Definicja i wzór wskaźnika wartości kredytu do wartości (LTV)

Jaki jest stosunek wartości kredytu do wartości (LTV)?

Wskaźnik kredytu do wartości (LTV) to ocena ryzyka kredytowego, którą instytucje finansowe i inni kredytodawcy badają przed zatwierdzeniem kredytu hipotecznego. Zazwyczaj oceny kredytów o wysokim wskaźniku LTV są uważane za kredyty o wyższym ryzyku. Dlatego też, jeśli kredyt hipoteczny zostanie zatwierdzony, pożyczka ma wyższe oprocentowanie.

Dodatkowo kredyt o wysokim wskaźniku LTV może wymagać od kredytobiorcy zakupu ubezpieczenie kredytu hipotecznego aby zrównoważyć ryzyko pożyczkodawcy. Ten rodzaj ubezpieczenia nazywany jest prywatnym ubezpieczeniem kredytu hipotecznego (PMI).

Zrozumienie wskaźnika wartości kredytu do wartości (LTV)

Zainteresowani nabywcy domów mogą łatwo obliczyć współczynnik LTV domu. Oto formuła:

​LTVraTio=APVmA​gdzie:mA=Kwota kredytu hipotecznegoAPV=Wyceniona wartość nieruchomości​

Wskaźnik LTV oblicza się, dzieląc pożyczoną kwotę przez oceniany wartość nieruchomości wyrażona w procentach. Na przykład, jeśli kupisz dom wyceniony na 100 000 USD za jego szacunkową wartość i zarobisz 10 000 USD zaliczka, pożyczysz 90 000 dolarów. Daje to współczynnik LTV wynoszący 90% (tj. 90 000/100 000).

Ustalenie wskaźnika LTV jest kluczowym elementem kredytu hipotecznego gwarantowanie. Może być stosowany w procesie kupowanie domu, refinansowanie obecny kredyt hipoteczny na nowy kredyt, lub pożyczka pod zakumulowane kapitał w obrębie nieruchomości.

Kredytodawcy oceniają wskaźnik LTV, aby określić poziom narażenia na ryzyko, jakie podejmują przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Kiedy pożyczkobiorcy wnioskują o pożyczkę na kwotę, która jest równa lub zbliżona do szacowanej wartości (a zatem ma wyższy wskaźnik LTV), pożyczkodawcy dostrzegają, że istnieje większa szansa na uzyskanie pożyczki domyślny. Dzieje się tak, ponieważ w obrębie nieruchomości zgromadzono bardzo niewiele kapitału własnego. W rezultacie w przypadku wykluczenie, pożyczkodawcy może być trudno sprzedać dom za kwotę wystarczającą do pokrycia pozostałego salda kredytu hipotecznego i nadal czerpać zyski z transakcji.

Głównymi czynnikami wpływającymi na wskaźniki LTV są wysokość zaliczki, cena sprzedaży oraz wycena nieruchomości. Najniższy wskaźnik LTV osiągany jest przy wyższym zakładzie i niższej cenie sprzedaży.

Jak LTV jest wykorzystywane przez pożyczkodawców

Wskaźnik LTV jest tylko jednym z czynników decydujących o uprawnieniach do zabezpieczenia hipoteki, a pożyczka pod zastaw domu, lub Linia kredytowa. Może jednak odgrywać istotną rolę w oprocentowaniu, które pożyczkobiorca jest w stanie zabezpieczyć.

Większość pożyczkodawców oferuje kredytodawcom hipotecznym i hipotecznym najniższe możliwe oprocentowanie, gdy ich wskaźnik LTV wynosi 80% lub mniej.Wyższy wskaźnik LTV nie wyklucza możliwości uzyskania kredytu hipotecznego, chociaż oprocentowanie kredytu może wzrosnąć wraz ze wzrostem wskaźnika LTV. Na przykład kredytobiorca ze wskaźnikiem LTV 95% może zostać zatwierdzony do kredytu hipotecznego. Jednak ich oprocentowanie może być o cały punkt procentowy wyższe niż oprocentowanie udzielone pożyczkobiorcy ze wskaźnikiem LTV na poziomie 75%.

Jeśli wskaźnik LTV jest wyższy niż 80%, pożyczkobiorca może być zobowiązany do zakupu prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI). Może to dodać od 0,5% do 1% całkowitej kwoty pożyczki w skali roku. Na przykład PMI ze stawką 1% od pożyczki w wysokości 100 000 USD dodałby dodatkowe 1000 USD do całkowitej kwoty płaconej rocznie (lub 83,33 USD miesięcznie). Płatności PMI są wymagane, dopóki wskaźnik LTV nie wyniesie 80% lub mniej. Wskaźnik LTV będzie się zmniejszał w miarę spłacania kredytu i wraz ze wzrostem wartości domu w miarę upływu czasu.

Ogólnie rzecz biorąc, im niższy wskaźnik LTV, tym większa szansa na zatwierdzenie kredytu i niższe prawdopodobieństwo oprocentowania. Ponadto, jako kredytobiorca, jest mniej prawdopodobne, że będziesz musiał wykupić prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI).

Chociaż nie jest prawem, że pożyczkodawcy wymagają współczynnika LTV na poziomie 80%, aby pożyczkobiorcy mogli uniknąć dodatkowych kosztów PMI, jest to praktyka prawie wszystkich pożyczkodawców. Czasami wyjątki od tego wymogu dotyczą kredytobiorców, którzy mają wysokie dochody, mniejsze zadłużenie lub mają duży portfel inwestycyjny.

Przykład LTV

Załóżmy na przykład, że kupujesz dom, którego wycena wynosi 100 000 USD. Jednak właściciel jest gotów sprzedać go za 90 000 USD. Jeśli wpłacisz zaliczkę w wysokości 10 000 USD, Twoja pożyczka wynosi 80 000 USD, co daje wskaźnik LTV na poziomie 80% (tj. 80 000/100 000). Gdybyś miał zwiększyć kwotę swojej zaliczki do 15 000 USD, Twoja pożyczka hipoteczna wynosi teraz 75 000 USD. To sprawi, że Twój współczynnik LTV będzie wynosił 75% (tj. 75 000/100 000).

Wariacje dotyczące zasad stosunku kredytu do wartości należnej

Różne rodzaje pożyczek mogą mieć różne zasady, jeśli chodzi o wymagania dotyczące wskaźnika LTV.

Pożyczki FHA

Pożyczki FHA to kredyty hipoteczne przeznaczone dla pożyczkobiorców o niskich lub umiarkowanych dochodach. Są wydawane przez pożyczkodawcę zatwierdzonego przez FHA i ubezpieczone przez Federalna Administracja Mieszkaniowa (FHA). Pożyczki FHA wymagają niższej minimalnej zaliczki i oceny kredytowej niż wiele konwencjonalnych pożyczek. Pożyczki FHA pozwalają na początkowy wskaźnik LTV do 96,5%, ale wymagają składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) to trwa tak długo, jak masz tę pożyczkę (niezależnie od tego, jak niski będzie ostatecznie wskaźnik LTV).Wiele osób decyduje się na refinansowanie swoich kredytów FHA, gdy wskaźnik LTV osiągnie 80%, aby wyeliminować wymóg MIP.

Pożyczki VA i USDA

Pożyczki VA i USDA – dostępne dla obecnych i byłych wojskowych lub na obszarach wiejskich – nie wymagają prywatnego ubezpieczenia hipotecznego, mimo że wskaźnik LTV może sięgać nawet 100%. Jednak zarówno pożyczki VA, jak i USDA mają dodatkowe opłaty.

Fannie Mae i Freddie Mac

Programy HomeReady dla Fannie Mae i Home Possible dla pożyczkobiorców o niskich dochodach pozwalają na osiągnięcie wskaźnika LTV na poziomie 97%. Wymagają jednak ubezpieczenia kredytu hipotecznego, dopóki wskaźnik nie spadnie do 80%.

W przypadku pożyczek FHA, VA i USDA dostępne są usprawnione opcje refinansowania. Te wymogi dotyczące wyceny nie są wymagane, aby wskaźnik LTV domu nie miał wpływu na pożyczkę. Dla pożyczkobiorców ze współczynnikiem LTV powyżej 100% — określanym również jako „pod wodą” lub „do góry nogami” — Fannie Mae's Dostępna jest również opcja refinansowania wysokiego kredytu do wartości i ulepszona pomoc refinansowa Freddie Mac opcje.

LTV a Połączone LTV (CLTV)

Podczas gdy wskaźnik LTV uwzględnia wpływ pojedynczego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, łączna wartość kredytu do wartości majątkowej Wskaźnik CLTV to stosunek wszystkich zabezpieczonych kredytów na nieruchomości do wartości nieruchomości. Obejmuje to nie tylko pierwotny kredyt hipoteczny stosowany w LTV, ale także wszelkie inne kredyty hipoteczne, pożyczki pod zastaw domu lub linie kredytowe lub inne zastawy. Kredytodawcy stosują wskaźnik CLTV do określenia ryzyka niewypłacalności potencjalnego nabywcy domu, gdy więcej niż jedna pożyczka jest używane — na przykład, jeśli będą mieli co najmniej dwa kredyty hipoteczne lub kredyt hipoteczny plus pożyczka pod zastaw domu lub linia kredytowa (HELOC). Ogólnie rzecz biorąc, kredytodawcy są skłonni udzielać kredytów przy współczynniku CLTV wynoszącym 80% i powyżej oraz kredytobiorcom o wysokim ratingu kredytowym. Pierwotni pożyczkodawcy wydają się być bardziej hojni wobec wymagań CLTV, ponieważ jest to bardziej dokładny środek.

Przyjrzyjmy się bliżej różnicy. Wskaźnik LTV uwzględnia tylko pierwotne saldo kredytu hipotecznego na dom. Dlatego też, jeśli pierwotne saldo kredytu hipotecznego wynosi 100 000 USD, a wartość domu wynosi 200 000 USD, LTV = 50%.

Rozważmy jednak przykład, jeśli ma również drugą hipotekę w wysokości 30 000 USD i HELOC w wysokości 20 000 USD. Łączna wartość pożyczki wynosi teraz (100 000 $ + 30 000 $ + 20 000 $ / 200 000 $) = 75%; znacznie wyższy stosunek.

Te połączone względy są szczególnie ważne, jeśli wierzyciel hipoteczny nie wywiązuje się z zobowiązań, a wrogowie dostają się do egzekucji.

Wady Loan-to-Value (LTV)

Główną wadą informacji dostarczanych przez LTV jest to, że obejmuje ona tylko główny kredyt hipoteczny właściciela domu jest winien i nie uwzględnia w swoich obliczeniach innych zobowiązań kredytobiorcy, takich jak drugi kredyt hipoteczny lub hipoteka domowa pożyczka. W związku z tym CLTV jest bardziej inkluzywnym miernikiem zdolności kredytobiorcy do spłaty kredytu mieszkaniowego.