Definisjon av primærlånemarked

Hva er det primære boliglånsmarkedet?

Det primære boliglånsmarkedet er markedet hvor låntakere kan få pantelån fra en hovedlåner. Banker, boliglånsmeglere, boliglån bankfolk, og kredittforeninger er alle primære långivere og er en del av det primære boliglånsmarkedet.

Hvordan det primære boliglånsmarkedet fungerer

Huseiere kan forholde seg direkte til hovedlånegivere når de skal kjøpe boliglån ved å kontakte sin lokale bank. For de fleste låntakere vil de ikke legge merke til at de handler i det primære boliglånsmarkedet siden de vil samhandle med boliglånsrepresentanten i den lokale banken under hele prosessen. Boliglånsprofessoren vil utdanne låntakeren om de forskjellige typer boliglån som er tilgjengelig og oppgi renten avhengig av hvilken type som ble valgt. Den lokale avdelingen vil vanligvis være stedet for låneopprettingen - der papirene er signert.

Mange låntakere starter også boligkjøpsprosessen ved å kontakte en boliglånsbankmann eller boliglån opphavsmann. Opphavsmenn og boliglånsbankfolk er ikke banker i seg selv, men i stedet bidrar de til å lette transaksjonen og henviser forespørselen om boliglån til en bank for å lukke lånet. Meglerne får et gebyr for sin tjeneste siden de henviser virksomheten til primærlåntagere. Låntakere, derimot, står for å få en bedre rente ved å ha megleren til å handle for den beste avtalen, avhengig av låntakers kreditt og ønskede vilkår.

Det er imidlertid viktig å merke seg at Consumer Financial Protection Bureau har implementert forskrifter angående kompensasjon til boliglånsmeglere. Før finanskrisen kunne meglere motta kompensasjon fra både låntaker og långiver. Forbrukerne var ikke klar over at megleren ble betalt av utlåner da de betalte gebyret. Meglere hadde også insentiver til å styre forbrukerne til dyrere produkter eller boliglån og noen ganger høyere renter. Siden den store lavkonjunkturen i 2008 og 2009 og de resulterende forskriftene som fulgte, har antallet boliglånsmeglere gått ned.

Fordeler med det primære boliglånsmarkedet

Det er noen fordeler tilgjengelig for låntakere som handler i hovedlånemarkedet, som kan omfatte:

Lave sluttkostnader

Primær långivere er vanligvis lokalt eide banker, noe som betyr at de gjør kredittanalysen og garantiprosessen. Underwriters gå gjennom en låntakers finansielle informasjon og kreditthistorikk for å bestemme om du vil forlenge kreditten eller nekte lånet. Også lokale banker forbereder alle papirene og dokumentasjonen internt i stedet for å gå gjennom en sentralisert enhet ut av staten, slik prosessen er for noen store banker. Resultatet kan være lavere gebyrer hos en lokal bank siden de har mindre overhead kontra en større bank. Også hvis en boliglånsmegler engasjerte seg i å finne banken, vil et gebyr også bli vurdert. Kort sagt, å velge en lokalt drevet bank for et hovedlån kan bidra til å redusere stengekostnadene.

Små nedbetalinger

Vanligvis er nedbetaling for et boliglån er 20% av kjøpesummen for hjemmet. Imidlertid kan en låntaker sette ned mindre penger, og mange hovedlånegivere tilbyr en nedbetaling på 10 prosent.

For låntakere med lav til moderat inntekt tilbyr et FHA-lån en forskuddsbetaling så lav som 3,5% av boligens verdi. FHA er Federal Housing Administration, som tilbyr forsikring til långivere slik at de kan utstede lån til låntakere med lav inntekt.

Imidlertid utløser en forskuddsbetaling på mindre enn 20% at låntakeren må kjøpe privat boliglånsforsikring eller PMI. PMI beskytter banker og långivere i tilfelle låntakeren misligholder boliglånet. PMI er et månedlig gebyr som belastes låntakeren inntil 20% av boliglånet er nedbetalt.

Fleksibilitet

Fordi lånetakerne vanligvis er lokalt eide banker, er det mer sannsynlig at låntakerne vil kunne kommunisere med menneskene som får det siste ordet, noe som neppe vil skje hos en nasjonal bank. Den direkte kontakten kan gi fleksibilitet hvis låntakerne har en unik økonomisk situasjon.

Fleksibiliteten kan omfatte å tilby et fastforrentet 15-års kontra et 30-årig boliglån hvis låntakeren ønsker å betale ned lånet før. Noen av fordeler med et 15-årig boliglån inkluderer mindre totale rentekostnader siden det ble betalt ned tidligere. Også låntakere kan vanligvis forhandle om en lavere rente siden det er mindre risiko for at låntakeren misligholder eller ikke betaler ned lånet på grunn av økonomiske vanskeligheter. Selvfølgelig, en stor fordel for en 30-åring boliglån er at det gir lavere betalinger siden de er spredt over en lengre periode kontra andre vilkår.

Boliglån med justerbar rente er et fleksibelt alternativ som vanligvis tilbys mot vederlag. ARM-lån kommer vanligvis med en fast rente i et bestemt tidsrom og deretter justert årlig på en indeks som var forhåndsbestemt av utlåner og låntaker. Vanligvis har ARMs et tak for hvor høy renten kan gå i løpet av et lån, noe som gjør det lettere å beregne og budsjettere for din maksimale månedlige betaling.

Primary Mortgage Market vs. Secondary Mortgage Market

Primærmarkedet består av primære långivere. Primære långivere beholder vanligvis lånene de har som en del av porteføljen, og betjener dem hele lånets løpetid. Imidlertid kan banken som tok pantelånet selge lånet i sekundær boliglånsmarked, som er et marked hvor investorer kan kjøpe og selge tidligere utstedte boliglån. Et boliglån kan selges til en annen utlåner eller tjenesteselskap, som behandler betalingene for lånet. Den nye långiveren eller tjenesteleverandøren tjener penger på gebyrer og renter på boliglånet.

Mange boliglån kjøpes av Fannie Mae eller Federal National Mortgage Association (Fannie Mae eller FNMA). Fannie Mae snur seg og pakker lånene og selger dem som investeringer heter pantelån med sikkerhet (MBS), som ligner fond, men inneholder boliglån i stedet for aksjer. Investorer tjener renten fra boliglån for å holde MBS.

Hvis boliglånet ditt selges, må du vite at det er vanlig praksis i finansnæringen. Banker har utlånsgrenser, noe som betyr at de har begrensninger på hvor mye av innskuddsbasen de kan låne ut. Salget av et boliglån til Fannie Mae eller en tjenesteleverandør fjerner lånet fra bankens bøker slik at det kan låne ut mer penger. Hvis bankene ikke kunne selge boliglånet sitt, ville de nå utlånslokkene sine og ville ikke kunne tilby flere boliglån, noe som ville bremse økonomien. Imidlertid, med mindre du er en investor som ønsker å kjøpe en MBS, vil du ikke håndtere sekundærmarkedet. I stedet vil du forhandle med en bank eller megler i hovedmarkedet for boliglån.