Compreendendo o que a Fannie Mae faz

Há uma boa chance de você ter ouvido falar da Fannie Mae. Mas você sabe o que faz e como funciona?

O Federal National Mortgage Association (FNMA), normalmente conhecido como Fannie Mae, é uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) fundada em 1938 pelo Congresso durante o Grande Depressão como parte do New Deal. Foi estabelecido para estimular o mercado imobiliário, disponibilizando mais hipotecas para tomadores de empréstimos de renda moderada a baixa.

A Fannie Mae não origina nem fornece hipotecas a mutuários. Mas ela os compra e garante por meio do mercado hipotecário secundário. Na verdade, é um dos dois maiores compradores de hipotecas no mercado secundário. O outro é seu irmão, a Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, outra empresa patrocinada pelo governo criada pelo Congresso.

Os primeiros dias de Fannie Mae

No início dos anos 1900, conseguir uma hipoteca - quanto mais uma casa - não era uma tarefa fácil. Muitas pessoas não podiam pagar uma entrada, e os empréstimos quase sempre eram de curto prazo - não como aqueles de longo prazo amortização períodos que conhecemos hoje. Na verdade, quando muitos dos empréstimos venciam na época, eles normalmente exigiam grandes pagamentos de balão do devedor.

O banco executaria a hipoteca se o proprietário não pudesse fazer o pagamento ou refinanciar. Isso se tornaria difícil com o início da Grande Depressão. As taxas anuais de execução hipotecária aumentaram todos os anos de 1926 (os números do primeiro ano foram mantidos) até 1934, quando a taxa atingiu um pico bem acima de 12%.

O Congresso dos Estados Unidos respondeu criando a Fannie Mae. O objetivo era ajudar a criar um fluxo de financiamento habitacional disponível para todos em todos os mercados. Isso levou ao financiamento de longo prazo taxa fixa hipotecas, permitindo aos proprietários refinanciar seus empréstimos a qualquer momento durante o curso do empréstimo.

Em 1968, a Fannie Mae começou a se financiar com a venda de ações e títulos depois que o governo os removeu do Orçamento Federal.A Fannie Mae manteve seus laços com o governo como um GSE, porém, com um conselho de administração composto por, no máximo, 13 membros.Também está isento de impostos locais e estaduais.

Criando Liquidez

Ao investir no mercado de hipotecas, a Fannie Mae cria mais liquidez para credores, como bancos, poupançase cooperativas de crédito, que por sua vez lhes permitem subscrever ou financiar mais hipotecas. As hipotecas que adquire e garante devem cumprir critérios estritos. Por exemplo, o limite para um empréstimo convencional para uma casa unifamiliar em 2021 é de $ 548.250 (de $ 510.400 em 2020) para a maioria das áreas e $ 822.375 (de $ 765.600 em 2020) para áreas de alto custo. Essas áreas incluem Havaí, Alasca, Guam e as Ilhas Virgens dos EUA, onde os valores residenciais médios estão acima do valor da linha de base em pelo menos 115%.

Para fazer negócios com a Fannie Mae, um credor hipotecário deve cumprir a Declaração sobre Empréstimos Subprime emitida pelo governo federal. A declaração aborda vários riscos associados com empréstimos subprime, como taxas introdutórias baixas seguidas por taxas variáveis ​​mais altas; limites muito altos de quanto uma taxa de juros pode aumentar; limitado a nenhuma documentação de renda; e características do produto que tornam provável o refinanciamento frequente do empréstimo. 

Em 2020, a Fannie Mae adquiriu US $ 1,4 trilhão em empréstimos unifamiliares e unifamiliares, fornecendo a maior quantidade de liquidez para o mercado de hipotecas em qualquer ano na história da Fannie Mae. Isso ajudou pessoas em todo o país a comprar, refinanciar e alugar cerca de três milhões de casas.

Títulos garantidos por hipotecas

Depois de comprar hipotecas no mercado secundário, a Fannie Mae os agrupa para formar títulos lastreados em hipotecas (MBS). MBS são títulos garantidos por ativos garantidos por uma hipoteca ou pool de hipotecas. Os títulos lastreados em hipotecas da Fannie Mae são comprados por instituições como seguradoras, fundos de pensão e bancos de investimento. Garante o pagamento do principal e juros de seu MBS.

A Fannie Mae também tem seu próprio portfólio, comumente referido como portfólio retido. Este investe em seus próprios títulos garantidos por hipotecas, bem como em outras instituições. Fannie Mae emite dívida chamada dívida da agência para financiar sua carteira retida.

A crise financeira

A Fannie Mae tem ações negociadas publicamente desde 1968.Até 2010, era negociado na Bolsa de Valores de Nova Iorque (NYSE). Era retirado após a crise hipotecária, imobiliária e financeira, depois que suas ações despencaram abaixo dos requisitos mínimos de capital exigidos pela Bolsa de Valores de Nova York. Agora comercializa em cima do balcão.

Práticas de empréstimo antiéticas levaram à crise. Durante o boom imobiliário de meados da década de 2000, os credores reduziram seus padrões e ofereceram empréstimos imobiliários para tomadores de empréstimos com crédito precário. Em 2007, o Bolha imobiliária estourou, e centenas de milhares desses tomadores entraram em inadimplência, o que levou ao que ficou conhecido como o colapso subprime. Isso teve um efeito cascata nos mercados de crédito, que fez os mercados financeiros entrarem em parafuso e criou a recessão mais severa em décadas nos Estados Unidos.

Aquisição e resgate do governo

Na segunda metade de 2008, a Fannie Mae e a Freddie Mac foram assumidas pelo governo por meio de um tutela do Comitê Federal de Financiamento Habitacional. Na época, ambos possuíam US $ 4,9 trilhões em títulos e títulos lastreados em hipotecas. O Tesouro dos EUA forneceu US $ 191,5 bilhões para manter ambos solventes. Em essência, o governo dos EUA interveio para restaurar a confiança nos mercados, prometendo resgatar empréstimos inadimplentes e evitar uma nova queda no mercado imobiliário. Em maio de 2019, o governo federal recebeu US $ 292 bilhões em pagamentos de dividendos da Fannie Mae e Freddie Mac.

Opções de Crédito

A Fannie Mae agora oferece uma série de iniciativas de negócios e opções de crédito diferentes para proprietários de casas, trabalhando com credores para ajudar pessoas que, de outra forma, poderiam ter dificuldades em obter financiamento.

• Hipoteca HomeReady: Este produto permite que os proprietários garantam um financiamento e comprem uma casa com um pagamento inicial baixo. Os mutuários se qualificam se tiverem renda baixa a moderada e uma pontuação de crédito abaixo de 620. Pessoas com pontuação acima de 620 obtêm melhores preços.
• 3% de adiantamento: Outro recurso para proprietários de casas que podem não ter acesso a fundos suficientes para garantir um grande pagamento.
• HFA preferido: Este programa ajuda os proprietários a terem acesso a financiamento acessível por meio de Agências de Financiamento Habitacional locais e estaduais e outros credores. Os níveis de renda dos mutuários são determinados pelo HFA e não há requisitos para o comprador pela primeira vez.
• RefiNow: Fannie Mae oferece aos detentores de hipotecas de baixa renda uma nova opção de refinanciamento por meio de seu programa “RefiNow”. O programa requer uma redução na taxa de juros do proprietário em um mínimo de 50 pontos básicos e uma economia de pelo menos $ 50 no pagamento mensal da hipoteca do proprietário. Para serem elegíveis, os proprietários devem estar ganhando igual ou abaixo de 80% de sua renda média de área (AMI).

Uma lista completa de produtos e suas descrições estão disponíveis no Fannie Mae's local na rede Internet.

Modificações de empréstimo

Após o colapso das hipotecas, Fannie Mae começou a se concentrar em modificações de empréstimo. Desde setembro de 2008, a Fannie Mae e a Freddie Mac concluíram cerca de 2,37 milhões de modificações de empréstimos.As modificações do empréstimo mudam as condições de uma hipoteca existente para ajudar os mutuários a evitar inadimplente em suas hipotecas, terminando em execução hipotecária e, finalmente, perdendo sua casa. As modificações podem incluir uma taxa de juros mais baixa ou estender o prazo do empréstimo. A modificação do empréstimo também pode reduzir os pagamentos mensais.

The Bottom Line

A Fannie Mae deu um jeito de se virar desde que estava à beira da queda em 2008. Hoje é o maior financiador de hipotecas de taxa fixa de 30 anos e continua sendo um mecanismo chave para facilitar a aquisição de uma casa própria.