Risikoen for subprime -boliglån med et nytt navn

Bare omtale av ordet "subprime" er nok til å sende frysninger nedover ryggen til investorer, bankfolk og huseiere. Og det er en veldig god grunn til det. Subprime boliglån var en av de viktigste driverne som førte til den store resesjonen. Men det ser ut til at de gjør et comeback med et nytt navn - ikke -private boliglån.

Det er flere forskjellige typer subprime boliglån strukturer tilgjengelig på markedet. Men lukter en rose med noe annet navn like søt? Det er ikke nødvendigvis tilfelle. Les videre for å finne ut mer om disse boliglånene og hva de representerer.

Hva er et subprime -boliglån?

Et subprime -boliglån er en type lån som gis til personer med dårlige kredittpoeng - 640 eller mindre, og ofte under 600 - som på grunn av deres mangelfulle kreditthistorie ikke ville være i stand til å kvalifisere seg til konvensjonelle boliglån.

Det er en stor mengde Fare knyttet til ethvert subprime -boliglån. Begrepet subprime refererer til låntakerne og deres økonomiske situasjon i stedet for selve lånet. Subprime låntakere er mer sannsynlig å misligholde enn de som har høyere kreditt score.

Fordi subprime -låntakere utgjør en høyere risiko for långivere, subprime boliglån vanligvis belaste renter over prime utlånsrente.Subprime boliglånsrenter bestemmes av flere forskjellige faktorer: Forskuddsbetaling, kredittpoeng, forsinkede betalinger og mislighold på en låntakers kredittrapport.

Typer av subprime -boliglån

De viktigste typene av subprime boliglån inkluderer fastforrentede boliglån med 40- til 50-årsperioder, boliglån som bare er av interesse, og boliglån med justerbar rente (Våpen).

Rentebolån

En annen type subprime boliglån er en fastforrentet boliglån, gitt for en 40- eller 50-årsperiode, i motsetning til den vanlige 30-årsperioden. Denne lange låneperioden senker låntakerens månedlige utbetalinger, men det er mer sannsynlig at den blir ledsaget av en høyere rente. Renten som er tilgjengelig for fastrentelån kan variere vesentlig fra utlåner til utlåner. For å undersøke de beste tilgjengelige rentene, bruk et verktøy som en boliglånskalkulator.

Boliglån med justerbar rente

Et boliglån med justerbar rente starter med et fast rente og senere, i løpet av lånets løpetid, bytter du til flytende rente. Et vanlig eksempel er 2/28 ARM. 2/28 ARM er et 30-årig boliglån med fast rente i to år før det justeres. En annen typisk versjon av ARM -lånet, 3/27 ARM, har en fast rente i tre år før den blir variabel.

I denne typen lån bestemmes flytende rente basert på en indeks pluss a margin. En vanlig indeks er ICE LIBOR. Med ARM er låntakerens månedlige utbetalinger vanligvis lavere i løpet av den første terminen. Imidlertid, når boliglånene deres tilbakestilles til høyere, variabel rente, øker boliglånsbetalingene vanligvis betydelig. Selvfølgelig kan renten synke over tid, avhengig av indeks og økonomiske tilstander, som igjen vil krympe betalingsbeløpet.

ARM spilte en stor rolle i krisen. Da boligprisene begynte å falle, forstod mange huseiere at deres hjem ikke var verdt beløpet kjøpesummen. Dette, kombinert med rentestigningen, førte til en massiv mislighold. Dette førte til en drastisk økning i antall subprime -boliglån foreclosures i august 2006 og utbruddet av boligboble som fulgte året etter.

Rentelån

Den tredje typen subprime boliglån er en rentelån. For den første låneperioden, som vanligvis er fem, syv eller ti år, utsettes hovedbetalingen slik at låntakeren bare betaler renter. Han kan velge å betale mot rektoren, men disse betalingene er ikke påkrevd.

Når denne terminen slutter, begynner låntakeren å betale hovedstolen, eller han kan velge å refinansiere boliglånet. Dette kan være et smart alternativ for en låntaker hvis inntekten har en tendens til å svinge fra år til år, eller hvis han ønsker å kjøpe bolig og forventer at inntekten stiger i løpet av få år.

Dignity Mortgage

Verdighetslånet er en ny type subprime -lån, der låntakeren foretar en forskuddsbetaling på omtrent 10% og godtar å betale en høyere rente for en bestemt periode, vanligvis i fem år. Hvis han foretar de månedlige utbetalingene i tide, etter fem år, beløpet som er betalt mot renter går mot å redusere saldoen på boliglånet, og renten senkes til prime rate.

Subprime boliglån i dag

Etter at boligboblen sprakk, var det praktisk talt umulig for noen med en kreditt score under 640 for å få boliglån. Med økonomi stabiliserer seg, gjør subprime -boliglån et comeback. Etterspørselen fra huseiere og långivere øker for slike boliglån. Wells Fargo tok også stilling i den nye subprime -vognen. Fram til 2015 godkjente banken potensielle boligkjøpere med en kreditt score så lav som 600 for Federal Housing Administration (FHA) lån.

Denne gangen er det imidlertid Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) setter begrensninger på disse subprime -boliglånene. Potensielle boligkjøpere må gis rådgiver av boligkjøper av en representant som er godkjent av US Department of Housing and Urban Development. Andre begrensninger på disse nye subprime -boliglånene begrenser renteøkninger og andre lånebetingelser. Alle lån må også være ordentlig garantert.

De kommer også tilbake for en økt kostnad. Nå kommer subprime boliglån med renter som kan være så høye som 8% til 10% og kan kreve nedbetalinger på så mye som 25% til 35%.

Subprime boliglån er risikabelt

Siden disse boliglånene er spesielt for personer som ikke er kvalifisert for et premielån, som vanligvis betyr låntakeren vil ha det vanskelig å betale tilbake lånet - organisasjonen eller banken som låner ut pengene har rett til å ta betalt høy renter å gi et ekstra insentiv for låntakeren til å betale i tide.

Men når folk som kanskje allerede har hatt problemer med å håndtere gjeld tidligere tar disse lånene, står de foran en vanskeligere, for ikke å snakke om en dyr fremtid enn de som har gode kredittpoeng og har råd til lån med rimeligere renter.

Smelting i boliglån

Subprime boliglån og nedsmeltning av subprime er vanligvis synderne oppkalt etter starten på Den store resesjonen.

Mange långivere var liberale i å gi disse lånene fra 2004 til 2006, som et resultat av lavere renter, høye hovedstadlikviditet, og sjansen til å tjene mye av profitt. Ved å forlenge disse lånene med høyere risiko, krever långivere renter over prime for å kompensere for den ekstra risikoen de påtok seg.

De finansierte også boliglån ved å samle dem og deretter selge dem til investorer som ompakkede investeringer. Den store økningen i mennesker som plutselig hadde råd til boliglån førte til boligmangel, noe som økte boligprisene og dermed mengden på finansiering trengte blivende huseiere.

Det virket som en spiral som stiger hele tiden. Ulempen var at det ble gitt lån til folk som ikke kunne betale dem tilbake. Da enorme tall begynte misligholder sine boliglån og boligfrekvensen foreclosures skyrocketed, tapte långiverne alle pengene de forlenget. Det gjorde også mange finansinstitusjoner som investerte stort i verdipapirisert pakket boliglån. Mange opplevde ekstreme økonomiske vanskeligheter - til og med konkurser.

De subprime boliglån krise fortsatte fra 2007 til 2010, og forvandlet seg til en global lavkonjunktur da effektene strålte ut gjennom finansmarkeder og økonomier rundt om i verden.

Bunnlinjen

Selv om subprime utlån øker antallet mennesker som kan kjøpe bolig, gjør det vanskeligere for disse menneskene å gjøre det og øker sjansen for at de vil misligholde lånene sine. Misligholdelse skader både låntakeren og kredittpoengene hans, så vel som långiveren.

Forsvarere av de nye subprime -boliglånene påpeker at boligkjøpere ikke er tvunget til å betale de høye prosentrentene på ubestemt tid. Når kjøperne kan bevise at de er i stand til å betale boliglån i tide, bør kredittpoengene deres øke, og det kan de refinansiere boliglånene sine til lavere renter.

Mange som tar ut ARM satser faktisk på at når variabel rente starter, vil de ha ryddet opp kredittrapport i den grad de vil kvalifisere for ny, mer fordelaktig finansiering.