Klasse A. representerer de beste bygningene når det gjelder estetikk, alder, kvalitet på infrastruktur og beliggenhet.
• Klasse B bygninger er vanligvis eldre og ikke like konkurransedyktige-prismessig-som klasse A-bygninger. Investorer retter seg ofte mot disse bygningene for restaurering.
• Klasse C bygningene er de eldste, vanligvis over 20 år, og ligger i mindre attraktive områder, og trenger vedlikehold.

Legg merke til at noen sonering og lisensmyndigheter bryter videre ut industrielle eiendommer - områder som ble brukt til produksjonen og produksjon av varer, spesielt tunge varer - men de fleste anser det som en delmengde av kommersielle virkeligheter eiendom.

Kommersielle leieavtaler

Noen virksomheter eier bygningene de okkuperer. Den mer typiske saken er imidlertid at næringseiendommen er utleid. Vanligvis eier en investor eller en gruppe investorer bygningen og samler husleie fra hver virksomhet som driver der. Kommersielle leiepriser - prisen for å okkupere en plass over en angitt periode - er vanligvis oppgitt i årlige leiedollar per kvadratmeter. Omvendt angir boligpriser som en årlig sum eller en månedlig leie.

Kommersielle leieavtaler vil vanligvis løpe fra ett år til 10 år eller mer, med kontor- og butikklokaler vanligvis i gjennomsnitt mellom fem og ti år. Dette kan stå i kontrast med mer kortsiktige årlige eller månedlige boligleiekontrakter.

I en 2017 studie utført av eiendomsmarkedsanalytikerfirma CBRE Group, Inc., fant analytiker Alex Krasikov at leieperioden - lengden - var proporsjonal med størrelsen på plassen som ble leid ut. Videre viste dataene at leietakere ville inngå lange leieavtaler for å låse prisene i et stigende markedsmiljø. Men det er ikke deres eneste drivende faktor. Noen leietakere med krav til store plasser vil inngå lange leiekontrakter på grunn av begrenset tilgjengelighet av eiendom som matcher deres behov.

Det er fire primære typer leie av næringseiendom, som hver krever forskjellige ansvarsnivåer fra utleier og leietaker.

• EN leiekontrakt med ett netto gjør leietaker ansvarlig for å betale eiendomsskatt.
• EN dobbeltnett (NN) leiekontrakt gjør leietaker ansvarlig for å betale eiendomsskatt og forsikring.
• EN triple-net (NNN) leieavtale gjør leietaker ansvarlig for å betale eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold.
• Under en brutto leieavtale, leier betaler bare husleie, og utleier betaler for bygningens eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold.

Forvaltning av næringseiendom

Å eie og vedlikeholde leid næringseiendom krever full og løpende ledelse av eieren. Eiere kan ønske å ansette et kommersielt eiendomsforvaltningsfirma for å hjelpe dem med å finne, administrere, og beholde leietakere, føre tilsyn med leiekontrakter og finansieringsalternativer, og koordinere eiendomsvedlikehold og salgbarhet. Den spesialiserte kunnskapen til et kommersielt eiendomsforvaltningsselskap er nyttig ettersom reglene og forskriftene for slik eiendom varierer etter stat, fylke, kommune og bransje og størrelse.

Ofte må utleieren finne en balanse mellom maksimering av leie og minimering av ledige plasser og leietakeromsetning. Omsetning kan være kostbar for CRE -eiere fordi plassen må tilpasses for å dekke behovene til forskjellige leietakere - si hvis en restaurant flytter inn i en eiendom som en gang var okkupert av et yogastudio.

Investering i næringseiendom

Investering i næringseiendom kan være lukrativ og tjene som en sikring mot aksjemarkedets volatilitet. Investorer kan tjene penger på verdsettelse av eiendom når de selger, men de fleste avkastningene kommer fra leietakere.

Direkte investering

Investorer kan bruke direkte investeringer hvor de blir utleiere gjennom eierskapet til den fysiske eiendommen. Personer som er best egnet for direkte investeringer i næringseiendom er de som enten har betydelig kunnskap om bransjen eller som kan ansette firmaer som har det. Kommersielle eiendommer er en eiendomsinvestering med høy risiko og høy belønning. En slik investor vil sannsynligvis være en person med høy nettoverdi siden CRE-investering krever en betydelig mengde kapital.

Den ideelle eiendommen ligger i et område med lavt CRE -tilbud og høy etterspørsel som vil gi gunstige leiepriser. Styrken i områdets lokale økonomi påvirker også verdien av CRE -kjøpet.

Indirekte investering

Alternativt kan investorer investere i det kommersielle markedet indirekte gjennom eierskap til forskjellige markedspapirer som Real Estate Investment Trusts (REITs), børshandlede fond (ETFer) som investerer i kommersielle eiendomsrelaterte aksjer, eller ved å investere i selskaper som henvender seg til det kommersielle eiendomsmarkedet, for eksempel banker og eiendomsmeglere.

Fordeler med næringseiendom

En av de største fordelene med næringseiendom er attraktive leiepriser. I områder hvor mengden nybygg enten er begrenset av land eller lov, kan næringseiendom ha imponerende avkastning og betydelig månedlig kontantstrømmer. Industribygninger leier vanligvis til en lavere pris, selv om de også har lavere overheadkostnader sammenlignet med et kontortårn.

Næringseiendom drar også fordeler av forholdsvis lengre leiekontrakter med leietakere enn boligeiendom. Denne lange leieperioden gir næringshaveren en betydelig mengde kontantstrømstabilitet, så lenge langsiktige leietakere okkuperer bygningen.

I tillegg til å tilby en stabil, rik inntektskilde, tilbyr næringseiendom potensial for verdistigning, så lenge eiendommen er godt vedlikeholdt og oppdatert. Og som alle former for eiendom, er det en distinkt aktivaklasse som kan gi en effektiv diversifisering alternativ til en balansert portefølje.

Ulemper med næringseiendom

Regler og forskrifter er det viktigste avskrekkende for de fleste som ønsker å investere i næringseiendom direkte. Avgifter, mekanikk for innkjøp og vedlikeholdsansvar for næringseiendommer er begravet i lag med lovlig. Disse kravene endres i henhold til stat, fylke, industri, størrelse, sonering og mange andre betegnelser. De fleste investorer i næringseiendom har enten spesialisert kunnskap eller lønn for folk som gjør det.

En annen hindring er den økte risikoen med leietakeromsetning, spesielt relevant i en økonomi der uventede detaljhandelstengninger etterlater eiendommer ledige med lite forhåndsvarsel.

Med boliger speiler fasiliteterskravene til en leietaker vanligvis kravene til tidligere eller fremtidige leietakere. Med en næringseiendom kan imidlertid hver leietaker ha svært forskjellige behov som krever kostbar oppussing. Bygningseieren må deretter tilpasse plassen for å imøtekomme hver leietakers spesialhandel. En næringseiendom med lav ledighet men høy leietakeromsetning kan fortsatt tape penger på grunn av kostnadene ved renovering for innkommende leietakere.

For de som ønsker å investere direkte, er det mye mer kostbart å kjøpe en næringseiendom enn en bolig. Videre, mens eiendom generelt er blant de flere illikvide av aktivaklasser har transaksjoner for næringsbygg en tendens til å bevege seg spesielt sakte.

Kommersielle eiendomsutsikter og prognoser

Det amerikanske næringsmarkedet tok en stor hit under lavkonjunkturen 2008-2009, men det har opplevd årlige gevinster siden 2010. Disse gevinstene har bidratt til å gjenopprette nesten alle tap i nedgangstiden.

De "Outlook for eiendomsmarkedet i USA i 2019, "mener en årlig rapport utgitt av CBRE:

Selv om det er sent i konjunktursyklusen, er utsiktene fortsatt veldig gode for alle fire store typer eiendomsmeglingseiendommer. Det vil være minimal verdistigning, men inntektsavkastningen bør forbli sunn.

Andre indikatorer tyder imidlertid på at markedet for næringseiendom har toppet seg i vekstsyklusen etter resesjonen. Ifølge eiendomsfirmaet California, Ten-X Growth, endte priser på næringseiendommer 2018 opp bare 1% fra 2017.

EN Ten-X rapport bemerket at den endelige summen for kommersielle eiendommer i 2018 bekrefter deres syn på prisene på sen økonomisk syklus. Firmaets undersøkelser fant at ledige stillinger øker, leieveksten avtar, og markedsrentene øker.

Som rapportert av Forbes, har detaljhandelssektoren særlig vist seg å smertepunkt i det bredere kommersielle eiendomsmarkedet, ettersom utbredt butikkstenging ble intensivert i 2017 og fortsatte inn i 2018. For eksempel så det populære kjøpesenteret REIT Westfield Corporation at aksjekursen falt omtrent 30% mellom midten av 2016 og slutten av 2017 før de reverserte noen tap gjennom januar 2018. Unibail-Rodamco SE kjøpte Westfield for 15,8 milliarder dollar, og skapte Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

De fleste bedrifter hevder imidlertid at eiendomsmarkedet generelt sett er sunt. JP Morgan, i sin "Commercial Commerce Real Estate Outlook" i 2019, gjentok stort sett CBREs syn om at 2018 var det niende året med økninger i husleie og verdivurderinger. Morgan spår at dette tempoet vil avta, men fortsetter og ser ikke en nedtur før etter 2019.

Vær oppmerksom på at de globale hendelsene i 2020 egentlig ikke førte til at eiendomsverdien falt vesentlig, og eiendomsverdiene har holdt seg jevne eller til og med har steget, omtrent som aksjemarkedet, som kom seg etter det dramatiske fallet i 2. kvartal 2020 med et like dramatisk rally som har løpt gjennom andre kvartal 2021. Dette er en viktig forskjell mellom det økonomiske nedfallet i 2020 og det som skjedde et tiår tidligere. Det som ikke er kjent er om det nødvendige eksterne arbeidsmiljøet som begynte i 2020 for de fleste amerikanere vil ha noen langsiktig innvirkning på bedriftens kontorbehov.