Definição de taxa de capitalização terminal
Qual é a taxa de capitalização do terminal?
A taxa de capitalização terminal, também conhecida como taxa de saída, é a taxa usada para estimar o valor de revenda de um imóvel no final do período de espera. O esperado receita operacional líquida (NOI) por ano é dividido pela taxa de limite do terminal (expressa como uma porcentagem) para obter o valor do terminal.
As taxas de capitalização do terminal são estimadas com base em dados de transações comparáveis ou no que se acredita ser apropriado para a localização e os atributos de uma determinada propriedade.
Principais vantagens
- A taxa de capitalização terminal, ou taxa de saída, é usada para estimar o valor de revenda de uma propriedade no final do período de detenção.
- O cap rate inicial é o NOI projetado da propriedade no primeiro ano dividido pelo preço de compra da propriedade.
- Se a taxa de capitalização final for menor do que a taxa inicial, geralmente significa que o investimento imobiliário foi lucrativo.
Compreendendo a Taxa de Capitalização do Terminal
A entrada taxa de capitalização é o NOI projetado para o primeiro ano dividido pelo investimento inicial ou preço de compra. Em contraste, a taxa de capitalização do terminal é o NOI projetado do último ano (ano de saída) dividido pelo preço de venda. Se essa taxa for inferior à taxa de capitalização inicial, geralmente significa que o investimento imobiliário foi lucrativo.
A maioria dos profissionais de investimento imobiliário concorda que é importante combinar a taxa de capitalização terminal com a atual taxa de mercado, tendo em mente que pode ser um teste mais seguro para o desenvolvimento empurrar a taxa de cap do terminal um pouco para cima. Uma planilha dinâmica pode ser útil para testar o estresse do projeto de desenvolvimento para estabelecer a maior taxa de capitalização terminal que ainda forneceria uma parte de cima aos investidores.
Savvy investidores imobiliários procure por mercados e tipos de propriedade para os quais se espera que as taxas de capitalização de mercado caiam, uma vez que uma taxa de capitalização terminal mais baixa, em comparação com a taxa de capitalização inicial, resultará em ganhos de capital, assumindo que o NOI não diminuirá durante o período de manutenção. Alguns dos dados que devem ser considerados incluem métricas de oferta e demanda para cada categoria de espaço, bem como para os serviços e despesas presumidos como relacionados a cada área de operação.
Embora o futuro seja sempre incerto, duas coisas são certas sobre o fim de qualquer período de manutenção: os edifícios envelhecerão e os mercados mudarão. Portanto, é fundamental que todos os investidores imobiliários compilem e analisem o máximo de dados possível para identificar com precisão uma taxa de capitalização terminal para um projeto.
Exemplo da taxa de capitalização do terminal
Um investidor compra uma propriedade totalmente ocupada por US $ 100 milhões. O NOI do primeiro ano é estimado em US $ 5,0 milhões. O cap rate de entrada é, portanto, 5,0%.
Sete anos depois, o investidor acredita que a taxa de capitalização terminal é de aproximadamente 4,0%. No ano passado, o NOI, que levou em consideração o aumento do aluguel ao longo do caminho, foi projetado em US $ 5,5 milhões (novamente, assumindo ocupação total).
O valor de revenda é estimado em $ 137,5 milhões ($ 5,5 milhões em NOI dividido pela capitalização terminal de 4,0%, ou taxa de saída).
