Definição de conduíte de investimento hipotecário imobiliário (REMIC)

O que é Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?

O termo conduíte de investimento de hipotecas imobiliárias (REMIC) refere-se a um veículo para fins especiais (SPV) ou instrumento de dívida que reúne empréstimos hipotecários e emite títulos lastreados em hipotecas (MBS).

Compreendendo o conduíte de investimento em hipotecas imobiliárias (REMIC)

REMICs são investimentos complexos que geram receita para emissores e investidores. Os pools de hipotecas são geralmente divididos em tranches, reembalados e comercializados para investidores como títulos individuais. REMICs podem assumir várias formas diferentes e geralmente são consideradas entidades de passagem. Como tal, estão isentos de tributação direta.

Imobiliária conduítes de investimento hipotecário (REMICs) foram autorizados pela primeira vez pela promulgação do Lei de Reforma Tributária de 1986. Eles detêm hipotecas comerciais e residenciais em fideicomisso e emitem interesses nessas hipotecas securitizadas para investidores. São considerados uma opção segura para investidores avessos ao risco.

REMICs reúnem hipotecas individuais em pools com base no risco e maturidade, assim como obrigações hipotecárias colateralizadas (CMOs). Eles são divididos em títulos ou outros títulos que são vendidos aos investidores. Esses títulos são negociados no mercado de hipotecas secundárias.

Alguns dos emissores mais proeminentes da indústria de conduítes de investimento hipotecário incluem Fannie Mae e Freddie Mac. Essas empresas são apoiadas pelo governo federal. Embora não emitam hipotecas, eles garantem empréstimos para habitação emitidos por outros credores no mercado secundário. Outros emissores de REMIC incluem credores hipotecários e seguradoras, bem como instituições de poupança.

REMICs podem ser organizados como parcerias, confia, corporações ou associações e são federais isento de impostos entidades. Os investidores que possuem esses títulos, no entanto, ainda estão sujeitos ao imposto de renda de pessoa física. As leis fiscais impediram REMICs de fazer modificações em seus empréstimos hipotecários. Como tal, a entidade pode perder seu status de isenção de impostos se um empréstimo dentro de sua carteira for trocado por outro empréstimo. Isso porque as regulamentações federais exigem que os empréstimos em um determinado pool sejam constantes. Em outras palavras, os empréstimos não podem ser modificados significativamente ou trocados por empréstimos diferentes com novos termos.

Mudanças em REMICs

Várias alterações foram propostas ou feitas para proteger a estrutura e o status de isenção de impostos das REMICs.

O Congresso introduziu a Lei de Melhoria de Conduítes de Investimento em Hipotecas Imobiliárias em 2009 para aliviar as restrições sobre imóveis comerciais empréstimos securitizados por REMICs. Proprietários de propriedades problemáticas com empréstimos comerciais não foram capazes de fazer alterações em seus ativos porque seus planos mudariam o valor do garantia que garantiu o empréstimo.

A lei proposta permitiria aos proprietários de imóveis com empréstimos comerciais securitizados por REMICs para fazer melhorias e aprimoramentos que tornariam suas propriedades mais atraentes para o mercado. A legislação incluiu uma declaração de que as modificações de propriedade sob tais termos não seriam consideradas como transações proibidas, conforme descrito pelo Internal Revenue Service (IRS).

Os juros no REMIC continuariam a ser tratados como juros regulares e os rendimentos que foram gerado por modificações na propriedade seria tratado da mesma forma como se recebido por meio de hipotecas.

A lei foi encaminhada ao Comitê de Assuntos Bancários, Habitacionais e Urbanos, mas não foi adiante.

O governo federal forneceu algum alívio para pessoas com empréstimos comerciais e residenciais que sofriam com as dificuldades devido à pandemia COVID-19. Proprietários de casas incapazes de fazer pagamentos receberam tolerância, primeiro sob o Lei de Ajuda, Ajuda e Segurança Econômica do Coronavírus (CARES), que foi assinado pelo ex-presidente Donald Trump em 2020, e novamente quando o governo Biden estendeu as disposições.

Como o alívio acabaria mudando a estrutura desses empréstimos, também teria um efeito sobre como os REMICs são estruturados. O IRS garantiu que esses investimentos e seus emissores permanecerão protegidos de quaisquer implicações fiscais se os mutuários aproveitarem essas medidas de emergência.

Conduíte de investimento de hipoteca imobiliária (REMIC) vs. Obrigação de hipoteca garantida (CMO)

A indústria comumente considera os REMICs como CMOS, que são uma série de hipotecas agrupadas e vendidas a investidores como investimentos. Mas existem algumas diferenças entre os dois.

CMOs existem dentro de REMICs, embora CMOs sejam um entidade legal separada para impostos e legais finalidades. A REMIC, por outro lado, está isenta de impostos federais. Mas isso é apenas sobre a renda que os investidores coletam das hipotecas subjacentes no nível corporativo. Qualquer renda gerada e paga aos investidores é tributável, usando o Formulário 1066 ao preencher um REMIC.

Conduíte de investimento de hipoteca imobiliária (REMIC) vs. Fundo de investimento imobiliário (REIT)

REMICs e fundos de investimento imobiliário (REITs) investir em imóveis de uma forma ou de outra, mas enquanto os REMICs agrupam os empréstimos hipotecários e os vendem como investimentos aos investidores, os REITs são um jogo totalmente diferente.

REITs são empresas que possuem e operam um carteira de propriedades geradoras de renda, como escritórios e espaços de varejo, condomínios e propriedades de uso misto. Os investidores podem comprar ações em REITs que são negociadas em bolsas de valores, assim como as ações. As empresas alugam ou alugam suas propriedades e essa receita é então paga aos investidores como dividendos.

Porém, assim como os REMICs, os REITs não são tributados. Mas os investidores devem relatar quaisquer ganhos desses investimentos em seus declarações fiscais, o que significa que eles são tributados em sua própria taxa de imposto.