Zillow -anslag: Ikke så nøyaktig som du tror

Zillow er en av de mest populære eiendomsdatabasene på nettet. Zillow, grunnlagt i 2006 av tidligere Microsoft-ledere Rich Barton og Lloyd Frink, viser informasjon om millioner av boliger til salgs og utleie over hele USA og Canada. Brukere kan søke etter et hjem i et bestemt område ved hjelp av forskjellige kriterier, inkludert - men ikke begrenset til - priser, antall soverom og bad, kvadratmeter, boligtype og andre fasiliteter.

En av Zillows viktigste funksjoner er dens Zestimates, et populært forbrukerverktøy for å se hvor mye boliger er verdt. Disse estimatene er basert på informasjon fra kilder som sammenlignbare salg og offentlige data. Zestimates ble lansert i 2011 med informasjon om 90 millioner hjem, og har utvidet rekkevidden og gitt brukerne data om mer enn 100 millioner hjem over hele USA.

Enten du ønsker å se hvor mye verdien til hjemmet ditt har endret seg, hvis det er ditt taksert verdi er høy nok til å la deg refinansiere, eller nysgjerrig på hvor mye kollegaen din brukte på sitt nye hus, tilbyr Zestimates brukerne et utgangspunkt i hjemmevurderingen.

Men det er flere grunner til at disse tallene ikke er så nøyaktige som du vil at de skal være.

Unøyaktig grunnleggende informasjon

Zillow er unik algoritmer oppdatere samlingen av eiendomsverdier flere ganger i uken, basert på informasjon fra både offentlige data og data fra brukeren. I følge Zillow er den landsdekkende medianfeilraten for Zestimate for hus på markedet 1,9%, mens Zestimate for boliger utenfor markedet har en median feilprosent på 6,9%. Men Zestimates er bare like nøyaktige som dataene bak dem, så hvis antall soverom eller bad i et hjem, kvadratmeter eller tomtestørrelse er unøyaktige på Zillow, vil Zestimate være av.

Brukere kan rette opp disse feilene. Imidlertid advarer Zillow om at oppdatering av eiendommens detaljer ikke vil resultere i en umiddelbar endring i husets Zestimate, og noen ganger ikke føre til noen endring i det hele tatt. For eksempel kan det å ha et fjerde bad ikke nødvendigvis gjøre mye for hjemmets verdier i byen din. Så å legge inn denne informasjonen kan ikke ha noen effekt i det hele tatt.

Sammen med å godta brukerinnleverte data, håndterer Zillow problemer med unøyaktighet ved å rapportere estimerte verdiområder for individuelle eiendommer. Jo mindre rekkevidde, desto mer pålitelig er Zestimate fordi det betyr at Zillow har mer data tilgjengelig på den eiendommen. Hvis du ser på den høye og lave enden av serien, får du en bedre følelse av hva et hjem er verdt.

Feil i nøkkeltall

Zillow faktoriserer datoen og prisen på det siste salget i estimatet. På noen områder utgjør denne informasjonen en stor del av dette tallet. Men hvis denne informasjonen er unøyaktig, kan den kaste Zestimate. Og siden sammenlignbare salg også påvirker et boligs Zestimate, kan en feil i et boligs salgsprisrekord påvirke Zestimates for andre boliger i området.

Zestimate tar også hensyn til faktisk eiendomsskatt betalt, unntak fra skatt vurderingerog andre offentlig tilgjengelige eiendomsskattdata. Skatteansvarliges eiendomsverdier kan imidlertid være unøyaktige. Skattevurderingsdatabasen kan ha en feil relatert til eiendommens grunnleggende informasjon og forårsake vurdert verdi å være for høy eller for lav.

Huseiere som ser avvik kan rapportere feil salgsdata eller skatteregistreringer til Zillow online.

Hvor er oppgraderingene?

Noen ganger gjør en huseier forbedringer eller oppgraderinger av en eiendom, noe som bør øke verdien av boligen. Men Zillow er kanskje ikke nødvendigvis klar over disse faktorene. Det vil si med mindre den lokale eiendomsskatteansvarlig har den informasjonen. Hvis en huseier tar ut tillatelse fra byen for å gjøre eventuelle oppgraderinger, kan denne informasjonen sendes videre til eiendomsskattemyndighetene og føres inn i den offentlige posten. Zillow kan bare oppdatere sine oppføringer når denne informasjonen er tilgjengelig.

For eksempel, hvis du legger til et tillatt femte soverom i hjemmet ditt og eiendomsskatteansvarlig anser oppgraderingen øker hjemmets verdi, vil informasjonen sannsynligvis finne veien inn i husets Zestimate hos noen punkt. Men hvis hjemmet ditt har et helt nytt designerkjøkken som ikke krevde noen større tillatelser, men naboens hjem har sitt originale kjøkken fra 1975, og Zillow vil verdsette begge boligene på samme måte, selv om huset ditt kan få en høyere salgspris.

Oppgraderinger er imidlertid ikke alltid så verdifulle som du tror. Det avhenger mye av lokale boligmarkedsforhold og hvilke prosjekter du har gjort. Så bare fordi hjemmets verdi på Zillow ikke har endret seg siden du la til soverommet eller pusset opp kjøkkenet ditt, må du ikke anta at du kan betale 30 000 dollar ekstra til Zestimate. Omvendt, hvis Zillow sier at hjemmet ditt er verdt $ 300 000, men du vet at du ikke har oppdatert det så mye som lignende boliger i nabolaget ditt, kan det selge for mindre eller ta lengre tid å finne en interessert kjøper.

Boligomsetningshastighet

Jo flere boligsalg det er i ditt område, jo flere data har Zillow om hvor mye kjøpere synes disse boligene er verdt. Dette gjør Zestimates mer nøyaktig. Så hvis du bor på et varmt marked i San Francisco Bay Area, kan Zestimate være mer nøyaktig enn om du bor i en landlig by der folk bor i hjemmene sine i flere tiår og salg er sjeldent.

Oppdateringer til Zillows algoritme

Zillow oppdaterer algoritmen etter hvert som den kommer med flere måter å forbedre nøyaktigheten på. Når dette skjer, kan Zestimates endre seg betydelig selv om ingenting har endret seg på disse husene eller eiendom marked.

I januar 2019 kunngjorde Zillow at det tildelte en kontrakt på 1 million dollar til et team av dataforskere og ingeniører for å forbedre nøyaktigheten av nettstedets Zestimates. Teamet utnyttet forskjellige faktorer som påvirker et hjemmes verdi, inkludert offentlige data, pendlingstider, trafikkstøy og annen informasjon for å ta med i algoritmen.

Selskapet ble gjenstand for et gruppesøksmål, anlagt i 2017 av huseiere i Chicago som hevdet det villedet boligkjøpere ved å gi dem svært lave tall. Saksøkerne uttalte også at de fleste brukerne behandlet Zestimates som vurderinger. Ifølge en rapport fra MarketWatch, Zillow, sa at søksmålet ikke hadde noen fortjeneste, og benektet at Zestimates var vurderinger. I stedet kalte det dem et referansepunkt hvor brukere kan starte søket etter hjemmeverdier.

Bunnlinjen

Zillow prøver ikke å skjule feilene i sine Zestimates for forbrukere, og du kan ikke forvente helt nøyaktige estimater fra konkurrerende nettsteder heller. Poenget er at huseiere skal bruke priser fra Zestimates som en bred retningslinje, og kontrastere disse tallene mot andre kilder. Det skal på ingen måte betraktes som en vurdering. En sammenlignbar markedsanalyse fra en lokal Eiendomsmegler og en profesjonell vurdering av hjemmet er de beste måtene å lære verdien på.

Selv disse verktøyene er ufullkomne: Noen ganger er det ingen nylig salg av lignende boliger, og takstmenn- som bare er mennesker - kan være litt subjektive i sine vurderinger. Til slutt er det ingen måte å få en perfekt vurdering av boligens verdi, men det er bare retningslinjer vi har tilgjengelig å følge når vi kjøper, selger, søker om lån, og når vi trenger å vite verdien av et hjem.