Eiendomsskatt Lien Investering

En investeringsnisje som ofte blir oversett av investorer, er eiendomsskatt. Den økende volatiliteten i aksjemarkedet, kombinert med fortsatt historisk lave renter, har mange investorer som søker denne typen alternativ avenue for å gi en anstendig kurs på komme tilbake. I noen tilfeller kan denne unike muligheten gi kunnskapsrike investorer god avkastning.

Eiendomsrett kan også medføre betydelig risiko, noe som betyr at nybegynnere må kjøpe reglene og potensielle fallgruvene som følger med denne typen eiendeler. Denne artikkelen diskuterer skattefradrag, hvordan du kan investere i dem og ulempene med denne typen investeringsbiler.

Hva er en skattelån?

En skattepant er et juridisk krav mot eiendommen til en person eller virksomhet som ikke betaler skatt til staten. For eksempel, når en grunneier eller huseier ikke betaler skatt på eiendommen sin, har byen eller fylket eiendommen ligger i, myndighet til å plassere en pant i eiendommen. Lieningen fungerer som et juridisk krav mot eiendommen for det ubetalte beløpet som skyldes. Eiendom med pant knyttet til den kan ikke selges eller refinansieres før skattene er betalt og panteretten er fjernet.

Når panterett utstedes, skal a skattepantebrev er opprettet av kommunen som gjenspeiler beløpet du skylder på eiendommen, pluss eventuelle renter eller bøter. Disse sertifikatene blir deretter auksjonert bort til investoren med høyest bud. Investorer kan kjøpe skattepant for så få som noen hundre dollar hvis det er en veldig liten eiendom. Imidlertid koster flertallet mye mer.

Tax Liens etter tallene

I 2017 ble det ikke betalt omtrent 14 milliarder dollar i eiendomsskatt, ifølge Brad Westover, administrerende direktør i National Tax Lien Association (NTLA). Omtrent en tredjedel av disse pantene blir deretter solgt til private investorer. Lokale myndigheter nyter godt av privat salg fordi de umiddelbart får pengene tilbake på den aktuelle eiendommen. Tretti stater selger skattelåner, sier Westover.

I delstaten Florida falt ubetalte eiendomsskatter fra 1,2 milliarder dollar i 2008 til 740 millioner dollar i 2018, "nesten halvparten av det som var på toppen, "og at nedgangen i tilgjengeligheten av pant i investorer er sannsynligvis en nasjonal trend. "[Når det er] en sunn økonomi, er det fornuftig at flere betaler eiendomsskatten," sier han.

En studie utgitt av National Consumer Law Center (NCLC) i 2012 om Amerikas "Other Foreclosure Crisis" fant at sammen med mislighold av boliglån og arbeidsledighetsrater, økte eiendomsskattforfalskningene i været under den store Resesjon. Ifølge studien fant studien at fylkes- og kommunestyrene i USA årlig ikke klarte å samle inn anslagsvis 15 milliarder dollar i eiendomsskatt.

Hvordan kan jeg investere i skattelån?

Investorer kan kjøpe eiendomsskatt på samme måte som faktiske eiendommer kan kjøpes og selges på auksjoner. Auksjonene holdes i fysiske omgivelser eller online, og investorer kan enten bytte ned på renten på panteretten eller by på en premie de vil betale for det. Investoren som aksepterer den laveste renten eller betaler den høyeste premien, får pant. Kjøperne kommer ofte inn budkrig over en gitt eiendom, som driver ned avkastningen som høstes av den vinnende kjøperen.

Kjøpere av eiendommer med skatteplikt må være klar over reparasjonskostnadene sammen med andre skjulte kostnader de må betale hvis de påtar seg eierskapet til eiendommen. De som da eier disse eiendommene, må kanskje håndtere ubehagelige oppgaver, for eksempel å kaste ut de nåværende beboerne, noe som kan kreve dyr bistand fra en eiendomsforvalter eller en advokat.

Alle som er interessert i å kjøpe skattelån, bør begynne med å bestemme seg for hvilken eiendom de vil ha pant i - bolig, næring, ubebygd tomt eller eiendom med forbedringer. De kan deretter kontakte byens eller fylkeskasserets kontor for å finne ut når, hvor og hvordan neste auksjon vil bli avholdt. Kassererens kontor kan fortelle investoren hvor han skal få en liste over eiendomsforpliktelser som er planlagt å auksjoneres, samt reglene for hvordan salget vil bli utført. Disse reglene vil skissere eventuelle forhåndsregistreringskrav, aksepterte betalingsmåter og andre relevante detaljer.

Tips til kjøpere av skattelån

Kjøpere må også gjøre sin due diligence på tilgjengelige eiendommer. I noen tilfeller kan eiendommens nåværende verdi være mindre enn pantets størrelse. NTLA anbefaler å dividere beløpet på den misligholdte skattepanten med eiendelens markedsverdi. Hvis forholdet er over 4%, bør potensielle kjøpere holde seg borte fra eiendommen. Videre kan det også være andre panterettigheter på eiendommen som forhindrer budgiveren i å ta eierskap til den.

Hver eiendom i et gitt fylke med skattelån er tildelt et nummer i sin respektive pakke. Kjøpere kan se etter disse pantene etter antall for å få informasjon om dem fra fylket, som ofte kan gjøres online. For hvert nummer har fylket eiendomsadressen, eierens navn, eiendommens takstverdi, den juridiske beskrivelsen og en oversikt over eiendommens tilstand og eventuelle strukturer som ligger på lokaler.

Hvordan tjene penger på en pant

Investorer som er interessert i å finne muligheter for å investere i skattelån, bør kontakte sin lokale skatteinntektsansvarlige som er ansvarlig for innkreving av eiendomsskatt. Det er for tiden 2500 jurisdiksjoner byer, townships eller fylker som selger offentlig skattskyld.

Selv om ikke hver stat sørger for offentlig salg av forfalte eiendomsskatter, hvis staten tillater offentlig auksjon av den ubetalte eiendomsskatteregningen, bør investorer kunne bestemme når og hvor disse skattene skal publiseres for offentlig vurdering. Eiendomsskattesalg må annonseres i en bestemt periode før salget. Vanligvis viser annonsene eieren av eiendommen, den juridiske beskrivelsen og mengden av misligholdte skatter som skal selges.

Investorer som kjøper eiendomsskatt, er vanligvis pålagt å umiddelbart betale tilbake hele beløpet på panteretten til den utstedende kommunen. I alle unntatt to stater samler skattepanteutsteder ut hovedstolen, renter, og eventuelle straffer; betaler rettighetsbevisinnehaveren, og samler deretter inn pantesertifikatet hvis det ikke er registrert. Eiendommen må tilbakebetale investoren hele beløpet på pantet pluss renter, som varierer fra en stat til en annen - men vanligvis er mellom 10% og 12%.Hvis investoren betalte en premie for pantet, kan dette i tillegg tilføyes til beløpet som tilbakebetales.

Tilbakebetalingsplanen varer vanligvis alt fra seks måneder til tre år.I de fleste tilfeller kan eieren betale panteretten i sin helhet. Hvis eieren ikke kan betale panteretten innen fristen, har investoren fullmakt til å utelukke eiendommen på samme måte som kommunen ville ha gjort, selv om dette skjer veldig sjelden.

Investere passivt gjennom en institusjonell investor

Skattepantinvestering krever betydelig forskning og due diligence, så det kan være verdt å vurdere å investere passivt gjennom en institusjonell investor som er medlem av NTLA. Omtrent 80% av skattelånebevisene selges til NTLA -medlemmer.

Hvis du vil bli medlem av NTLA, koster det $ 500 i året (for investorer med mindre enn $ 1 million). For institusjonelle investorer varierer medlemsavgiften fra $ 2000 til $ 10 000, avhengig av størrelsen på investeringsporteføljen. Institusjonelle investorer kan generere avkastning som varierer fra 4% til 9% i året.NTLA kan hjelpe til med å matche interesserte investorer som blir medlemmer av NTLA med institusjonelle investorer som fokuserer på å investere i skattelån.

Ulemper ved å investere i eiendomsskatt

Selv om eiendomsskatt kan gi betydelige renter, må investorer gjøre leksene sine før de vasser inn på denne arenaen. Skatteposter er generelt upassende for nybegynnere eller investorer som har liten erfaring med eller kunnskap om eiendom.

Forsømte eiendommer

Investorer må også bli godt kjent med den faktiske eiendommen som pantet er plassert på. Dette kan hjelpe dem med å sikre at de faktisk vil kunne samle inn pengene fra eieren. En falleferdig eiendom som ligger i hjertet av et slumkvarter er trolig ikke et godt kjøp, uansett lovet rente. Eiendommen kan være helt ute av stand til eller ikke villig til å betale skyldig skatt. Egenskaper med noen form for miljøskade, for eksempel fra kjemikalier eller farlige materialer som ble deponert der, er også generelt uønskede.

Ikke en passiv investering

Lien -eiere må vite hva deres ansvar er etter at de mottar sertifikatene sine. Vanligvis må de varsle eiendomsinnehaveren skriftlig om kjøpet innen en angitt tidsperiode. De må vanligvis også sende et nytt varselbrev til dem nær slutten av forløsning periode hvis betalingen ikke er fullført innen den tid.

Skattelån kan utløpe

Skattepant er ikke evige virkemidler. Mange har en utløpsdato etter utløpet av innløsningsperioden. Når panteretten utløper, blir panteretten ikke i stand til å kreve noen ubetalt saldo. Hvis eiendommen går i utleggelse, kan lienhaveren oppdage andre pant på eiendommen, noe som kan gjøre det umulig å få tittelen.

Konkurranse

Mange kommersielle institusjoner, som banker og hedgefond, har blitt interessert i eiendomsforpliktelser. Som et resultat har de klart å overby konkurransen og redusere avkastningen. Dette har gjort det vanskeligere for individuelle investorer å finne lønnsomme pant, og noen har gitt opp som et resultat. Imidlertid er det også noen midler tilgjengelig som investerer i pant, og dette kan være en god måte for en nybegynner å bryte seg inn på denne arenaen med lavere risiko.

Vanlige spørsmål om skattelån

Hva betyr det hvis du har skattelån?

Hvis du har skattelån, betyr det at regjeringen har fremsatt et juridisk krav mot eiendommen din fordi du har forsømt eller unnlatt å betale en skattskyld. Når det gjelder eiendomsskatt, har du enten forsømt eller unnlatt å betale eiendomsskatten du skylder byen eller fylket der eiendommen din ligger. Når dette skjer, har byen eller fylket ditt myndighet til å sette pant i eiendommen.

Hvordan fungerer et skattelånesalg?

Tjue-ni stater, pluss Washington, DC, Jomfruøyene og Puerto Rico, tillater salg av skattelån.Hver stat bruker en litt annen prosess for å utføre sine skattelåner.

Vanligvis, etter at en eiendomseier unnlater å betale skatt, er det en ventetid. Noen stater venter noen måneder mens andre stater venter noen år før en skatteoppkrever griper inn. Etter dette blir de ubetalte skattene auksjonert bort ved et skattelån. Dette kan skje online eller på et fysisk sted. Noen ganger er det høystbydende som får pant i eiendommen. Andre auksjoner tildeler investoren som godtar den laveste renten med panteretten. Skatteoppkrevere bruker pengene som de. tjene på auksjonen for å kompensere for ubetalte restskatter. Når panteretten er overført til investoren, skylder huseieren dem deres ubetalte eiendomsskatt, pluss renter (ellers vil de bli utsatt for utleggelse av eiendommen deres).

Hvor kan jeg finne skattelåner til salgs?

Du kan ringe fylkets skatteoppkrever direkte for å finne ut hvordan du kjøper skattepant. Noen fylker vil også annonsere prosessen på deres nettsted, samt gi instruksjoner for hvordan du registrerer deg som en budgiver.

Når fylker viser auksjoner på nettstedene sine, vil de også gi informasjon om eiendommene som skal auksjoneres, når de går på auksjon og minstebud. Denne listen kan hjelpe deg med å identifisere om det er eiendommer du er interessert i basert på beliggenhet, eiendomstype, størrelse og minstebud.

Hva skjer med et boliglån i et skattelånesalg?

En pant forblir i eiendommen når den selges. Imidlertid forblir pantet på den forrige eierens kredittrapport.

Eiendomsskatt forpliktelser oppstår når regjeringer utelukke eiendommer i deres jurisdiksjoner for den skyldige eiendomsskatten som skyldes dem. Eiendomsskattpensjoner er bedre enn andre pant, slik at deres utelukkelse eliminerer andre pant, inkludert pantelån. Huseiere med misligholdte skatter har vanligvis også utestående boliglån. Etter å ha kjøpt en skattemessig eiendom, hvis du oppdager at det er pantelån på den, bør den fjernes av fylket du kjøpte den i. Fylket vil dispensere panteretten basert på skattelukkende avsluttende dokumenter. I tilfelle dette ikke fungerer, kan du også kontakte panteretten for å få den fjernet.

I hver stat er det en innløsningsperiode etter salg av en skattelån (selv om tidsperioden varierer avhengig av på staten) hvor eieren av eiendommen kan prøve å løse inn eiendommen sin ved å betale sine forfalle eiendomsskatter. Selv om eieren betaler eiendomsskatten, kan de imidlertid utelukke boligen hvis de ikke klarer å betale boliglånet i løpet av denne tiden.

Er IRS Tax Liens Public Record?

Hvis det fremmes et juridisk krav mot eiendommen din for å dekke en skattegjeld, vil IRS sende inn en melding om føderal skattelån. Dette er et offentlig dokument og fungerer som et varsel til andre kreditorer om at IRS gjør krav på et sikret krav mot eiendelene dine. Kredittrapporteringsbyråer kan finne varselet og inkludere det i kredittrapporten din.

Bunnlinjen

Eiendomsskatt kan være et levedyktig investeringsalternativ for erfarne investorer som er kjent med eiendomsmarkedet. De som vet hva de gjør og tar seg tid til å undersøke eiendommene de kjøper pant på, kan generere betydelig fortjeneste over tid. Imidlertid gjør den potensielle risikoen denne arenaen upassende for usofistikerte investorer.

Uten riktig forskning og forståelse av eiendomsmarkedet, kan en investor lett ende opp med en eiendom som ikke blir innløst av eieren (i form av at de betaler skattene dine til deg med renter) og det har ingen verdi. Denne eiendommen med lav verdi vil da til slutt ende opp som eiendommen til investoren.

For de som er interessert i å investere i eiendom, er det bare et alternativ å kjøpe skattelån. Kjøpe hus i foreclosure eller kjøpe hus på en auksjon kan også være verdifulle investeringsmuligheter. Hvis du fremdeles er interessert i eiendomsskatt, anbefaler vi at du kontakter din eiendomsmegler eller finansrådgiver.