Invester i luksus eiendom

Eiendom har lenge vært ansett som en trygg investering, enten du eier, vender eller leier. Hvis du ha pengene, kan det være lurt å utvide porteføljen din til luksusmarkedet. Her er noen av alternativene dine for å investere i luksus eiendommer før du hopper inn.

Luksus eiendomspriser var varme og hadde svevet. Eksempel: Det dyreste salg av boligeiendommer i 2019 var et penthouse på Manhattan som solgte for 240 millioner dollar, ifølge data fra Miller Samuel Inc. Det er nesten $ 166 millioner mer enn forrige års beste New York City -salg.

Da rikdommen til verdens rikeste mennesker vokste, hadde det virket som om det potensielle markedet for luksus eiendommer var større enn noensinne. Så rammet koronaviruspandemien, og

utsikter til eiendomspriser og eiendom, generelt, har blitt spesielt usikre.

Kupp kan være tilgjengelig for de med kontanter. Imidlertid er viljen til potensielle investorer til å gå opp og kjøpe dem tvilsom, for å si det mildt.

Enten du er interessert nå eller tenker på fremtidige investeringer, her er viktige prinsipper for investering i luksus eiendom basert på markedsvekst før pandemien.

Hva er luksus eiendom?

Det er avgjørende å forstå funksjonene som kjennetegner luksus eiendommer før du investerer. En høy prislapp alene vil ikke sette en eiendom i denne kategorien. "Det må være unikt og eksklusivt-på en god måte, på en ønskelig måte," sa Randy Char, senior VP for operasjoner på One Queensridge Place, et luksuriøst høyhus i Las Vegas. "Folk som er velstående, vil betale en premie for noe som oppleves som overlegent."

High-end kjøpere ønsker steder med tilgang til luksusaktiviteter som eksklusive shopping, spisesteder og kunst, samt nærhet til andre luksusboliger. En pokaladresse, som Park Avenue i New York City, gir verdi. Å ha en historisk historie skader heller ikke. Mange luksuskjøpere søker den naturlige skjønnheten ved en beliggenhet ved sjøen, eller i det minste utsikt over en elv, hav eller innsjø. Andre ønsker utsikt over landskapet eller fjellet.

Avanserte kjøpere ønsker mange av de samme funksjonene som alle kjøpere vil ha, men i større skala. De ønsker personvern og sikkerhet, noen ganger til avsidesliggende. De vil ha skjønnhet innvendig og utvendig og har råd til tilpasset arkitektur, tilpasset design, over-the-top oppmerksomhet på detaljer og overdådige finish.

De vil også ha fasiliteter på toppen av fasiliteter: et kokkekjøkken, luksuriøst basseng, ekspansiv eiersuite og utendørs boareal, for ikke å nevne hjemmeautomatisering, bevegelsesdetektorer, bilheiser og temperaturkontrollerte vinkjellere. Mange vil også ha plass, men du trenger absolutt ikke et massivt hjem for å leve i luksus.

Når du velger et luksushus, er det ekstremt viktig å tenke på aspektene ved eiendommen som ikke kan bli endret, sa Mark Fitzpatrick, administrerende direktør i RUHM Destination Marketing, en markedsføringstjeneste for luksus eiendommer. “Du kan ikke endre solens vei, plasseringen av havet eller det faktum at det er en flyvei for store fly over hodet ditt. Stygg tapet på badet er langt mindre viktig enn været, ”sa han.

Hvor mye koster luksus eiendom?

På markeder hvor prisene generelt er lavere, kan du trenge så lite som en halv million for å eie et luksus eiendom. Men du trenger minst 1 million dollar for å kjøpe en luksuseiendom i de fleste større byer, og inngangsprisen stiger der levekostnadene er høye. Ifølge Christie's er det 3 millioner dollar i San Francisco, 5 millioner dollar i Los Angeles og New York og 7 millioner dollar i London.

Luksuskjøpere betaler ofte kontant, men a jumbo boliglån er et annet alternativ. Hvis du finansierer kjøpet, trenger du en stor forskuddsbetaling, utmerket kreditt, bevis på inntekt og eiendeler og store kontantreserver.

Hvordan investere i luksus eiendom

Hvis du vil investere i luksus eiendom, er det flere veier du kan gå. Enten du kjøper for deg selv, leier eller vender, her er noen alternativer:

• Snu et herskapshus
• Invester internasjonalt
• Kjøp en luksusleilighet
• Kjøp en luksusferie
• Fullfør et tilpasset bygg

Her er en nærmere titt på hvert alternativ.

Vend et herskapshus

Ombygging eksisterende luksus eiendommer er et alternativ som kan ha potensial for høyere avkastning på investeringen. Likevel er du begrenset til eiendommer i beholdningen som har akkurat den rette blandingen av arkitektur, tilstand og stil.

Luksushus pleier å være mer godt vedlikeholdt enn ikke-luksushus, noe som betyr at det er potensial for færre rehabiliteringskostnader. Ulempen med dette er at konkurransen kan være høyere blant luksus-hjemmeføtter, men oppsiden er at det er mindre konkurranse i luksus-hjemmemarkedet totalt sett. Det er fordi det er færre mennesker med kunnskap for å sikre finansiering, forhandle som en proff og gjennomføre et rehab-prosjekt for luksus eiendommer på et høyt nivå.

Invester internasjonalt

Invester i luksus eiendom i utlandet kan ha fordeler du ikke finner innenlands. For eksempel, på Turks- og Caicosøyene, et lite britisk territorium i det tropiske Atlanterhavet, er det ingen årlige eiendomsskatter og ingen gevinstskatter på overført eiendom. Eiendomsretten er beskyttet av et matrikelregister, og amerikanske dollar er den offisielle valutaen. Så valutakurser er ikke en faktor for å fullføre kjøpet, eller eiendommens fremtidige verdi.

Det er uklart hvordan pandemien kan endre dette, men disse øyene har vært et godt sted å investere fordi grunnprisene har økt jevnt de siste ti årene. De ble forventet å fortsette med det takket være raskt voksende turisme og utvikling, ifølge Blair MacPherson, medeier og megler i RE/MAX Real Estate Groups Turks and Caicos. Det var imidlertid før koronavirus -krisen stoppet reiser og så mye annet. Du kan tjene ekstra inntekt fra investeringen din ved å leie den ut mens du er borte og la et administrasjonsselskap håndtere detaljene, la han til.

Investering i utlandet kan også ha unike problemer. "Vi må huske at resten av verden ikke fungerer som vi gjør i USA," sa RUHMs Fitzpatrick. "Du vil ikke kjøpe en eiendom i et annet land bare for å finne ut at regjeringen kan ta den tilbake fra deg nedover veien."

Bruk en internasjonal eiendomsadvokat og andre fagfolk for å hjelpe deg med due diligence, sa Fitzpatrick.

Kjøp en luksusleilighet

Enten du kjøpe en luksusleilighet for deg selv eller å leie ut, “bruke penger på et hjem som ligger i en flott luksusbygning med bekvemmeligheter og transportmuligheter i nærheten er veien å gå, sier Lydia Sussek fra Corcoran, et eiendomsfirma med full service i Manhattan. Som alltid er plassering viktig. "Å kjøpe i en luksuriøs bygning med dårlige transportmuligheter er en dårlig investering," sa hun.

Tjenestene og funksjonene bygningen tilbyr kan også gjøre eller ødelegge investeringen din. “Har du ikke en dørvakt på heltid? Bra, men hva annet tilbyr hjemmet ditt? Utsikt, stor takhøyde, terrasser, alle disse funksjonene hjelper deg med å skille hjemmet ditt fra andre småkakerleiligheter og kan føre til en høyere salgspris når det er på tide å flytte ut, sier Sussek.

Husk at når du kjøper luksus eiendom, kjøper du en livsstil. Private takterrasser, svømmebassenger, fellesarealer med treningssentre og rengjøring eller tjenester i hotellstil skiller luksus eiendom, sa hun. "Selv om det er bygd andre nye leiligheter rundt huset du kjøper, har denne typen eiendommer verdi," sa Sussek.

Fullfør et tilpasset bygg

Når det går bra, a skreddersydd hus tilbyr de høyeste fortjenestemarginene - selv om den ofte har en lengre tidsramme. Likevel er et hjem hvor alt er nytt og har dagens mest ønskede stiler og fasiliteter avgjørende for å få topp dollar.

Hvis du ikke bygger hjemmet selv, må du være forsiktig med hvordan du tilpasser det. Du vil velge en layout, fasiliteter og finish som vil appellere til et bredt segment av luksusmarkedet for å maksimere sjansene for å selge raskt og for topp dollar. Sørg for at hjemmet er funksjonelt, innbydende og har sikkerhets- og personvernfunksjonene som avanserte kjøpere ønsker. Men det er en fin grense mellom å bygge den brede appellen og skape det unike som luksuskjøpere krever.

"Når noe ikke er commoditized, og det er ønskelig, og det er etterspørsel, det er når du ser prisene virkelig hoppe," sa Char. “Hvis du ser på en flaske ‘82 Lafitte Rothschild, vokser prisøkningen eksponentielt over en årgang som er mindre overlegen på grunn av tilbud og etterspørsel. Det er det samme med luksus eiendom. Jo mer eksklusiv og vanskeligere å finne, desto mer verdig er investeringen. ”

Velg en eksklusiv feriebolig

"En luksusferie kan gi et vell av fordeler, inkludert verdsettelse av eiendeler, skattefradrag, muligheter for forretningsnettverk, og viktigst av alt, personlig nytelse," sier Fitzpatrick. Det er viktig å velge et sted med et typisk sterkt marked, for eksempel en skianleggsby, Hawaii eller en tropisk øy.

"De er gode for sesonginntekt og fungerer godt under gode finansmarkeder," legger Fitzpatrick til. "Imidlertid kan de lide mer under en lavkonjunktur enn hjemmene i nærheten av større byer."

På den andre siden, bjørnemarkeder er den beste tiden å kjøpe hvis du har penger.

Faktisk opplevde luksusboligmarkedet den sterkeste returen fra boligkrasj i 2008 i major byer, med feriestedområder som følger etter, uttalte en rapport fra 2019 fra Christie's International Real Estate.Selvfølgelig er denne rapporten forut for pandemien, så bare les den for veiledning. Det er uklart hvordan konsekvensene av koronaviruset vil påvirke markedet i feriestedområder - eller andre steder, for den saks skyld.

I tillegg til å velge riktig by, bør investorer vurdere å kjøpe en eiendom som vil være attraktiv for ferierende familier, sier Fitzpatrick. "Det vil øke belegget og avkastningen din," sier han.

Bruce Tobias, en 22-tiden toppproduserende eiendomsmegler med RE/MAX Sedona i Arizona, bemerket at høyt profilerte turister feriedestinasjoner er et godt valg, og investorer bør se etter eiendommer med potensial for langsiktig gevinster.

Jumbo boliglån for luksus eiendom

Mens de fleste kjøpere av luksus eiendommer velger å kjøpe eiendom med kontanter, bruker noen jumbo lån for å fange luksus eiendom. Jumbo lån (også kalt jumbo boliglån) er lån for beløp som er større enn grensen som Federal Housing Finance Agency (FHA) settene.

Vanligvis er beløpet over 510 400 dollar.Imidlertid er det noen ganger enda større, spesielt i fylker med dyrere eiendomsmarkeder.

Tips for investering i luksus eiendom

Hvis investeringer i luksus eiendommer høres ut som en god passform for deg, er det noen ting du må huske på før du begynner:

• Identifiser målene dine. Målet med å investere i enhver eiendom er å tjene avkastning på investeringen din. Når du velger luksus eiendommer, bør du vurdere resultatet du ønsker. For eksempel, hvis du planlegger å gjøre en rask fortjeneste, kan du fokusere på å bla. Hvis du vil ha langsiktig inntekt, kan du vurdere en luksusleilighet.
• Finn ut finansiering. Selv om du har penger tilgjengelig, er det ikke alltid det beste alternativet. For eksempel, a lån for harde penger kan være hensiktsmessig å finansiere en flip som du planlegger å fullføre innen få måneder.
• Velg riktig marked. Hvis du investerer i en syv-sifret eiendom, må du kontrollere at markedet vil støtte din beslutning. Se på arbeidsmarkedet, levekostnadene, median husholdningenes inntekter og områdets økonomiske utsikter. Hvis det kommer til å bli en utleie, bør du vurdere trafikken året rundt og høysesongen.

Bunnlinjen

Investering i luksus eiendom kan være mer spennende enn å investere i verdipapirer, takket være dens håndgripelige natur. Det er mange måter å gjøre det på, fra å bygge et skreddersydd hjem til å snu et herskapshus til å kjøpe en ferieeiendom. Du kan nyte luksushuset ditt som bosatt, ferierende eller utleier, eller du kan bygge luksusboliger som andre kan nyte.

Sørg for at du forstår funksjonene som skaper varig verdi i dette før du investerer aktivaklasse for å få best mulig avkastning på investeringen. Og selvfølgelig - med mindre du kjøper for å bo der selv - sørg for at det vil være et marked for kjøpere eller leietakere for eiendommene dine.