Hvordan et leasealternativ fungerer og hjelper med en forskuddsbetaling på et hjem

Hva er et leasealternativ?

En leieavtale er en avtale som gir leietaker et valg om å kjøpe den leide eiendommen under eller ved slutten av leieperioden. Det forhindrer også eieren fra å tilby eiendommen til salgs til noen andre. Når terminen utløper, må leietaker enten benytte opsjonen eller miste den. En leiekontrakt er også kjent som en leieavtale med mulighet til å kjøpe.

Slik fungerer et leasingalternativ

Et leiealternativ gir en potensiell kjøper mer fleksibilitet enn en standard leieavtale, som krever at leietakeren kjøper boligen når leieavtalen slutter. Prisen på boligen avtales på forhånd av kjøperen (leieren) og eieren. Prisen er vanligvis til husets nåværende markedsverdi, slik at leietaker kan kjøpe boligen i fremtiden til dagens pris.

For dette alternativet belastes leieren vanligvis et forhåndsgebyr av eieren, som kan være 1% av boligens salgspris. Gebyret går til forskuddsbetalingen hvis leietaker bestemmer seg for å kjøpe boligen ved slutten av leiekontrakten.

Leiealternativet er spesielt nyttig for de som kan bygge opp kreditten eller ikke har nok penger til en forskuddsbetaling. Imidlertid er det flere funksjoner ved leiealternativer å vurdere.

Krav til leiekontrakt

Leasingalternativer kommer med en avveining for eiendomseiere, siden de kan miste sjansen til å selge eiendommen til en høyere pris. I bytte betaler leietakere mer for å leie med et leasingalternativ enn de ellers ville betale.

Leiebetalinger

Eieren krever en premie i tillegg til standard månedlig husleie for muligheten til å kjøpe til dagens pris når leieavtalen avsluttes. Premien kan være en prosentandel lagt til gjeldende husleie, for eksempel 10% tilleggsavgift for standard månedlig husleie for et hus av den størrelsen.

Premien, som ofte kalles husleiekreditt, blir en del av forskuddsbetalingen for boligen hvis opsjonen benyttes til å kjøpe boligen av leietaker. Leietaker mister imidlertid de ekstra pengene som er betalt over standardleien hvis boligen ikke er kjøpt ved slutten av leieavtalen.

Noen eiere kan ta en engangs kontantbetaling, ofte kalt "verdifull vederlag", som ligner på premien som er betalt for et alternativ i finansmarkedene. Dette er ikke et depositum ved kjøp av eiendommen, noe som betyr at det ikke kan refunderes. Beløpet varierer fra et symbolgebyr til 5% av forventet kjøpesum.

Bankfinansiering med leasingalternativ

Den gode nyheten for leietakere er at bankene vanligvis vil la de totale midlene til premien over leiebetalingene gå til forskuddsbetalingen ved kjøp av boligen. Imidlertid, hvis leien som belastes var til en markedsrente, kan banken ikke tillate at noen av midlene brukes på kjøpesummen. Det er viktig at kjøpere sjekker med flere banker for å fastslå retningslinjene deres for finansiering av boliglån for et hjem med leasingalternativ.

Leieperioden

Opsjonens løpetid kan være en hvilken som helst tid som eieren og leieren er enige om, men er vanligvis ett til tre år. Leiekontraktsavtalen fastsetter også eiendommens kjøpesum ved leiekontraktens start eller hvordan den prisen vil bli bestemt ved slutten av opsjonen.

Grunner til å bruke et leasingalternativ

Det er flere grunner til at leietaker og eieren kan inngå en leieavtale. Det er viktig å vurdere om fordelene oppveier eventuelle ulemper ved inngåelse av avtalen.

Hvorfor leietakere inngår et leasingalternativ

En potensiell kjøper kan ha mange grunner til å bruke et leasingalternativ i stedet for å kjøpe eiendommen direkte i starten. En viktig faktor er ikke å ha nok penger eller kreditt til å gjøre kjøpet. Leie kan tillate den potensielle kjøperen å spare penger for kjøpet og samtidig bygge sin kreditt ved å foreta regelmessige betalinger i tide.

Leietaker har en sjanse til å kjøpe en eiendom i fremtiden til dagens priser. Hvis leietakeren ikke har penger spart i dag for å kjøpe boligen, men er bekymret for at boligens verdi vil øke i løpet av de neste årene, er leieavtalen et godt valg. Hvis leietaker elsker hjemmet, skoledistriktet eller nabolaget, fjerner leiekontrakten hjemmet fra markedet - slik at leieren kan spare nok til å kjøpe det når leiekontrakten slutter.

Selv om den potensielle kjøperen har midler til å kjøpe eiendommen, vil de kanskje ikke forplikte seg til det med en gang. For eksempel, hvis den potensielle kjøperen er fra et annet sted, vil de kanskje bo i den nye byen før de forplikter seg til kjøpet. Eller de kan fortsatt ha sin gamle eiendom å selge før de kan kjøpe den nye eiendommen.

Til slutt kan det hende at eiendommen ikke kvalifiserer for visse lån, inkludert a VA lån, på grunn av nødvendige reparasjoner eller oppgraderinger. Ved å leie først kan den potensielle kjøperen gjøre disse forbedringene for å kvalifisere for lånet senere.

Hvorfor eiere inngår et leasingalternativ

En eiendomseier kan inngå en leieavtale fordi de hadde problemer med å selge huset direkte. Alternativet kan gjøre eiendommen mer attraktiv for forskjellige typer potensielle kjøpere.

Hvis en huseier tenker på å selge boligen om noen år, lar leiekontrakten eieren samle en premie over dagens marked for leie. Det verste scenariet er at leietaker ikke kjøper huset; eieren plasserer det på markedet for å selge og beholder de ekstra midlene som er betalt over standard månedlig husleie.

Det kan også være skattemessige spørsmål knyttet til å selge eiendommen direkte nå i stedet for å selge den senere. Alternativet, selv om det ikke er en garanti for å selge senere, gjør det mer sannsynlig at eieren har en kjøper klar til å gå på slutten av opsjonen.

Spesielle hensyn

Leietakerforsikring er vanligvis nødvendig for leietakers personlige eiendeler. Leietakerforsikring beskytter for verditap på eiendeler og inventar i hjemmet. Det er også viktig at det er mandat at eieren også har huseierforsikring i tilfelle skjer det noe i løpet av leieperioden som kan påvirke eiendommens verdi som brann eller vannskade.

En vurderingsberedskap bør inngå i leieavtaleavtalen. Med andre ord, når leiekontrakten avsluttes, kunne boligens verdi ha gått ned. En vurdering gir en oppdatert verdi av eiendommen før kjøp og salg går igjennom.

Det er viktig å beregne det nøyaktige beløpet som skal betales til eieren på slutten av leieavtalen. Husk at eieren tar huset ut av markedet og gir avkall på gevinster i hjemmets markedsverdi ved å inngå leieavtalen. Eieren vil ønske å få tilstrekkelig kompensasjon for ikke å kunne selge huset til en annen person som var klar til å kjøpe det.

For de som vurderer et leasingalternativ eller et leasingalternativ å kjøpe, bør de ideelt sett ha en advokat som er kjent med leasing-opsjonstransaksjoner for å gå gjennom de små skriftene for å sikre at det ikke er noen overraskelser når leieperioden ender.

Eksempel på leiekontrakt

Anta at en utleier ønsker å selge boligen sin, til en verdi av 500 000 dollar. Huset har en langsiktig leietaker, som for tiden sparer for å kjøpe sin egen bolig. Begge parter kunne prøve lykken på boligmarkedet, men det vil sannsynligvis ta flere måneder før utleier finner en passende kjøper og leieren finner en passende selger. Videre vil salg av huset kreve at eieren av eiendommen forlater leietakerne og derved mister en månedlig inntektskilde.

I stedet kan utleieren tilby leietakeren et leasingalternativ, noe som gir en lettere overgang for begge parter. I et typisk leiealternativ vil den potensielle kjøper-leieren betale ytterligere 3-5% av husprisen ($ 15.000-$ 25.000) som en opsjonsavgift, samt en tilleggspremie til den månedlige husleien. I bytte ville de ha muligheten til å kjøpe huset om to år, til dagens pris. De månedlige premiene vil bidra til nedbetalingen.

Denne ordningen fungerer til fordel for begge parter, selv om det er en avveining. Kjøper-leietaker kan låse inn en gunstig pris på boligen, men hvis de ikke benytter kjøpsopsjonen, vil de ha betalt mer penger enn de ville ha betalt for en vanlig leie. I tillegg kan de også være ansvarlige for vedlikeholdskostnader som normalt er utleiers ansvar. Selger-utleier tjener mer penger i utgangspunktet, men de mister sjansen til å ta et høyere tilbud.

Lease to Own FAQs

Hvordan fungerer en leiekontrakt for en bil?

EN leie-til-egen bil, eller leie-til-egen bil, bruker en lignende låneavtale som et leasingalternativ. Leier-kjøper betaler forskuddsbetaling i forkant, samt ukentlige betalinger. Imidlertid er det ingen kjøpsalternativ - på slutten av leieperioden eier kjøperen bilen direkte. Denne ordningen koster til slutt mindre enn et subprime -lån og krever ikke kredittsjekk; Det er imidlertid mye dyrere enn å kjøpe en bil med god kreditt.

Hvordan finner du husleie?

Ifølge Homelight er en måte å finne et Lease-to-Own-hjem å lete etter agenter eller meglere med et lease-to-own-program. Det er også mulig å kontakte selgere direkte - mange eiendomseiere vil kanskje selge eiendommen sin, uten å måtte gå gjennom en eiendomsmegler. Til slutt er det også mulig å finne lease-to-own-ordninger fra avskæringsmarkedet. En leie-til-egen-ordning på et hus i pre-foreclosure ville gi eierne en jevn inntektsstrøm og en vei til å selge huset.

Hvordan skriver du en leiekontrakt?

Det er mange eksempler på leiekontrakter og maler tilgjengelig online. På grunn av størrelsen på den økonomiske forpliktelsen, ville det imidlertid være lurt å få en advokat til å gjennomgå kontrakten din.

Hjelper en leiekontrakt å bygge din kreditt?

Leieavtaler blir vanligvis ikke rapportert til kredittbyråer, ifølge Experian, noe som gjør det usannsynlig at de vises i kredittrapporten din. Du kan imidlertid alltid be din utleier om å rapportere leiebetalinger, og dermed bidra til å øke kredittpoengene dine. Selvfølgelig kutter det begge veier - en tapt eller sen betaling kan ende opp med å redusere kreditten din.

Bunnlinjen

Leasingalternativer er en populær måte for huseiere å sikre en potensiell kjøper uten å måtte sette eiendommen på markedet. Etter å ha betalt et forhåndsgebyr, får leietaker retten til å kjøpe boligen ved slutten av leieforholdet, ofte til en fordelaktig pris. Denne ordningen gir potensielle boligkjøpere ekstra fleksibilitet, slik at de kan bygge opp sparingen og kreditten mens de forbereder seg på å kjøpe et hjem.