Real Estate Investment Trust (REIT) Definisjon

Hva er en Real Estate Investment Trust (REIT)?

En eiendomsinvesteringsforening (REIT) er et selskap som eier, driver eller finansierer inntektsbringende eiendom. REITs er modellert etter verdipapirfond, og samler kapitalen til mange investorer. Dette gjør det mulig for individuelle investorer å tjene utbytte fra eiendomsinvesteringer - uten å måtte kjøpe, forvalte eller finansiere eiendommer selv.

Hvordan REITs fungerer

Kongressen etablerte REITs i 1960 som en endring av Cigar Excise Tax Extension. Bestemmelsen tillater investorer å kjøpe aksjer i kommersielle 

eiendomsporteføljer- noe som tidligere bare var tilgjengelig for velstående personer og gjennom store finansformidlere.

Eiendommer i en REIT -portefølje kan omfatte leilighetskomplekser, datasentre, helsetjenester, hoteller, infrastruktur - i form av fiberkabler, celletårn og energirørledninger-kontorbygninger, detaljhandelssentre, egenlagring, tømmerland og lagre.

Generelt spesialiserer REITs seg på en bestemt eiendomssektor. Imidlertid kan diversifiserte og spesialiserte REITs inneholde forskjellige typer eiendommer i porteføljene sine, for eksempel en REIT som består av både kontor- og butikkeiendommer.

Mange REIT -er handles offentlig på store verdipapirbørser, og investorer kan kjøpe og selge dem som aksjer gjennom hele handelssesjonen.Disse REIT -ene handler vanligvis under et betydelig volum og regnes som svært likvide instrumenter.

Hva kvalifiserer som REIT?

De fleste REIT -er har en enkel forretningsmodell: REIT leier plass og samler husleier på eiendommene, og fordeler deretter inntekten som utbytte til aksjonærene. Boliglån REITs eier ikke eiendom, men finansierer fast eiendom i stedet. Disse REIT -ene tjener inntekt på renter på investeringene sine.

Til kvalifisere som REIT, må et selskap overholde visse bestemmelser i Internal Revenue Code (IRC). Disse kravene inkluderer hovedsakelig å eie inntektsbringende eiendom på lang sikt og fordele inntekt til aksjonærer. Spesielt må et selskap oppfylle følgende krav for å kvalifisere som REIT:

• Invester minst 75% av forvaltningskapitalen i eiendom, kontanter eller amerikanske statskasser
• Få minst 75% av bruttoinntekten fra husleie, renter på boliglån som finansierer eiendom eller salg av eiendom
• Betal minimum 90% av skattepliktig inntekt i form av aksjonærutbytte hvert år
• Vær en enhet som er skattepliktig som et selskap
• Ledes av et styre eller tillitsmenn
• Ha minst 100 aksjonærer etter sitt første leveår 
• Har ikke mer enn 50% av aksjene som eies av fem eller færre personer

Typer REIT -er

Det er tre typer REIT -er:

• Egenkapital REITs. De fleste REIT er egenkapital REIT, som eier og forvalter inntektsskapende eiendom. Inntektene genereres hovedsakelig gjennom husleie (ikke ved videresalg av eiendommer).
• Boliglån REITs. Mortgage REITs låner ut penger til eiendomseiere og operatører enten direkte gjennom boliglån og lån, eller indirekte gjennom oppkjøp av pantelån med sikkerhet. Deres inntjening genereres først og fremst av netto rentemargin- spredningen mellom renten de tjener på boliglån og kostnadene ved å finansiere disse lånene. Denne modellen gjør dem potensielt følsomme for renteøkninger.
• Hybrid REITs. Disse REIT -ene bruker investeringsstrategiene til både egenkapital- og boliglån REIT. 

Type REIT	Beholdninger
Egenkapital	Eier og driver inntektsbringende eiendom
Boliglån	Holder boliglån på fast eiendom
Hybrid	Eier eiendom og eier boliglån

REITs kan klassifiseres ytterligere basert på hvordan aksjene deres kjøpes og beholdes:

• Offentlig handel REITs. Aksjer i børsnoterte REIT er notert på en nasjonal verdipapirbørs, hvor de kjøpes og selges av individuelle investorer. De er regulert av U.S. Securities and Exchange Commission (SEC).
• Offentlige ikke-tradede REIT-er. Disse REIT -ene er også registrert hos SEC, men handler ikke på nasjonale verdipapirbørser. Som et resultat er de mindre likvide enn børsnoterte REIT -er. Likevel pleier de å være mer stabile fordi de ikke er utsatt for markedssvingninger.
• Private REITs. Disse REIT -ene er ikke registrert hos SEC og handler ikke på nasjonale verdipapirbørser. Generelt kan private REIT -er bare selges til institusjonelle investorer.

Hvordan investere i REITs

Du kan investere i børsnoterte REITs - så vel som REIT verdipapirfond og REIT børshandlede fond (ETF)-ved å kjøpe aksjer gjennom en megler. Du kan kjøpe aksjer i et ikke-omsatt REIT gjennom en megler eller finansiell rådgiver som deltar i det ikke-handlede REITs tilbud.

REITs er også inkludert i et økende antall ytelsesbasert ytelse og innskuddsbidrag investeringsplaner. Anslagsvis 87 millioner amerikanske investorer eier REITs gjennom pensjonssparing og andre investeringsfond, ifølge Nareit, et Washington, DC-basert REIT-forskningsfirma.

Det er mer enn 225 børsnoterte REIT-er i USA, noe som betyr at du har litt lekser å gjøre før du bestemmer deg for hvilket REIT du skal kjøpe.Husk å vurdere REITs ledergruppe og merittliste - og finn ut hvordan de kompenseres. Hvis det er ytelsesbasert kompensasjon, er det sannsynlig at de jobber hardt for å velge de riktige investeringene og velge de beste strategiene.

Selvfølgelig er det også en god idé å se på tallene, for eksempel forventet vekst i inntjening per aksje og nåværende utbytte. En spesielt nyttig beregning er REITs midler fra driften (FFO), som beregnes ved å legge avskrivninger og amortiseringer til inntjeningen, og deretter trekke eventuelle gevinster ved salg.

Fordeler og ulemper med å investere i REITs

REITs kan spille en viktig rolle i en investeringsportefølje fordi de kan tilby et sterkt, stabilt årlig utbytte og potensial for langsiktig kapitalforbedring. REITs totalavkastning de siste 20 årene har gått bedre enn S&P 500 -indeksen, andre indekser og inflasjonshastigheten.Som med alle investeringer har REITs sine fordeler og ulemper.

På plussiden er REIT -er enkle å kjøpe og selge, ettersom de fleste handler på offentlige børser - en funksjon som demper noen av de tradisjonelle ulempene med eiendom. Ytelsesmessig tilbyr REITs attraktiv risikojustert avkastning og stabil kontantstrøm. En eiendomstilstedeværelse kan også være bra for en portefølje fordi den gir diversifisering og utbyttebasert inntekt-og utbyttet er ofte høyere enn du kan oppnå med andre investeringer.

På den negative siden tilbyr REITs ikke mye når det gjelder verdistigning. Som en del av strukturen må de betale 90% av inntekten tilbake til investorer.Så bare 10% av den skattepliktige inntekten kan reinvesteres tilbake i REIT for å kjøpe nye beholdninger. Andre negative er at REIT -utbytte beskattes som vanlig inntekt, og noen REIT -er har høye administrasjons- og transaksjonsgebyrer.

REIT -svindel

Securities and Exchange Commission (SEC) anbefaler at investorer bør være forsiktige med alle som prøver å selge REIT -er som ikke er registrert hos SEC. Den gir beskjed om at "Du kan bekrefte registreringen av både børsnoterte og ikke-omsatte REIT-er gjennom SECs EDGAR -system. Du kan også bruke EDGAR til å gå gjennom REITs års- og kvartalsrapporter samt eventuelle prospekt. "

Det er også en god idé å sjekke megleren eller investeringsrådgiveren som anbefaler REIT. SEC har en gratis søkeverktøy som lar deg slå opp hvis en investeringsprofesjonell er lisensiert og registrert.

Ekte verden Eksempel på en REIT

En annen vurdering når du velger REITs er å se på sektorene på eiendomsmarkedet som er varme. Hvilke blomstrende sektorer i økonomien kan generelt sett utnyttes via eiendom? Som et eksempel er helsetjenester en av de raskest voksende næringene i USA-spesielt i veksten av medisinske bygninger, polikliniske omsorgssentre, eldreomsorg og pensjonisttilværelse.

Flere REIT -er fokuserer på denne sektoren. Healthpeak Properties - tidligere HCP - er et eksempel. Fra og med 22. juli 2020 hadde den en markedsverdi på nesten 14,4 milliarder dollar, med rundt 5 millioner aksjer omsatt daglig.Porteføljen fokuserer på tre sentrale aktivaklasser: biovitenskapelige fasiliteter, medisinske kontorer og seniorboliger.