Hvor mye koster et omvendt boliglån?

Et omvendt boliglån gir en eldre huseier muligheten til å utnytte hjemmets egenkapital i bytte mot kontanter uten å måtte betale boliglån. Men den muligheten har en pris.

Så, hvor mye koster et omvendt boliglån? Fra låneoppstartsgebyret og takseringsgebyret til boliglånsforsikring og rentekostnader, kan et omvendt boliglån koste tusenvis av dollar.

Hvor mye koster et omvendt boliglån

Et omvendt boliglån gjør det mulig for en huseier, vanligvis en som er minst 62 år gammel, å låne penger basert på deres egenkapital – forskjellen mellom verdien av boligen deres og beløpet som fortsatt skylder på deres eksisterende boliglån. Låntakeren kan motta disse pengene gjennom en engangsbetaling, månedlige betalinger eller en kredittlinje.

Denne typen lån betaler ned det opprinnelige boliglånet, hvis det boliglånet ikke allerede er nedbetalt, mens resten av de tilgjengelige pengene går til låntakeren.

Vanligvis må det omvendte boliglånet betales tilbake når en låntaker permanent flytter ut av hjemmet eller dør.

Alle som tenker på å få et omvendt boliglån, bør være klar over at det innebærer både forhåndskostnader og løpende kostnader, for eksempel låneoppstartsgebyr til låneservicegebyrer.

Forhåndskostnader

• Rådgivningsgebyr: Hvis en huseier tar opp et omvendt boliglån gjennom det føderalt støttede og ofte brukte Home Equity Conversion Mortgage-programmet (HECM), må de ta del i rådgivning fra et byrå godkjent av U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). Gebyrene varierer fra $125 til $200.
• Oppstartsgebyr for lån: Hvis det omvendte boliglånet er et HECM-lån, kan ikke oppstartsgebyret overstige $6 000. Denne avgiften er enten $2500 eller 2% av de første $200.000 av boligens verdi pluss 1% av beløpet over $200.000, avhengig av hvilken sum som er størst.
• Forsikringspremie for boliglån: Hvis boliglånet er et HECM-lån, er den opprinnelige boliglånsforsikringspremien (MIP) 2 % av lånebeløpet. Denne premien belastes av utlåner og betales til Federal Housing Administration (FHA).
• Avslutningskostnader. Disse kostnadene dekker ting som kredittsjekk, boligvurdering, eiendomsinspeksjon og eiendomsforsikring. Disse vil variere fra utlåner og tjenesteleverandør, men kan være på flere tusen dollar.

Løpende kostnader

• Rentekostnader: Månedlige rentekostnader kan øke i løpet av lånets levetid. Renter påløper normalt både hovedstolen på det omvendte boliglånet og renten som allerede er påført. Imidlertid forfaller hovedstolen og renten vanligvis ikke før låntakeren dør eller flytter permanent ut av hjemmet.
• Låneservicegebyrer: Låntakeren må vanligvis betale lånegebyrer, enten $30 eller $35 i måneden, for at långiveren eller långiverens representant skal administrere lånet.
• Forsikringspremie for boliglån: Etter at låntakeren dekker den opprinnelige MIP, må låntakeren betale en årlig MIP som representerer 0,5 % av gjenværende lånesaldo. Igjen, dette gjelder bare for HECM-lån. Boliglånsforsikring kan dekke gapet mellom lånesaldoen og markedsverdien når boligen selges, eller den kan beskytte låntakerens utbetalinger i tilfelle utlåner havner i økonomiske problemer.
• Eiendomsskatt og boligforsikringspremier. Hvis en låntaker får et HECM-lån, må de holde tritt med eiendomsskatt og boligforsikringspremier.
• Vedlikeholdsutgifter. Siden låntakeren, ikke långiveren, eier en bolig som brukes som sikkerhet for et omvendt boliglån, er huseieren ansvarlig for å dekke vedlikeholdsutgifter. I 2022 brukte den gjennomsnittlige amerikanske huseieren 2467 dollar på vedlikehold av hjemmet, som plenpleie og interiørmaling, ifølge Angi-markedsplassen for oppussing.

Hvordan HECM omvendte boliglånsutbetalinger beregnes

Ulike faktorer bestemmer utbetalingsbeløpet for et omvendt boliglån, inkludert alderen til den yngste låntakeren, boligens markedsverdi og gjeldende renter. Generelt vil utbetalingen være høyere hvis huseieren er eldre, markedsverdien er høyere eller rentene er lavere, ifølge New York State Department of Financial Services.

Når utbetalingsbeløpet er funnet ut, mottar låntakeren normalt låneprovenyet i form av en engangsbetaling, månedlige betalinger eller en kredittlinje.

Faktorer som påvirker utbetalingsbeløpet

• Låntakers alder: For et HECM omvendt boliglån må låntakeren være minst 62 år gammel. Proprietære omvendte boliglån som ikke er støttet av regjeringen kan tillate yngre låntakere.
• Vurdert boligverdi: Boligens takserte verdi bidrar til beregningen av en HECM omvendt boliglånsutbetaling.
• Gjeldende renter: Renten for lånet er også med på å diktere hvor mye HECM-utbetalingen er.

Utbetalingsalternativer

• Engangsbeløp: Dette er en av de tre primære utbetalingsalternativene for et HECM omvendt boliglån. En fordel med dette utbetalingsalternativet er at låntakeren mottar pengene på en gang. Men å ta en engangsbetaling kan føre til at du betaler mer renter og gebyrer over tid enn med en månedlig utbetaling eller kredittlinje. Det er fordi låntakeren begynner å påløpe renter og gebyrer på hele utbetalingen de mottar når lånet lukkes.
• Månedlige betalinger: Månedlige utbetalinger kan gi en langsiktig inntektsstrøm. En fordel med dette utbetalingsalternativet er at låntakeren betaler renter og gebyrer kun på summen av penger som er trukket ut til det tidspunktet. Selvfølgelig er en ulempe at det ikke er noen forhåndstilgang til en stor mengde penger.
• Kredittlinje: En kredittlinje gir en viss finansiell fleksibilitet. Det er fordi en huseier kan låne en del av de tilgjengelige pengene og overlate resten til fremtidige behov. En fordel med en kredittlinje er at låntakeren betaler renter og gebyrer kun på beløpet som er trukket ut.

Forstå virkningen av kostnader på omvendte boliglån

Et HECM omvendt boliglån er ikke den eneste måten å utnytte egenkapitalen på. To alternativer er et boliglån og en boligkredittlinje (HELOC).

Kostnadene for et HECM-lån er ikke nødvendigvis de samme som kostnadene for et egenkapitallån eller HELOC. Her er tre eksempler:

1. Et omvendt boliglån kan begynne å påløpe rentekostnader på en engangsutbetaling når lånet lukkes (med mindre låntakeren velger en kredittlinje). Men med en HELOC betaler en låntaker kun renter på pengene som har blitt lånt så langt, og ikke hele beløpet som er tilgjengelig for å låne.
2. Mange omvendte boliglån krever en variabel rente, noe som betyr at renten kan gå opp eller ned over tid. Derimot er renten på et boliglån vanligvis fast, noe som betyr at de totale rentekostnadene kan ende opp med å bli lavere enn de er for et omvendt boliglån.
3. En HECM-låntaker må betale for boliglånsforsikring på forhånd og gjennom hele lånets levetid. På den annen side kan en HELOC gjøre det mulig for en huseier å unngå å betale for boliglånsforsikring.

Sammenlign de beste omvendte boliglånsselskapene

Omvendt Mortgage Company	Minimumsalder	Forhåndskostnader	NRMLA medlem
American Advisors Group (AAG)	62	$6,000–$8,000	Ja
Liberty omvendt boliglån	62	$5,000–$19,000	Ja
Longbridge Financial	62	$4,000–$8,000	Ja
Finance of America Reverse	55	Varierer etter produkt	Ja