Definisjon av gjentatt-salgsmetode
Hva er metoden for gjentatt salg?
Metoden for gjentatt salg er en måte å beregne endringer i salgsprisen på det samme stykket eiendominnenfor bestemte tidsrammer.
Boligmarkedsanalytikere bruker denne relativt enkle tilnærmingen til å estimere endringer i boligprisene over perioder som strekker seg fra måneder til år. Diverse boligprisindekser har tatt i bruk gjentagelses-salgsmetoden for å gi informasjon om eiendomsmarkedet til boligkjøpere og selgere, eiendom investorer, og de som jobber i bolig- og boligfinansieringsindustrien.
Viktige takeaways
- Metoden for gjentatt salg vurderer hvordan husvurderinger endres over tid ved å fokusere på de forskjellige salgsprisene på samme eiendom.
- Ulike boligprisindekser har tatt i bruk gjentagelsesmetoden for å eliminere problemet med å ta hensyn til prisforskjeller i boliger med varierende egenskaper.
- Metoden for gjentatt salg er ikke feilfri, og begrenser data til hus som har blitt solgt mer enn to ganger i prøveperioden og med utsikt over at den samme eiendommen kan bytte om tid.
Forstå metoden for gjentatt salg
Boligmarkedet regnes som et av USAs ledende økonomiske indikatorer. Tilstanden på boligmarkedet og generelt sett økonomi er sammenkoblet på mange måter. Når eiendomsprisene stiger, vokser huseiere i tillit og løsner ofte vesken, noe som utløser en økning i forbrukerforbruk. Utviklere er også oppblåst av tegn på økt kreve, øke bruttonasjonalprodukt (BNP) av investere mer i nytt land, materialer og jobber for å bygge nye hus.
Boligprisindekser har den viktige og vanskelige jobben med å vurdere eiendomstrender. Flertallet av dem søker å oppnå dette ved å spore verdivurderinger i en bestemt region over en bestemt tidsperiode. Noen av beregningene disse indeksene bruker kan dessverre resultere i et unøyaktig bilde av boligprisutviklingen.
Mangelfulle beregninger inkluderer plukking av tilfeldige prøver av hus å spore. Disse eiendommene er kanskje ikke til salgs, eller deres strukturer og typer kan være veldig forskjellige. En indeks som overvåket median boligpris i et bestemt område - for eksempel Nasjonal forening for eiendomsmeglere (NAR) Median Index eller Census Bureau Median Index - ville ikke identifisere endringer i husstrukturen kontra eksterne markedsfaktorer som kan påvirke prisen.
Metoden for gjentatt salg gikk inn på scenen for å overvinne disse strukturelle problemene. Det ble opprettet for å spore endringen i eiendomsprisen mellom et nåværende salg og et tidligere salg, for å sikre at lignende blir sammenlignet med like.
Fordeler og ulemper ved gjentagelses-salgsmetoden
Gjentagelsesmetoder beregner endringer i boligpriser basert på salg av samme eiendom, og dermed unngå problemet med å prøve å ta hensyn til prisforskjeller i boliger med varierende kjennetegn. Metoder for gjentatt salg tilbyr også et mer nøyaktig alternativ til regresjon analyse eller for å beregne gjennomsnittlig salgspris etter geografisk område.
Konseptet om metoden for gjentatt salg ble først introdusert av Martin Bailey, Richard Muth og Hugh Nourse i 1963, og deretter modifisert av Karl Case og Robert Shiller på slutten av 1980-tallet.
Metoden for gjentatt salg er imidlertid på ingen måte feilfri. En av de viktigste ulempene er at den ikke tar hensyn til boliger som bare ble solgt én gang i løpet av den rapporterte tidsperioden.
En annen er at en eiendom som selges på to forskjellige tidspunkter i løpet av en prøveperiode, ikke nødvendigvis er identisk. Det samme hjemmet kan ha blitt vesentlig forverret i tilstanden eller gjennomgått store renoveringer, noe som har påvirket dets sammenlignbarhet.
Eksempler på gjentagelses-salgsmetoden
Den kanskje mest kjente boligindeksen som er avhengig av metoden for gjentatt salg, er S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. Case-Shiller-indeksen måler endringer i verdien av det amerikanske boligmarkedet ved å spore kjøpesum og videresalg verdi av eneboliger som har gjennomgått minst to våpenlengde transaksjoner.
Indeksen spiller ingen rolle for nybygg, leiligheter og andelslag og ekskluderer også transaksjoner som ikke er våpenlange, for eksempel boligsalg mellom familiemedlemmer på under-markedspriser.
Andre indekser som bruker metoden for gjentatt salg inkluderer Federal Housing Finance Agency (FHFA) månedlig Boligprisindeks (HPI), som er basert på Fannie Mae og Freddie Mac data om enebolig salgspriser og refinansieretakst, og First American CoreLogics LoanPerformance Home Price Index, som dekker et bredere geografisk område enn Case-Shiller- eller FHFA-indeksene. Canadas viktigste boligprisindeks, National Composite House Price Index, vedtar også metoden for gjentatt salg.
Indekser som disse rapporterer vanligvis endringer i boligpriser fra forrige måned, kvartal og år. Økende boligpriser indikerer økning kreve, mens synkende priser betyr fallende etterspørsel.