Fastrente vs. Boliglån med justerbar rente

Fastrente vs. Boliglån med justerbar rente: En oversikt

Fastforrentede og boliglån med justerbar rente (ARM) er de to hovedtypene boliglån. Selv om markedet tilbyr mange varianter innenfor disse to kategoriene, er det første trinnet når du handler et boliglån å avgjøre hvilken av de to hovedlånene som passer best for dine behov.

Fastforrentede boliglån

EN fastforrentet boliglån tar en fast rente som forblir uendret gjennom lånets levetid. Selv om beløpet på hovedstol og renter som betales hver måned varierer fra betaling til betaling, forblir den totale betalingen den samme, noe som gjør budsjettering enkelt for huseiere.

Det delvise amortisering

 tidsplanen nedenfor viser hvordan beløpene som er satt mot hovedstol og renter endres i løpet av boliglånets levetid. I dette eksemplet er boliglånetiden 30 år, hovedstolen er 100 000 dollar og renten er 6%.

innbetaling	Rektor	Renter	Hovedbalanse
1. $599.55	$99.55	$500.00	$99900.45
2. $599.55	$100.05	$499.50	$99800.40
3. $599.55	$100.55	$499.00	$99699.85

Som du kan se, består utbetalingene i de første årene av et boliglån hovedsakelig av rentebetalinger.

Den største fordelen med a fastforrentet lån er at låntakeren er beskyttet mot plutselige og potensielt betydelige økninger i månedlige boliglånsbetalinger hvis renten stiger. Fastforrentede boliglån er enkle å forstå og varierer lite fra utlåner til utlåner. Ulempen med fastforrentede boliglån er at når rentene er høye, er det vanskeligere å kvalifisere seg for et lån fordi betalingene er mindre rimelige.

Selv om renten er fast, avhenger det totale rentebeløpet du vil betale av boliglånetiden. Tradisjonelle utlånsinstitusjoner tilbyr boliglån med fast rente for en rekke vilkår, hvorav de vanligste er 30, 20 og 15 år.

30-års boliglån er det mest populære valget fordi det tilbyr den laveste månedlige betalingen. Avveiningen for den lave betalingen er imidlertid en betydelig høyere samlet kostnad, fordi det ekstra tiåret, eller mer, i begrepet hovedsakelig er viet til å betale renter. De månedlige utbetalingene for kortere boliglån er høyere slik at hovedstolen blir nedbetalt i en kortere tidsramme. Kortsiktig boliglån tilbyr også en lavere rente, noe som gir mulighet for et større beløp tilbakebetalt for hver boliglånsbetaling. Dermed koster kortsiktige boliglån vesentlig mindre totalt sett. (For mer, se Forståelse av boliglånsbetalingsstrukturen.)

Boliglån med justerbar rente

Renten for en boliglån med justerbar rente er en variabel en. Den opprinnelige renten på en ARM er satt under markedsrenten på et sammenlignbart fastforrentet lån, og deretter stiger renten etter hvert som tiden går. Hvis ARM holdes lenge nok, vil renten overgå renten for fastforrentede lån.

ARMs har en fast tidsperiode hvor den opprinnelige renten forblir konstant, hvoretter renten justeres med en forhåndsbestemt frekvens. Fastrenteperioden kan variere betydelig-alt fra en måned til 10 år; kortere justeringsperioder har generelt lavere startrenter. Etter den første løpetiden tilbakestilles lånet, noe som betyr at det er en ny rente basert på gjeldende markedsrenter. Dette er deretter hastigheten til neste tilbakestilling, som kan være året etter.

ARM -terminologi

ARM er betydelig mer komplisert enn fastforrentede lån, så å utforske fordeler og ulemper krever forståelse av noen grunnleggende terminologi. Her er noen begreper låntakere trenger å vite før de velger en ARM:

• Justeringsfrekvens: Dette refererer til tiden mellom rentejusteringer (f.eks. Månedlig, årlig, etc.).
• Justeringsindekser: Rentejusteringer er knyttet til a referanseindeks. Noen ganger er dette renten på en type eiendel, for eksempel innskuddsbevis eller statskasseveksler. Det kan også være en spesifikk indeks, for eksempel Sikret finansieringsrente over natten (SOFR),Cost of Funds -indeksen eller London Interbank Offered Rate (LIBOR). 
• Margin: Når du signerer lånet ditt, godtar du å betale en rente som er en viss prosent høyere enn justeringsindeksen. Den justerbare prisen kan for eksempel være prisen på ett års regning pluss 2%. De 2% ekstra kalles marginen.
• Caps: Dette refererer til grensen på beløpet renten kan øke hver justeringsperiode. Noen ARM -er tilbyr også begrensninger på den totale månedlige betalingen.Disse lånene, også kjent som negative amortisasjonslån, holde betalinger lave; Imidlertid kan disse utbetalingene bare dekke en del av forfalte renter. Ubetalte renter blir en del av hovedstolen. Etter mange års betaling av boliglånet kan hovedstolen din være større enn beløpet du opprinnelig lånte.
• Tak: Dette er den høyeste den justerbare renten tillates å nå i løpet av lånets løpetid.

Den største fordelen med en ARM er at den er betydelig billigere enn et fastforrentet boliglån, i hvert fall de første tre, fem eller sju årene. ARM er også attraktive fordi deres lave startbetalinger ofte gjør det mulig for låntakeren å kvalifisere for et større lån og, i en fallende rentemiljø, la låntakeren nyte lavere renter (og lavere betalinger) uten å måtte refinansiere boliglånet.

En låntaker som velger en ARM kan spare flere hundre dollar i måneden i opptil syv år, hvoretter kostnadene sannsynligvis vil stige. Den nye kursen vil være basert på markedskurser, ikke den opprinnelige kursen under markedet. Hvis du er veldig heldig, kan det være lavere avhengig av hvordan markedsprisene er på tidspunktet for tilbakestilling av kursen.

ARM kan imidlertid utgjøre noen betydelige ulemper. Med en ARM kan den månedlige betalingen din endres ofte i løpet av lånets levetid. Og hvis du tar et stort lån, kan du være i trøbbel når rentene stiger: Noen ARM -er er strukturert slik at rentene kan nesten dobles på bare noen få år. (For mer, se Boliglån med justerbar rente: Hva skjer når renten stiger.)

Faktisk gikk boliglån med justerbar rente i unåde hos mange finansplanleggere etter nedsmelting av subprime boliglån i 2008, som innledet en epoke med tvangsauksjoner og kortsalg. Låntakere møtte klistremerke -sjokk da ARM -ene justerte seg, og betalingene gikk i været. Heldigvis har statlige forskrifter og lovverk siden blitt innført for å øke tilsynet som forvandlet en boligboble til en global finanskrise. De Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) har forhindret rovdyr som kan skade forbrukeren. Långivere låner ut til låntakere som sannsynligvis vil betale tilbake lånene sine.

Hvilket lån passer for deg?

Når du velger boliglån, må du vurdere et bredt spekter av personlige faktorer og balansere dem med de økonomiske realitetene i en stadig skiftende markedsplass. Enkeltpersoners personlige økonomi opplever ofte perioder med forhånd og nedgang, renten stiger og faller, og styrken i økonomien vokser og avtar. For å sette ditt lånevalg i sammenheng med disse faktorene, bør du vurdere følgende spørsmål:

• Hvor stor boliglånsbetaling har du råd til i dag?
• Har du fortsatt råd til en ARM hvis renten stiger?
• Hvor lenge har du tenkt å bo på eiendommen?
• I hvilken retning går rentene, og regner du med at trenden fortsetter?

Hvis du vurderer en ARM, bør du kjøre tallene for å bestemme det verste tilfellet. Hvis du fortsatt har råd til det hvis boliglånet nullstilles til maksimumstaket i fremtiden, vil en ARM spare deg for penger hver måned. Ideelt sett bør du bruke besparelsene sammenlignet med et fastforrentet boliglån til å foreta ekstra hovedbetalinger hver måned, slik at det totale lånet blir mindre når tilbakestillingen skjer, noe som reduserer kostnadene ytterligere.

Hvis rentene er høye og forventes å falle, vil en ARM sikre at du får dra nytte av fallet, ettersom du ikke er låst til en bestemt rente. Hvis renten stiger eller en jevn, forutsigbar betaling er viktig for deg, kan et fastforrentet boliglån være veien å gå.

Kandidater for ARM

Den kortsiktige huseieren

En ARM kan være et utmerket valg hvis lave betalinger på kort sikt er ditt primære krav, eller hvis du ikke planlegger å bo i eiendommen lenge nok til at prisene kan stige. Som nevnt tidligere varierer fastrenteperioden for en ARM, vanligvis fra ett år til syv år, og derfor er en ARM kanskje ikke fornuftig for folk som planlegger å beholde hjemmet sitt i mer enn at. Men hvis du vet at du skal flytte innen en kort periode, eller hvis du ikke har tenkt å holde på huset i flere tiår framover, vil en ARM gi mye mening.

La oss si at rentemiljøet betyr at du kan ta ut en femårig ARM med en rente på 3,5%. Et 30-årig fastforrentet boliglån vil til sammenligning gi deg en rente på 4,25%. Hvis du planlegger å flytte før den femårige ARM-enheten tilbakestilles, kommer du til å spare mye penger på renter. Hvis du derimot bestemmer deg for å bli lenger i huset, spesielt hvis prisene er det høyere når lånet ditt justeres, kommer boliglånet til å koste mer enn lånet med fast rente ha. Hvis du imidlertid kjøper et hjem med tanke på å oppgradere til et større hjem når du først har stiftet familie - eller tror du kommer til å flytte på jobb - så kan en ARM være riktig for deg.

Inntektsgiveren med høy oppgang

For folk som har en stabil inntekt, men ikke forventer at den vil øke dramatisk, gir et fastforrentet boliglån mer mening. Men hvis du forventer å se en økning i inntekten din, kan du bruke ARM spare deg for å betale mye rente på lang sikt.

La oss si at du leter etter ditt første hjem og nettopp er uteksaminert fra medisinsk eller jusstudium eller har oppnådd en MBA. Sjansen er stor for at du kommer til å tjene mer i årene som kommer og vil ha råd til de økte betalingene når lånet ditt justeres til en høyere rente. I så fall vil en ARM fungere for deg. I et annet scenario, hvis du forventer å begynne å motta penger fra en trust i en viss alder, kan du få en ARM som tilbakestilles samme år.

Pay-It-Off-typen

Å ta et boliglån med justerbar rente er veldig attraktivt for boliglån som har, eller vil ha, penger til å betale ned på lånet før den nye renten kommer inn. Selv om det ikke inkluderer de aller fleste amerikanere, er det situasjoner der det kan være mulig å trekke det av.

Ta en låntaker som kjøper ett hus og selger et annet samtidig. Denne personen kan bli tvunget til å kjøpe det nye hjemmet mens det gamle er i kontrakt, og som et resultat vil det ta ut et eller to års ARM. Når låntakeren har inntektene fra salget, kan de snu for å betale ARM med inntektene fra boligsalget.

En annen situasjon der en ARM ville være fornuftig, er hvis du har råd til å akselerere betalingene hver måned med nok til å betale den ned før den tilbakestilles. Å bruke denne strategien kan være risikabelt fordi livet er uforutsigbart. Selv om du kanskje har råd til å foreta hurtigere betalinger nå, er det kanskje ikke lenger et alternativ hvis du blir syk, mister jobben eller kjelen går.

Bunnlinjen

Uansett hvilken lånetype du velger, vil det å velge nøye hjelpe deg med å unngå kostbare feil. En ting er sikkert: Ikke gå med ARM fordi du tror at den lavere månedlige betalingen er den eneste måten å ha råd til det drømmehuset. Du kan få en lignende hastighet på tidspunktet for tilbakestilling, men det er en alvorlig gamble. Det er mer klokt å søke etter et hus med en mindre prislapp i stedet.

Videre lesning

• Sjekk gjeldende boliglånspriser
• Hvordan renten fungerer på et boliglån
• Forståelse av boliglånsbetalingsstrukturen
• Boliglånspoeng: Hva er poenget?
• Fast eller variabel rente boliglån: Hvilket er bedre akkurat nå?
• Finne de beste boliglånsrentene
• Har du en god boliglånsrente? Lås den inne!
• De viktigste faktorene som påvirker boliglånsrentene
• Prognose boliglånskurser: Kjøpe, selge eller refi?
• Boliglån med justerbar rente: Hva skjer når renten stiger
• Hvordan renter påvirker boligmarkedet
• Er boligpris eller rente viktigere?
• Handle etter boliglånspriser