Lån-til-verdi (LTV) -definisjon og formel

Hva er lån-til-verdi-forholdet (LTV)?

Belåningsgraden (LTV) er en vurdering av utlånsrisiko som finansinstitusjoner og andre långivere undersøker før de godkjenner boliglån. Vanligvis anses lånevurderinger med høye LTV -forhold som lån med høyere risiko. Derfor, hvis boliglånet er godkjent, har lånet en høyere rente.

I tillegg kan et lån med et høyt LTV -forhold kreve at låntakeren kjøper boliglånsforsikring for å oppveie risikoen for utlåner. Denne typen forsikring kalles privat boliglånsforsikring (PMI).

Forstå lån-til-verdi-forholdet (LTV)

Interesserte boligkjøpere kan enkelt beregne LTV -forholdet til et hjem. Dette er formelen:

​LTVrentJego=ENPVMEN​hvor:MEN=BoligbeløpENPV=Verdi på eiendommen​

Et LTV -forhold beregnes ved å dividere beløpet som er lånt med vurdert eiendommens verdi, uttrykt i prosent. For eksempel, hvis du kjøper et hus som er vurdert til $ 100 000 for den vurderte verdien, og tjener $ 10 000 nedbetaling, vil du låne $ 90 000. Dette resulterer i et LTV -forhold på 90% (dvs. 90.000/100.000).

Å bestemme et LTV -forhold er en kritisk komponent i boliglån tegning. Den kan brukes i prosessen med kjøpe hus, refinansiering et nåværende boliglån til et nytt lån, eller lån mot akkumulert egenkapital innenfor en eiendom.

Långivere vurderer LTV -forholdet for å bestemme graden av eksponering for risiko de tar på seg når de tegner et boliglån. Når låntakere ber om lån for et beløp som ligger på eller nær den vurderte verdien (og derfor har et høyere LTV -forhold), oppfatter långivere at det er større sjanse for at lånet går inn misligholde. Dette er fordi det er veldig lite egenkapital bygget opp i eiendommen. Som et resultat, i tilfelle en foreclosure, kan utlåner synes det er vanskelig å selge boligen for nok til å dekke utestående boliglånsbalanse og likevel tjene penger på transaksjonen.

Hovedfaktorene som påvirker LTV -forholdene er mengden forskuddsbetaling, salgspris og taksert verdi av en eiendom. Det laveste LTV -forholdet oppnås med en høyere forskuddsbetaling og en lavere salgspris.

Hvordan LTV brukes av långivere

Et LTV -forhold er bare en faktor for å bestemme kvalifiseringen for å sikre boliglån, a boliglån, eller a kredittgrense. Det kan imidlertid spille en vesentlig rolle i renten som en låntaker kan sikre.

De fleste långivere tilbyr søkere av boliglån og boliglån den lavest mulige renten når deres LTV-andel er på eller under 80%.Et høyere LTV -forhold utelukker ikke låntakere fra å bli godkjent for boliglån, selv om renten på lånet kan stige etter hvert som LTV -ratioen øker. For eksempel kan en låntaker med et LTV -forhold på 95% bli godkjent for et boliglån. Imidlertid kan renten være et fullt prosentpoeng høyere enn renten gitt til en låntaker med et LTV -forhold på 75%.

Hvis LTV -forholdet er høyere enn 80%, kan det være nødvendig med en låntaker for å kjøpe privat boliglånsforsikring (PMI). Dette kan legge alt fra 0,5% til 1% til det totale lånebeløpet på årsbasis. For eksempel vil PMI med en rente på 1% på et lån på $ 100.000 legge ytterligere $ 1000 til det totale beløpet som er betalt per år (eller $ 83,33 per måned). PMI -betalinger kreves inntil LTV -forholdet er 80% eller lavere. LTV -forholdet vil avta når du betaler ned lånet ditt og etter hvert som verdien på boligen din øker over tid.

Generelt, jo lavere LTV -ratio, desto større er sjansen for at lånet blir godkjent og jo lavere vil renten være. I tillegg, som låntaker, er det mindre sannsynlig at du blir pålagt å kjøpe privat boliglånsforsikring (PMI).

Selv om det ikke er en lov at långivere krever et 80% LTV -forhold for at låntakere skal unngå tilleggskostnaden for PMI, er det praksis for nesten alle långivere. Noen ganger gjøres unntak fra dette kravet for låntakere som har høy inntekt, lavere gjeld eller har en stor investeringsportefølje.

Eksempel på LTV

Anta for eksempel at du kjøper et hus som verdsetter $ 100 000. Eieren er imidlertid villig til å selge den for $ 90 000. Hvis du betaler en nedbetaling på 10 000 dollar, er lånet ditt for 80 000 dollar, noe som resulterer i et LTV -forhold på 80% (dvs. 80 000/100 000). Hvis du skulle øke mengden forskuddsbetaling til $ 15 000, er boliglånet ditt nå $ 75 000. Dette vil gjøre LTV -forholdet til 75% (dvs. 75.000/100.000).

Variasjoner på regler for utlån til verdi

Ulike lånetyper kan ha forskjellige regler når det gjelder LTV -krav.

FHA lån

FHA-lån er boliglån designet for låntakere med lav til moderat inntekt. De er utstedt av en FHA-godkjent långiver og forsikret av Federal Housing Administration (FHA). FHA -lån krever en lavere minimumsbetaling og kredittpoeng enn mange konvensjonelle lån. FHA -lån tillater et innledende LTV -forhold på opptil 96,5%, men de krever en boliglånsforsikringspremie (MIP) som varer så lenge du har det lånet (uansett hvor lavt LTV -forholdet til slutt går).Mange bestemmer seg for å refinansiere sine FHA -lån når LTV -forholdet når 80% for å eliminere MIP -kravet.

VA- og USDA -lån

VA- og USDA -lån - tilgjengelig for nåværende og tidligere militære eller de i landlige områder - krever ikke privat boliglånsforsikring, selv om LTV -forholdet kan være så høyt som 100%. Imidlertid har både VA- og USDA -lån ekstra gebyrer.

Fannie Mae og Freddie Mac

Fannie Mae's HomeReady og Freddie Mac's Home Mulige boliglånsprogrammer for lavinntekts låntakere tillater et LTV-forhold på 97%. Imidlertid krever de boliglånsforsikring til forholdet faller til 80%.

For FHA-, VA- og USDA -lån er det tilgjengelige strømlinjefinansieringsalternativer. Disse frafaller vurderingskravene, slik at hjemmets LTV -forhold ikke påvirker lånet. For låntakere med et LTV -forhold på over 100% - også kjent som å være "under vann" eller "opp ned" - Fannie Maes Alternativ for høy lånefinansiering og Freddie Macs forbedrede refinansiering er også tilgjengelig alternativer.

LTV vs. Kombinert LTV (CLTV)

Mens LTV -forholdet ser på virkningen av et enkelt boliglån når du kjøper en eiendom, vil kombinert belåningsverdi (CLTV) -forhold er forholdet mellom alle lån med sikkerhet på en eiendom og verdien av en eiendom. Dette inkluderer ikke bare hovedlånet som brukes i LTV, men også andre boliglån, boliglån eller kredittlinjer eller andre pant. Långivere bruker CLTV -forholdet til å bestemme en potensiell boligkjøpers risiko for mislighold når mer enn ett lån er brukes - for eksempel hvis de vil ha to eller flere boliglån, eller et boliglån pluss et boliglån eller kredittlinje (HELOC). Generelt er långivere villige til å låne ut med CLTV -forhold på 80% og over og til låntakere med høy kredittvurdering. Primær långivere pleier å være mer sjenerøse med CLTV -krav siden det er et mer grundig tiltak.

La oss se litt nærmere på forskjellen. LTV -forholdet vurderer bare den primære boliglånsbalansen på et hjem. Derfor, hvis den primære boliglånsbalansen er $ 100 000 og boligverdien er $ 200 000, er LTV = 50%.

Tenk imidlertid på eksemplet hvis det også har et andre boliglån på $ 30.000 og en HELOC på $ 20.000. Det samlede lånet til verdi blir nå ($ 100,000 + $ 30,000 + $ 20,000 / $ 200,000) = 75%; et mye høyere forhold.

Disse kombinerte hensynene er spesielt viktige hvis panthaveren misligholder og motsetter seg utleggelse.

Ulemper med Loan-to-Value (LTV)

Den største ulempen med informasjonen som en LTV gir, er at den bare inkluderer hovedlånet som en huseier skylder, og inkluderer ikke i sine beregninger andre forpliktelser til låntakeren, for eksempel et andre boliglån eller boligkapital låne. Derfor er CLTV et mer inkluderende mål på en låntakers evne til å betale tilbake et boliglån.