FHA omvendte boliglån
Federal Housing Administration (FHA) er det føderale byrået som forsikrer mange omvendte boliglån. Her er hvordan FHA omvendte boliglån fungerer.
Viktige takeaways
- Federal Housing Administration (FHA) forsikrer den vanligste typen omvendt boliglån, kjent som et boliglån for konvertering av egenkapital, eller HECM.
- HECM-er tilbys kun gjennom FHA-godkjente långivere.
- Låntakere som oppfyller kravene kan motta en del av egenkapitalen i hjemmet i form av et engangsbeløp, månedlige betalinger eller en kredittlinje.
- Andre typer omvendte boliglån inkluderer proprietære omvendte boliglån og enkeltformål omvendte boliglån.
Hva er et FHA omvendt boliglån?
FHA, en del av U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), gir forsikring for en type omvendt boliglån kjent som en boliglån for konvertering av egenkapital (HECM). Forsikringen beskytter långiver i tilfelle låntaker misligholder lånet.
HECM er de vanligste omvendte boliglånene i dag. I likhet med andre omvendte boliglån lar de huseiere utnytte egenkapitalen som har samlet seg i hjemmene deres gjennom årene uten å måtte selge boligen. Huseieren kan ta pengene i form av et engangsbeløp, en rekke månedlige
betalinger eller en kredittlinje. I motsetning til vanlige boliglån, trenger ikke huseieren å betale før de til slutt selger boligen, flytter ut eller dør. I stedet akkumuleres beløpet de skylder over tid, og lånet betales ned enten når boligen endelig selges eller av huseiers arvinger hvis de ønsker å beholde den.
Hvem er kvalifisert for et FHA omvendt boliglån?
For å kvalifisere for en HECM forsikret av FHA, må huseieren:
- Vær minst 62 år gammel
- Har betalt ned hjemmet sitt eller i det minste en betydelig del av det
- Okkupere hjemmet på heltid som deres primære bolig
- Ikke vær kriminell på noen føderal gjeld
- Ha tilstrekkelige økonomiske ressurser til å dekke fremtidige eiendomsskatter, huseierforsikringspremier og andre nødvendige avgifter
Huseieren må også delta i en informasjonsøkt med en HUD-godkjent rådgiver for å finne ut om en HECM er riktig for dem.
Hvilke typer boliger er kvalifisert for FHA omvendte boliglån?
Søkerens hjem må også tilfredsstille visse FHA-krav. Konkret må det være:
- En enebolig eller en to- til firemannsbolig med en bolig okkupert av låntakeren
- Et HUD-godkjent borettslagsprosjekt
- En individuell borettslagsenhet som oppfyller FHA-kravene
- Et produsert hjem som oppfyller FHA-kravene
I tillegg må boligen oppfylle HUD-eiendomsstandarder og flomkrav. Under boligvurderingsprosessen for lånet vil långiverens takstmann, som må være HUD-godkjent, vurdere om boligen oppfyller disse kravene eller krever reparasjoner eller andre forbedringer.
Typer FHA omvendte boliglån
HECM-er kan enten være lån med fast eller variabel rente. Ved fastrentelån må låntaker ta pengene som et engangsbeløp.
En HECM med variabel rente kan gi inntekt i form av månedlige betalinger, en kredittlinje som huseieren kan trekke på som de velger, eller en kombinasjon av de to.
Hvor kan du få et FHA omvendt boliglån
Selv om FHA forsikrer HECM-er, utsteder den dem ikke. De utstedes i stedet av FHA-godkjente långivere, inkludert banker og kredittforeninger. HUD har en søkeverktøy på sin nettside som låntakere kan bruke for å finne godkjente långivere i sitt område.
FHA omvendte boliglånskostnader
Som andre typer boliglån, kan HECM-er ha en lang liste over avsluttende kostnader og andre gebyrer. De kan inkludere:
Forsikringspremier for boliglån. Låntakeren må betale en innledende engangspremie for FHA-forsikringen tilsvarende 2% av lånebeløpet. Etter det er premien 0,5 % av utestående lånesaldo årlig. Fordi saldoen på et omvendt boliglån vokser hvert år, disse premiene
vil vokse også.
Opprinnelsesgebyr. Dette er et gebyr som går til utlåner ved lukking. Det vil være $2500 eller 2% av de første $200.000 av boligens verdi (det som er størst) pluss 1% av beløpet over $200.000. Ved lov kan HECM-opprinnelsesgebyrer ikke overstige $6 000.
Serviceavgifter. De låneformidler, som håndterer låneutbetalinger, kontoutskrifter og andre pågående oppgaver knyttet til boliglånet, kan belaste enten $30 eller $35 i måneden, avhengig av type HECM.
Andre avsluttende kostnader. Låntakeren kan også måtte betale takst, inspeksjon, tittelsøk og opptaksgebyrer, blant annet.
Mange av disse gebyrene kan variere fra utlåner til utlåner, så låntakere bør prøve å shoppe rundt.
Alternativer til FHA omvendte boliglån
HECM-er er ikke de eneste omvendte boliglånene som er tilgjengelige. Noen långivere tilbyr sine egne proprietære omvendte boliglån. Disse lånene er ikke statlig forsikret, men kan ha høyere utlånsgrenser enn FHAs nåværende HECM-grense på $970 800.
En annen type omvendt boliglån er enkeltformål omvendt boliglån. Disse lånene utstedes til huseiere med lav og moderat inntekt av statlige og lokale byråer og noen ideelle organisasjoner. Som navnet antyder, må inntektene brukes til et spesifikt formål, for eksempel reparasjoner av hjemmet eller betaling av eiendomsskatt.
Hvor mye kan du låne med et omvendt boliglån?
Beløpet du kan låne med et omvendt boliglån vil avhenge av markedsverdien av boligen din, din alder og gjeldende rente. Statlig forsikrede omvendte boliglån er begrenset til maksimalt $970 800, men noen långivere tilbyr større lån.
Tilbyr VA omvendte boliglån?
Nei. U.S.A. Institutt for veteransaker (VA) har ikke et omvendt boliglånsprogram.
Hva skjer hvis du arver et hjem med omvendt boliglån?
Det avhenger av forholdet ditt til låntakeren. Ikke-ektefeller som arver en bolig må betale ned på omvendt boliglån, enten ved å selge boligen eller med egne midler dersom de ønsker å beholde den. For å gjøre det må de betale utlåner hele lånesaldoen eller 95 % av boligens takst, avhengig av hva som er minst. I sistnevnte tilfelle utgjør FHA-forsikring forskjellen til utlåner.
Ektefeller kan ofte bli i hjemmet resten av livet, men reglene er kompliserte og avhenger av om de var medlåntakere på lånet eller «ikke-låntakende ektefeller». Alle, ektefelle eller på annen måte, som arver en bolig med omvendt boliglån bør kontakte låneformidleren og/eller en HUD-godkjent boligrådgiver så snart som mulig etter låntakerens død for å finne ut hvilke skritt de må ta og hva frister er.
Bunnlinjen
FHA omvendte boliglån, formelt kjent som boliglån for konvertering av egenkapital, er den vanligste typen omvendt boliglån. HECM-er er forsikret av staten for å beskytte långivere i tilfelle låntakeren misligholder boliglånet. For å være kvalifisert for en HECM, må låntakeren oppfylle visse krav, inkludert en økt med en boligrådgiver for å sikre at et omvendt boliglån er passende for dem.