Hva er en leieforbedring?

Hva er en leieforbedring?

Begrepet leieforbedring refererer til eventuelle endringer som er gjort for å tilpasse en leie eiendom for å tilfredsstille de spesifikke behovene til en bestemt leietaker. Disse endringene og endringene kan omfatte maling, installasjon av skillevegger, endring av gulv eller montering av tilpassede lysarmaturer. Forbedringer kan utføres av huseier eller leietaker og kan bli betalt av leietaker. Selv om den økonomiske levetiden til de fleste forbedringer i leiekontrakten er mellom fem og ti år, er Internal Revenue Code (IRC) krever at avskrivninger for slike forbedringer skjer over bygningens økonomiske levetid.

Hvordan en forbedring av leieavtaler fungerer

Leieforbedringer blir ofte referert til som leietakerforbedringer eller utbygginger. Disse endringene er vanligvis gjort av utleiere av næringseiendommer og kan gis for en eksisterende eller ny leietaker. Eventuelle endringer som gjøres er skreddersydd for de spesifikke behovene til en leietaker og gjør plassen mer attraktiv og attraktiv for dem.

Det er visse kriterier som må oppfylles for at endringer kan kvalifiseres som forbedringer i leiekontrakten. Det må gjøres endringer i interiøret for å imøtekomme de spesifikke behovene til leietaker, inkludert noe av følgende:

• Strukturelle modifikasjoner
• Ny gips og gulv
• Oppdateringer til belysning, elektriske, teknologiske systemer
• Tillegg av rom, avlukker, skillevegger
• Hyller og benkeplater

Ikke alle endringer regnes som forbedringer i leiekontrakten. Endringer gjort for en leietaker kvalifiserer ikke for andre leietakere, inkludert naboer. Utvendig bygning renoveringersom landskapsarbeid, reparasjoner av parkeringsplasser eller taktekking kvalifiserer heller ikke. Selv innvendige endringer som oppgraderinger av en bygnings heis eller HVAC -systemer regnes ikke som forbedringer i leiekontrakten. Det er fordi de ikke gagner en bestemt leietaker.

Først når leie ender, tilhører forbedringene vanligvis utleier, med mindre annet er angitt i avtalen. Hvis leieren er i stand til å ta dem, må de fjerne dem uten skade på eiendommen.

Typer leieforbedringer

Leietakerforbedringstilskudd

Denne typen forbedringer i leiekontrakten gir leietaker myndighet til å føre tilsyn med prosjektet, og tar byrden av utleier, spesielt hvis prosessen er tidkrevende. Utleier setter normalt bestemmelser på plass i leieavtalen som dekker budsjettet til forbedring av leietilskuddet. Dette er vanligvis oppført som en engangsbeløp eller per kvadratmeter. Utleiere kan enten betale renoverings-/byggefirmaet direkte eller betale leietaker direkte. Hvis prosjektbudsjettene overskrides, dekker leietaker saldoen.

Leierabatt

Utleier kan tilby leietaker leie rabatter på forbedringer i leiekontrakten. Hvis dette alternativet er inkludert i leieavtalen, kan leieren få leieavlastning av en eller annen type, for eksempel en gratis måned eller redusert husleie for visse perioder per år. Dette gjør at leieren kan spare på plassendringer. Akkurat som med TIA, overvåker leietaker prosjektet og kontrollerer leieforbedringene. Leietaker er også ansvarlig hvis kostnadene overstiger budsjettet.

Standard standardgodtgjørelse

Dette alternativet kalles også en build-out. I dette tilfellet presenterer utleier en forbedringspakke eller andre alternativer for leieren. Utleier er vanligvis den som administrerer prosjektet, slik at leieren får mer tid til å bruke sin virksomhet. I de fleste tilfeller kan det hende at leietakere ikke ender opp med endringene de faktisk ønsker å hjelpe sine virksomhet vokse. Hvis de velger å legge til endringene, må de dekke merkostnaden.

Vri nøkkel

Denne formen for forbedring av leiekontrakten gjennomføres normalt i begynnelsen av leiekontrakten. I de fleste tilfeller sendes kostnadsestimater og planer av leietaker mens utleier er den som overvåker og betaler for alt arbeidet.

Regler for forbedringer av leieavtaler

I desember 2015 vedtok den amerikanske kongressen Beskytter amerikanerne mot skatteøkninger (PATH) Act, som endret og utvidet mange skattebestemmelser knyttet til avskrivninger, inkludert forbedringer av leieavtaler. Lovforslaget gjorde permanent en skattebesparelsesbestemmelse som muliggjorde 15 års lineær kostnadsgjenoppretting på kvalifiserte leieforbedringer. Under disse retningslinjene:

• Utleiere og leietakere fikk ikke være i slekt
• Forbedringer kvalifiserte seg bare hvis de ble utført i det indre av bygningen med bare den leieren som okkuperte plassen
• Leieforbedringer måtte fullføres etter at tre år med at bygningen først ble tatt i bruk for service

Passeringen av Skattelettelser og stillingsloven i 2017 endret måten utleiere og leietakere kan kreve fradrag som involverer forbedringer av leieavtaler. Den nye loven endret noen av kravene. Det må fortsatt gjøres forbedringer i det indre av bygningen, noe som betyr utvidelser av bygninger, heiser og rulletrapper, tak, brannvern, alarm- og sikkerhetssystemer og VVS -systemer gjør det fortsatt ikke kvalifisere.

Den kvalifiserte forbedringseiendommen krever ikke lenger at begge parter (utleiere og leietakere) er uten tilknytning. Det eliminerte også treårskravet og uttalte at alle forbedringer kan gjøres "etter datoen da eiendommen først ble tatt i bruk," i henhold til Internal Revenue Service (IRS).

De Lov om koronavirushjelp, lindring og økonomisk sikkerhet (CARES) gjorde noen tilpasninger til kvalifisert forbedringseiendom (QIP) da den ble vedtatt i 2020. Loven satte en 15-års gjenopprettingsperiode for QIP og gjorde at filers kunne kreve første års avskrivninger for alle QIP.

Regnskap for forbedringer i leieavtaler

IRS tillater det ikke fradrag for forbedringer. Men fordi forbedringer regnes som en del av bygningen, er de utsatt for avskrivninger. IRS åpner for avskrivninger fradrag, så lenge disse vilkårene er oppfylt. Den som utfører arbeidet, får ta avskrivningsfradraget, enten det er utleier eller leietaker. Den nye skatteloven økte det maksimale tillatte beløpet til 1 million dollar fra 500 000 dollar.

Regnskapseksperter foreslår å kostnadsføre eventuelle forbedringer som utgjør mindre enn selskapets kapitaliseringsgrense i samme periode. Hvis de overstiger dette beløpet, bør totalen være med store bokstaver og amortisert over leiekontrakten eller over den kortere levetiden for forbedringene.

Leieforbedring vs. Bygningsforbedring

Selv om de faktisk kan være bygningsforbedringer, er forbedringer i leieavtaler helt forskjellige. Det er fordi de bare virkelig påvirker plassen for en bestemt leietaker. Bygningsforbedringer, derimot, kommer alle i eiendommen til gode og endrer generelt den generelle strukturen i selve bygningen.

Eksempler på bygningsforbedringer inkluderer å sette opp nytt tak, asfaltere en innkjørsel og/eller parkeringsplass, legge til et parkeringsplass, renovere lobbyen, legge til en ny eller reparere en eksisterende heis og oppdatere HVAC -systemet. Som sådan bidrar bygningsforbedringer til å forlenge strukturens generelle levetid.

Eksempler på forbedring av leieavtaler

Utleiere kan betale for forbedringer i leiekontrakten for å oppmuntre leietakere til å leie plasser over lengre tid, spesielt i varehandel. For eksempel leier en bedriftseier en bygning til diskgolfbutikken sin. Utleier kan velge å legge fire vegger til det leide området for å lage innebygde skjermer og lagringsområder for platene. Disse endringene regnes som forbedringer i leiekontrakten.

La oss ta et annet eksempel fra detaljhandelen. Eieren av Store A bestemmer seg for å leie plass gjennom selskap B. Butikken har bare fire vegger og ingen andre fasiliteter. Gjennom leieavtalen forhandling, Firma B - utleier - godtar å installere hyller, en serviceteller for kassaapparater og en displayenhet med spesiell belysning før Store A åpner dørene.

Vanlige spørsmål om leieforbedringer

Hva er eksempler på forbedringer av leieavtaler?

En forbedring av leiekontrakten er alt som kommer en bestemt leietaker til gode, vanligvis i en næringseiendom. Dette inkluderer maling, legge til nye vegger, sette opp displayhyller, skifte gulv og belysning, og tillegg av kontorer, vegger og skillevegger.

Hvem betaler for forbedringer i leiekontrakten?

Utleiere budsjetterer og betaler for forbedringer ved å tilby en leietaker forbedringsgodtgjørelse eller gjennom husleierabatter. De kan også betale ved å tilby leieren en pakke med modifikasjoner som de kan velge mellom. Leietaker er normalt ansvarlig for eventuelle tilleggskostnader som går over budsjettet.

Er forbedringer i leiekontrakten fradragsberettiget?

Du kan ikke trekke fra forbedringer i leiekontrakten. Men skattemyndighetene tillater bygningseiere å gjøre rede for sine avskrivninger fordi eventuelle forbedringer som gjøres anses å være en del av bygningen.