Evitando uma grande cobrança de impostos sobre ganhos imobiliários

Vender um imóvel alugado com um lucro enorme pode ser a realização de um sonho. Afinal, quem não gostaria de ganhar um bom dinheiro com seus investimentos imobiliários? Ainda assim, para maximizar o lucro dessa venda, você pode adiar considerar seus ganhos como um montante fixo. Continue lendo para descobrir o porquê e para aprender sobre outra opção: um venda a prazo.

Grande Pagamento = Grande Nota Fiscal

Vamos dar uma olhada em uma situação comum:

Hal Bookman olhou para a oferta do comprador para sua casa alugada e não conseguiu acreditar no número que viu. O valor de sua propriedade aumentou substancialmente em apenas cinco anos. No entanto, quando Hal contou alegremente a seu consultor tributário sobre a venda, o consultor ficou menos animado; considerar a receita como uma única soma não seria do melhor interesse de Hal do ponto de vista tributário.

Se Hal declarar todo o produto da venda no mesmo ano em que vende a propriedade, ele pagará 25% sobre a parcela do ganho que corresponde a quaisquer deduções de depreciação ele já havia adquirido a propriedade alugada. Além disso, qualquer ganho além da recaptura da depreciação é tributado em 15% (para contribuintes com renda tributável entre $ 80.000 e $ 441.450 se solteiro, ou $ 496.600 se casado, arquivamento em conjunto) ou 25% (para contribuintes acima desses limites).Hal pergunta a seu consultor tributário se há algo que ele possa fazer para reduzir sua renda tributável do ano.

O consultor sabe exatamente a ferramenta a ser usada: um contrato de venda a prazo.

O objetivo das vendas a prazo

As vendas a prazo são definidas como uma venda de propriedade em que pelo menos um pagamento só é efectuado após o ano fiscal da venda. Conforme detalhado em "Publicação 537," a Internal Revenue Service (IRS) permite que os contribuintes diferam uma parte do ganho na venda de uma propriedade para investimento com um contrato de venda a prazo. Este arranjo permite vendedores declarar uma parte rateada de sua ganhos de capital ao longo de vários anos. No entanto, um vendedor não tem permissão para usar o método de venda a prazo ao relatar um prejuízo. Além disso, o vendedor também pode optar por sair do método de venda a prazo ao relatar um ganho.

Como funciona o método de venda a prestações

Declarar ganhos em uma venda a prazo é teoricamente simples. A tributação das vendas a prazo espelha a de anuidades, em que uma parte rateada de cada pagamento é considerada um retorno do principal. As únicas estipulações são que a propriedade a ser vendida não pode ser negociada publicamente segurança ou uma parte do estoque regular de uma empresa, e o contribuinte não pode ser um distribuidor da propriedade vendida (com exceção de certos negociantes de timeshare que optam por uma cobrança de juros especiais sob o método de venda a prazo).

Vamos ver como Hal, com base na história acima, poderia estruturar sua venda a prazo se quisesse adiar seus impostos sobre ganho de capital para um ano futuro. Hal recebe uma oferta de $ 400.000 por sua casa alugada. Ele comprou a propriedade por $ 300.000. Ao longo dos anos, ele ganhou $ 100.000 em depreciação deduções, fazendo seu base ajustada $200,000. Portanto, Hal tem $ 200.000 ($ 400.000 - $ 200.000) de ganho tributável a declarar.

O consultor de Hal recomenda que ele divida o produto da venda em oito parcelas anuais de $ 50.000 cada, em vez de declarar $ 400.000 em um ano. Desde que as prestações sejam recebidas de forma construtiva a cada ano, esse método permitirá que Hal registre os lucros e, portanto, uma parte rateada dos ganhos, ao longo dos oito anos.

Relatório de receita de venda a prestações

A receita da venda a prazo pode ser dividida em três categorias distintas: ganho, diretor (ou, sua base ajustada na propriedade), e interesse. Cada uma dessas categorias é tratada de forma diferente em Formulário 1040. A porcentagem do lucro bruto é então usada para calcular a receita das vendas a prazo em um determinado ano fiscal.

Ganho de capital

No exemplo acima, Hal deve declarar o ganho a cada ano como sendo de longo prazo ou curto prazo, dependendo se o ganho foi de longo ou curto prazo no ano da venda. Os ganhos de longo prazo são tributados a uma taxa mais baixa, enquanto ganhos de curto prazo são tributados como renda normal.Como Hal ficou com a casa por cinco anos, o ganho, nesse caso, seria de longo prazo.

Se o ganho tivesse sido de curto prazo, Hal ainda poderia ser tributado sobre a renda das prestações a uma alíquota mais baixa do que teria se tivesse que declarar o ganho de quantia total. Isso ocorre porque os ganhos de curto prazo são tributados como renda ordinária, no topo do contribuinte taxa de imposto marginal.Se o ganho rateado não o empurrar para a próxima faixa de imposto, essa taxa tem o potencial de ser menor. O ganho de uma venda a prazo é relatado no IRS Formulário 6252 e então levado para Agendado no Formulário 1040.

Interesse

Os contribuintes com receita de venda a prazo também devem declarar os juros cobrados do comprador, que são tributados com base nas taxas de receita normais. Os juros fornecidos no contrato de venda são chamados de juros declarados. Se os juros declarados forem insuficientes (ou zero), parte do principal da venda deve ser caracterizada como "juros não declarados". 

Diretor

Parte de cada venda a prazo é considerada pelo IRS como uma devolução do principal livre de impostos. Esse valor pode ser determinado preenchendo a Planilha A na Publicação 537. O principal (base ajustada) para fins de venda a prazo é o total da base real ajustada no imóvel mais quaisquer despesas de venda e recaptura de depreciação.

Neste exemplo, Hal tem $ 200.000 como base ajustada em sua casa. Ele deve adicionar de volta $ 100.000 para sua recaptura de depreciação e $ 10.000 para despesas de vendas a fim de calcular sua base ajustada para fins de venda a prazo. Este valor é de $ 310.000.

Porcentagem de lucro bruto

Para calcular a porcentagem do lucro bruto, você deve subtrair a base ajustada para fins de venda a prazo - $ 310.000, neste exemplo - do preço de venda para calcular o ganho total. Aqui, o ganho total é de $ 90.000 ($ 400.000 - $ 310.000). Em seguida, divida o ganho total pelo preço de venda, que neste caso é 22,5% ($ 90.000 / $ 400.000), e você tem o percentual de lucro bruto. Por fim, para calcular o ganho tributável de cada ano, multiplique esse percentual pelo valor da parcela. Assim, o ganho tributável de Hal a cada ano é considerado $ 11.250 ($ 50.000 x 22,5%).

Hipotecas e preço do contrato

Se o comprador da propriedade assumir um hipoteca ou algum outro nota promissória com a compra, a base de custo do imóvel deve ser reduzida no valor da hipoteca / nota. Se, por exemplo, o imóvel alugado que Hal vendeu por $ 400.000 tem uma hipoteca de $ 100.000, o preço do contrato é reduzido para $ 300.000 ($ 400.000 - $ 100.000).

Se o valor da hipoteca exceder a base total ajustada do imóvel, a diferença deve ser relatada como um pagamento no primeiro ano e o preço do contrato é acrescido desse montante. Vamos supor, por exemplo, que a propriedade de Hal tenha uma hipoteca de $ 250.000. Nesse caso, além do pagamento parcelado, Hal terá que relatar um pagamento em excesso de $ 50.000 durante o primeiro ano.

The Bottom Line

Existem muitas regras e regulamentos relativos às vendas a prazo e devem ser seguidos com atenção. Para obter mais informações sobre subtópicos como mudanças no preço de venda, os diferentes formulários que os pagamentos recebidos podem tomar, e quando for melhor renunciar a um acordo de parcelamento e aceitar um pagamento de quantia única, visite a Site do IRS. Como sempre, consulte seu contador para discutir sua situação fiscal específica.