Hotteste hjemmemarkeder kule som byer som gikk glipp av pandemisk boom

Amerikas heteste pandemiske boligmarkeder – Austin og Phoenix blant dem – kan være på randen av katastrofe. Det betyr ikke at hele landets marked er i fare: Charlotte, Cleveland og Pittsburgh, for eksempel, er klar for en pickup.

Prognoser for de varmeste – og kuleste – boligmarkedene i år utvikler seg, drevet av høyere boliglånsrenter, arbeid hjemmefra, og mangel på inventar, noe som gjenspeiler huseiere med billige boliglån som er motvillige til å selge.

Gevinsten kan fortsette en tid i noen av de sterkeste markedene de siste to årene, før de faller med mer enn 25 %, ifølge Goldman Sachs, som sier San Jose og San Diego, California, Austin, Texas og Phoenix, Arizona ville ha fall som ligner de under den store lavkonjunkturen, da boligprisene nasjonalt falt rundt 27 %, ifølge S&P Case-Shiller-indeksen.

«Vår reviderte prognose for 2023 reflekterer først og fremst vårt syn på at rentene vil holde seg på høye nivåer lengre enn nå priset inn, med 10-års statsrenter som topper i 2023 Q3, sa Goldman-strateger klienter. "Overopphetede boligmarkeder i sørvest- og stillehavskysten, som San Jose, Austin, Phoenix og San Diego, vil sannsynligvis kjempe med nedgang fra topp til bunn på over 25 %."

Veksten har allerede avtatt i disse byene: Mediansalgsprisene i San Diego steg bare 0,4 % i den fjerde kvartal, mens antall salg falt 22% fra året før, ifølge en rapport utgitt av Miller Samuel Inc. og meglerhus Douglas Elliman Real Estate (DOUG). Medianprisene i Greater Los Angeles-området falt 22 % i fjerde kvartal, mens antall salg falt 29 % fra året før.

I mer normale tider vil mangel på tilbud drive prisene opp. Økende boliglånsrenter har kastet ut den tommelfingerregelen, sa Miller Samuels Jonathan Miller.

"Salg falt, men varelageret vokste ikke," sa Miller i et intervju med Investopedia. "Det er fordi du har en hel beredskap av huseiere som er gift med sine lave priser og ikke villige til å selge. Hvis du har et 2,5 % 30-års fastrentelån, hvor sannsynlig er det at du vil bytte det mot et 6,5 % lån?"

År med lave "priser tømte inventar," sa Miller. "Det viser seg at uvanlig lave boliglånsrenter til slutt gjør boliger mindre rimelige."

I mellomtiden ser byer i Midtvesten som Cleveland og Pittsburgh, som stort sett gikk glipp av boomen de siste årene, en økning i etterspørselen.

"Å skyve Charlotte til toppen av listen er dens anslåtte årlige boligprisvekst, og Clevelands andreplass rangering kan tilskrives dens høye markedshastighet og jobbvekst," sa Zillow i sin prognose for 2023s topp 10 markeder. «Mens Pittsburgh er det eneste markedet i topp fem med forventet nedgang i husholdningene, utgjør det for nedgangen i selveierboliger med den fjerde høyeste andelen tilførte arbeidsplasser per ny bolig tillatt."

Zillows rapport sa at San Jose, Sacramento, Minneapolis og Denver vil være de kuleste store boligmarkedene i 2023.