Utnytte eiendommen din

Investering i eiendom har blitt en populær måte å diversifisere investeringsporteføljen din på. Overalt hvor vi ser, blir vi stadig minnet om fordelene ved å kjøpe eiendom, fra de mange infomercials om eiendomsseminarer, eller hjemmet viser at tote den utrolige verdien av administrere eller blar utleieeiendommer.

Men det er ikke så lett. Tross alt er det ikke å investere i å kjøpe en leiebolig aksjer—Du kan ikke bare legge ned litt her og der og bli en eiendomseier. Du trenger hovedstad å gjøre det kjøpet. Og prosessen kan ofte være lang og langvarig. For ikke å snakke om alle risikoene, spesielt hvis du ikke gjør undersøkelser. Men er det en måte å komme inn på markedet ved å øke din nettoformue? Prøv å bruke pressmiddel til din fordel. Ved å gjøre dette kan du sette ned få eller ingen penger, og bruke gjeld for å hjelpe deg med å innse en komme tilbake.

Les videre for å lære mer om hvordan du kan bruke pressmiddel for å øke eiendomsmassen din, samt noen av risikoene.

Hva er innflytelse?

Innflytelse er bruken av forskjellige finansielle virkemidler eller lånt kapital- med andre ord gjeld - for å øke den potensielle avkastningen til en investering. Det brukes ofte på både Wall Street og Main Street når du snakker om eiendomsmarkedet. Leverage er en teknikk som brukes av både mennesker og selskaper for å utvide potensialet for avkastning, samtidig som det utvider ulempen ved eventuelle risikoer som er involvert hvis ting ikke fungerer.

Selv om potensialet for god avkastning er mulig-som når eiendomsprisene stiger-kan bruk av innflytelse være et tveegget sverd. Det er fordi det også kan føre til tap hvis investeringen beveger seg i motsatt retning. Når det gjelder eiendomspriser, oppstår tap når prisene faller.

Måter å få tilgang til

Den enkleste måten å få tilgang til innflytelse er å bruke dine egne penger. I tilfelle av en boliglån, en standard 20% forskuddsbetaling gir deg 100% av huset du vil bo i. Noen finansiering programmer lar deg sette enda færre penger ned.

Hvis du kjøper eiendommen som en investering, kan du være i en posisjon der partnerne dine gir noen - eller til og med alle - pengene. På samme måte noen selgere kan være villig til å finansiere noe av kjøpesummen for eiendommen de ønsker å selge. Under en slik ordning kan du kjøpe en eiendom med lite penger nede, og i noen tilfeller ingen penger i det hele tatt.

Eksempel på utnyttelse

Vurder det vanlige kjøpet av eiendom på 20% nedbetaling. Det er 100 000 dollar på en eiendom på 500 000 dollar. Ved å sette ned bare 20% av pengene og låne resten, bruker kjøperen i hovedsak en relativt liten andel av sine egne midler for å gjøre kjøpet. Flertallet er derfor gitt av en utlåner. Det er derfor eiendomsinvestorer ofte refererer til de resterende 80% av kjøpesum som andres penger.

La oss anta at eiendommen setter pris på 5% per år. Dette betyr låntakers nettoformue vokser til $ 525 000 på bare 12 måneder. Å sammenligne denne gevinsten med gevinsten fra et kjøp gjort direkte, uten noen låne, fremhever den verdien av innflytelsesstrategien. For eksempel kunne den samme låntakeren ha brukt 100 000 dollar til å kjøpe et fullstendig kjøp av en eiendom på 100 000 dollar.

Forutsatt samme 5% rate på verdsettelseKjøperens nettoverdi fra kjøpet på en eiendom på 100 000 dollar vil øke 5000 dollar i løpet av 12 måneder, mot 25 000 dollar for den dyrere eiendommen. Differansen på 20 000 dollar viser den potensielle økningen i formuen ved bruk av innflytelse. Se nå for deg at 5% gevinst hvert år i 20 år. Over tid kan bruk av innflytelse ha en veldig betydelig og veldig positiv innvirkning på din nettoverdi.

Farene ved innflytelse

Nå for de dårlige nyhetene. Alt dette høres bra ut, men det er en ulempe. Innflytelse kan fungere mot deg, like mye som det kan fungere til din fordel. For å vise hvordan, la oss gå tilbake til vårt tidligere eksempel. Hvis du bruker en forskuddsbetaling på 100 000 dollar for å kjøpe et hus på 500 000 dollar, og eiendomsprisene i ditt område synker fortløpende i flere år, fungerer innflytelse omvendt. Etter år ett kan eiendommen din på 500 000 dollar være verdt 475 000 dollar, hvis den svekkes med 5%. Hvis prisene fortsetter på samme bane, kan eiendommen din snart være verdt 451 250 dollar - et tap på egenkapital på $ 48.750.

Under det samme prisnedgangsscenariet på 5%, hvis de $ 100 000 ble brukt til en alle kontanter kjøp av et hus på 100 000 dollar, ville kjøperen ha mistet bare 5000 dollar det første året boligprisene falt - mye mindre enn det dyrere hjemmet.

I eiendomsmarkeder der prisene faller betydelig, kan huseiere ende opp med å betale mer penger enn huset faktisk er verdt. For investorer kan fallende priser redusere eller til og med eliminere fortjeneste. Hvis leien også faller, kan resultatet bli en eiendom som ikke kan leies til en pris som dekker kostnadene for boliglån og andre utgifter. Hvis du vurderer å bli en huseier, det er mange faktorer å overveie.

Ulemper Utnyttelse av mange eiendommer

Problemene blir enda større når flere enheter er involvert, som kommersiell eiendom investorer legger ofte ned så lite penger som mulig. Målet er å utnytte pengene dine ved å ta kontroll over 100% av eiendelene mens du bare setter ned 20% av verdien. Vurder $ 500 000 i vårt forrige eksempel. bare la oss si at det er en liten bygård. Siden den ble kjøpt med $ 100 000 som forskuddsbetaling, hvis verdien av bygningen synker med 30%, eiendommen er verdt bare $ 350 000, men investoren må fortsatt betale renter og hovedstol de full verdi av lånet på 400 000 dollar.

Skulle beløpet investoren får i husleie også synke, kan resultatet være standard på eiendommen. Hvis investoren bruker kontantstrøm fra den eiendommen for å betale boliglån på andre eiendommer, kan tap av inntekt gi en dominoeffekt som kan ende med en hel portefølje i foreclosure over ett dårlig lån på en eiendom.

Unngå å utnytte risiko

Nå som du har lært om det grunnleggende om å utnytte eiendom I tillegg til noen av fallgruvene, tror du kanskje at det er umulig å få et godt utbytte ved å bruke denne teknikken. Ikke bekymre deg - det er bare å bruke sunn fornuft. Som alle investeringer kommer eiendommen med Fare. Selv om du kan bruke innflytelse til din fordel, er det noen få viktige ting du vil sørge for at du unngår for å gi deg en bedre fordel i markedet.

For det første, ikke anta hva som vil skje før det skjer. Du kan ikke alltid bruke tidligere resultater som en indikator på hva som vil skje i fremtiden - spesielt med boligmarkedet. Hvis du ser at eiendomsverdiene har steget i et bestemt område med 5% til 10% over en bestemt tidsperiode, betyr det ikke at de vil fortsette på samme bane.

Budsjetter deg deretter og vis hva du går inn på. Hvis du legger ned en lavere nedbetaling, beløpet på lånet ditt vil være høyere. Det betyr at du må betale et større boliglån. Du må kanskje gjøre rede for lavere ledige plasser, noe som er tøffere økonomi, dårlige leietakere - som alle vil falle på deg. Til syvende og sist er du fortsatt ansvarlig for boliglånsbetalingen, så du må sørge for at du kan holde deg flytende i enhver situasjon.

Bunnlinjen

Bilder av slike kjøp med innflytelse får deg til å tenke på sent på kvelden infomercials der jevnførende selgere foreslår at du kan tjene millioner av dollar på å kjøpe eiendommer uten penger ned. Selv om det er mulig, anbefaler vi ikke å gå denne ruten.

Heldigvis trenger du ikke det. Det finnes mindre eksotiske måter å bruke innflytelse på, slik at du kan kjøpe eiendom med et relativt lite beløp - selv ingen penger i det hele tatt. Selv om de kanskje ikke tenker på det som en innflytelse, gjør de fleste det hvis de tar et boliglån når de kjøper et hus. De betaler tilbake lånet over en periode på år eller tiår, mens de nyter bruk av eiendommen. Moralen i historien er at innflytelse er et vanlig verktøy som fungerer godt - når det brukes forsiktig.