Hvordan danne en huseierforening

Huseierforeninger (HOAer) håndtere problemer som påvirker hele samfunnet, for eksempel sikkerhet og sikkerhet, mangel på vedlikehold av eiendom, lokale plager eller tilbud av tjenester som ikke er ivaretatt av de lokale myndighetene.

HOA dannes vanligvis av utviklere når et nytt fellesskap bygges. Som en betingelse for å anskaffe eiendom i mange lokalsamfunn, må kjøpere bli med i HOA. Som et resultat slutter mange mennesker med å bli med i HOA -er uten å virkelig forstå hva de er eller hvordan de fungerer, bare fordi de forelsker seg i et bestemt hjem.

Vekst i HOA

Huseierforeninger (HOA) har blitt mer og mer utbredt. Når du snakker til denne eksplosive veksten i dannelsen av sameier, huseierforeninger og kooperativer i offentlig politikk, Robert H. Nelson, uttaler:

Så sent som i 1970 representerte bare omtrent 1% av amerikanske boliger. I 2010 var det imidlertid mer enn 300 000 samfunnsforeninger som huser mer enn 60 millioner amerikanere, 20% av den amerikanske befolkningen... Mellom 1980 og 2000 ble halvparten av de nye boligene i USA bygget og organisert under privat styring av en samfunnsforening.

instagram viewer

Lær lokale lover om HOA

Statlige eiendomskoder angir de juridiske retningslinjene for å opprette en huseierforening. I Texas, for eksempel, sier eiendomskode kapittel 204 at en tre-personskomité må danne for å begjære dannelsen av en eiendomseierforening (POA).

Komiteen må sende offisiell skriftlig melding om at den har til hensikt å opprette en POA med obligatorisk medlemskap. Alle rekordeierne i en underavdeling må varsles, og eierne av minst 60% av eiendommen må signere og godkjenne begjæringen innen ett år. Når POA eksisterer, kan den skape begrensninger gjennom en egen begjæringsprosess som krever godkjennelse av eierne av minst 75% av underavdelingens eiendom.

Etablering av HOA

Prosessen for å etablere en HOA avhenger av hvor HOA er plassert, men følgende trinn vil trolig være nødvendig.

1. Etablere en forretningsstruktur ved å danne en LLC eller ideelt selskap.
2. Opprette pakter, betingelser og begrensninger (CC & Rs) som beskriver hvordan HOA vil fungere og hvilke regler huseiere må følge.
3. Etablering av en prosedyre for fremtidig endring av CC & R -er.
4. Skriver regler og forskrifter som setter CC & R-er på et lettfattelig språk for innbyggerne i samfunnet.
5. Utarbeide styrende dokumenter, som f.eks vedtekter og vedtekter, som beskriver møtefrekvens, avstemningsretningslinjer, valg av HOA -ledere og andre operasjonsprosedyrer.
6. Velge kvalifiserte offiserer/styremedlemmer. For eksempel trenger kassereren for eksempel å forstå hvordan man kan føre bøker og forvalte penger.

Hvis folk som etablerer HOA ikke er eksperter på eiendom lov, ville det være en god beslutning å ansette en advokat med HOA -ekspertise på dette stadiet. HOA vil ikke kunne håndheve reglene hvis de blir utfordret og ikke er lovlige. En god advokat kan også påpeke viktige spørsmål HOA -ledere bør ta hensyn til, for eksempel rettferdige boliglover, for å unngå juridiske problemer når foreningen er i gang. Føderale, statlige og lokale myndigheter har forrang fremfor HOA -regler.

(For relatert lesning, se:Hvordan velge riktig advokat.)

Beskytt HOA

Offiserene og styret har ansvaret for drift og tilsyn med HOA. Sammen med dette høye ansvarsnivået følger et høyt risikonivå. HOA trenger en måte å beskytte seg selv på hvis en huseier bestemmer seg for å saksøke.

Hvorfor kan en huseier saksøke? I Elk Grove, California, saksøkte en innbygger HOA over forslagene til endringer i parkeringsreglene i nabolaget. En mann fra Houston saksøkte sin HOA fordi den ønsket at han skulle fjerne tyveriene fra hjemmet hans til tross for den høye kriminaliteten i området.

En rettferdig boligorganisasjon saksøkte et borettslag i Florida for å nekte å la barn bo i bygningen. Et styremedlem kan bli saksøkt for brudd på hans eller henne tillitsmann plikt overfor HOAs innbyggere og kan holdes personlig ansvarlig.

Direktører og offiserer forsikring gir økonomisk beskyttelse til menneskene som driver HOA. Det dekker både advokatkostnader og skader. Den dekker imidlertid ikke forsettlig mislighold. Ansatt tyveriforsikring kan beskytte foreningen hvis en direktør, offiser eller eiendomsforvalter underslår HOA -midler.

Hold gode økonomiske poster

En HOA trenger penger for å fungere, og de pengene kommer fra lokalsamfunnets innbyggere. Noen av pengene finansierer HOAs administrasjon (f.eks. Juridiske, regnskaps- og administrasjonstjenester), men de fleste pengene går til vedlikehold av fellesarealer.

Det kan betale for landskapsarbeidstjenester, vedlikehold av basseng og til og med søppelinnsamling. En del av pengene brukes hver måned, og resten settes av i en reservefond. Noen ganger vil det oppstå en stor utgift som ikke kan betales ut av HOAs reservefond. I så fall vil HOA kreve at innbyggerne betaler en ekstra avgift som kalles en spesiell vurdering.

En ny HOA må utføre en finansieringsanalyse og lage et budsjett for å bestemme hvor mye du skal samle inn i månedlige avgifter fra eieren (e) av hver eiendom. Analysen er basert på hvilke utgifter som skal betales av fellesskapsmedlemmer, hvor mye de vil koste, hvor mye vil bli allokert til reservefondet, og prosentandelen av fellesskapets eiendom som eies av hver innbygger.

Også reservefondet må forvaltes og investeres for å holde HOA økonomisk forsvarlig (for eksempel må fondets verdi bevares mot inflasjon).

Hold huseierne informert

Som medlemmer av samfunnet som betaler kontingent og påvirkes av HOAs beslutninger, må beboerne holdes informert om HOAs aktiviteter og eventuelle problemer som påvirker samfunnet.

HOA må holde jevnlige møter og varsle beboerne så langt på forhånd at alle har mulighet til å delta. De må også holde valg for direktører og offiserer og sikre at alle har mulighet til å stemme. Et fellesskapsnyhetsbrev, e -post og/eller nettsted kan også bidra til å holde huseiere i løypa.

HOA -offiserer og direktører bør føre detaljerte oversikter over deres aktiviteter, for eksempel referater fra samfunnsmøter. Foreninger bør regelmessig utlevere viktig økonomisk informasjon til medlemmer av samfunnet. Medlemmer bør være klar over sine rettigheter til å se HOA -poster og få tilgang på forespørsel.

(For mer, se: Håndterer Condo Board.)

Håndheving av regler

HOA er regelbaserte samfunn, så fra tid til annen må de håndheve regler som fellesskapsmedlemmer bryter. HOAs må også håndtere klager fra beboere om eksisterende regler de ikke liker eller regler de mener bør legges til for å løse et pågående problem.

HOA må håndheve regler raskt og konsekvent. Huseiere som nekter å etterkomme, bør bli bøtelagt. Hvis en huseier nekter å etterkomme det, kan det hende at HOA må sende kontoen til samlinger eller saksøke huseieren. HOA -er bør unngå selektiv håndhevelse - med andre ord, de bør ikke spille favoritter med HOA -ledere eller innbyggere som de er venner med. Partisk oppførsel kan føre til søksmål.

Å ansette et profesjonelt administrasjonsselskap kan redusere byrden for en HOAs offiserer og direktører og eliminere en potensiell kilde til konflikt mellom HOA -ledere og andre medlemmer av samfunnet. Administrasjonsselskapet kan overta mye av det administrative arbeidet og håndtere ubehag som håndheving av regler og innsamling av avgifter. Den kan også bruke sin ekspertise på eiendomsforvaltning for å sikre en smidig drift av samfunnet og unngå feil som uerfarne offiserer og direktører kan gjøre. Profesjonell ledelse koster imidlertid penger, noe som betyr at huseiernes månedlige HOA -avgifter vil være høyere.

Det verste scenariet for regelhåndhevelse innebærer utelukkelse på en huseiers eiendom for manglende betaling av avgifter eller spesielle vurderinger. Dette ekstreme tiltaket kan skape en kontroversiell situasjon mellom huseier og HOA. Foreclosures reduserer også eiendomsverdier, noe som ikke er bra for de andre beboerne i nabolaget.

Vert fellesskapssamlinger

HOA -er kan strengt handle om virksomhet, men de trenger ikke å være det. En og annen morsom aktivitet gjør at HOA -medlemmer kan bli kjent med hverandre på et vennlig, sosialt grunnlag, ikke bare i de potensielt motsatte omgivelsene til et HOA -møte. Hvis naboer kjenner hverandre personlig, kan samfunnet være et hyggeligere sted å bo, og konflikter kan være lettere å løse.

Bunnlinjen

Å danne og administrere en huseierforening er en enorm oppgave med betydelige ansvar og store implikasjoner. Hvis du vurderer å kjøpe en eiendom i en HOA, må du forstå hva du går inn på før du kjøper.

(For ytterligere lesning, se: 9 ting du trenger å vite om huseierforeninger.)