O que é um refinanciamento de saque FHA?

Está a pensar em algumas melhorias para a casa, como acrescentar um anexo ou remodelar uma cozinha? Você pode querer considerar um Federal Housing Administration (FHA) refinanciar saque.

O empréstimo de refinanciamento de saque FHA permite que você refinancie sua hipoteca, normalmente a uma taxa de juros mais baixa, e retire até 80% do patrimônio líquido que você tem em sua casa para reforma ou melhorias na casa (bem como consolidação de dívidas e outros razões). O patrimônio líquido é a diferença entre o valor atual da sua casa e o valor que você deve na hipoteca.

Principais vantagens

O refinanciamento de saque FHA funciona como outro refinanciar saque empréstimos. Se você deve $ 200.000 em sua hipoteca, por exemplo, poderá obter um novo empréstimo de $ 225.000. Você usa $ 200.000 para pagar seu empréstimo anterior e o saldo de $ 25.000 é seu para o projeto de reforma da casa.
Os empréstimos FHA são bons para pessoas com pontuações de crédito mais baixas e são mais tolerantes com relação aos índices de endividamento do que outros empréstimos.

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Um refinanciamento de saque FHA permite que você peça dinheiro emprestado para melhorar sua casa às baixas taxas de juros de hoje, usando o patrimônio acumulado em sua casa.

Quanto dinheiro você pode sacar?

Quanto dinheiro você pode receber em um refinanciamento de saque FHA dependerá de quanto patrimônio líquido você acumulou em sua casa. Mas você deve ter pelo menos 20% do patrimônio líquido restante depois de refinanciar e retirar algum dinheiro. Em outras palavras, você não pode pegar todo o patrimônio disponível.

Você pode ter uma ideia de quanto vale a sua casa usando sites como o Zillow para fazer uma estimativa. Em seguida, subtraia o que você deve em sua hipoteca do valor estimado da sua casa. Se você deve $ 250.000, mas sua casa agora vale $ 450.000, isso o deixa com $ 200.000 de patrimônio líquido. Você poderia tomar um empréstimo total de $ 360.000, que é 80% do valor da sua casa. Desses, $ 250.000 irão para pagar sua hipoteca e $ 110.000 menos os custos de fechamento estariam disponíveis para seu saque.

Quem pode se qualificar para um refinanciamento de saque FHA?

Pontuação de crédito

De acordo com as diretrizes da FHA, os candidatos devem ter uma pontuação mínima de 580 para se qualificar. No entanto, a maioria dos credores que fornecem empréstimos de refinanciamento de saque FHA estabelecem seus limites, que normalmente precisam de uma pontuação mínima na faixa de 600–620. Alguns credores usarão a pontuação média se houver três pontuações diferentes. Outros podem exigir que a pontuação mais baixa seja qualificada. Seu credor é a melhor fonte de informações sobre seus requisitos de pontuação de crédito.

Relação dívida / renda

Para se certificar de que pode pagar o seu novo pagamento da hipoteca sem passando por cima da sua cabeça, o FHA tem diretrizes sobre o relação dívida / receita (DTI) que você precisa para se qualificar. Isso pode ser calculado de várias maneiras diferentes, mas, essencialmente, é quanto dívida você tem em comparação com sua renda mensal bruta. Os dois métodos diferentes de cálculo incluem:

O pagamento da hipoteca ao rendimento é calculado dividindo o pagamento total da habitação (principal, juros, impostos, seguro, taxas de associação de proprietários [HOA], etc.) por sua renda mensal bruta. Esse número deve ser inferior a 31%.
O total do pagamento fixo à renda é calculado somando o pagamento total da hipoteca (principal, juros, impostos, seguro, taxas HOA, etc.) e todas as suas despesas mensais recorrentes, como empréstimos estudantis, dívidas de cartão de crédito, automóveis empréstimos, etc. Divida esse valor pela renda mensal bruta. Este é o seu índice de endividamento e deve ser inferior a 43%.

Razão Empréstimo / Valor Máximo

UMA relação empréstimo-valor (LTV) é o valor do patrimônio líquido que você acumulou em sua casa. Digamos que você tenha uma hipoteca de $ 315.000, mas sua casa valha $ 500.000. A diferença de $ 185.000 é o seu LTV. Para se qualificar para um refinanciamento de saque FHA, o valor que você deve em sua hipoteca não pode ser superior a 80% do valor da sua casa. Usando o exemplo mencionado acima, de sua casa valendo $ 500.000, 80% é $ 400.000 ($ 500.000 × 0,8). Se você deve mais de $ 400.000, você não se qualificaria para o refinanciamento de saque FHA.

Tempo na residência

O FHA também tem uma qualificação por tempo de residência para se qualificar para o empréstimo de refinanciamento de saque. Você deve morar em sua casa e ter a hipoteca que irá refinanciar por pelo menos 12 meses.

Histórico de pagamento de hipoteca

Para se qualificar para o refinanciamento de saque do FHA, você também deve ter um histórico de pagamentos dentro do prazo de sua hipoteca do ano anterior. Isso significa que você não pode ter pagamentos atrasados nos últimos 12 meses.

Taxa de juros

Os refinanciamentos de saque de FHA normalmente têm taxas de juros baixas. Em média, eles serão 10-15 pontos base (0,10% -0,15%) mais baixos do que os empréstimos de refinanciamento de saque convencionais. No entanto, como o FHA oferece mais flexibilidade com pontuação de crédito e índices de dívida em comparação com empréstimos convencionais, o empréstimo exige que você tenha seguro de hipoteca com prêmios de seguro hipotecário à vista e mensal (1,75% do valor do novo empréstimo à vista e 0,85% do valor do empréstimo anualmente em 12 parcelas por ano).

The Bottom Line

Apesar do seguro adicional mencionado acima, se você precisar de um empréstimo de refinanciamento de saque e tiver um índice de DTI mais alto ou contagens de crédito mais baixas, o refinanciamento de saque de FHA é um bom produto a ser examinado. Para aqueles com bom crédito e patrimônio líquido de 20%, um refinanciamento de saque convencional seria mais econômico.

FAQs

O que é um empréstimo de refinanciamento de saque FHA?

Um empréstimo de refinanciamento de saque FHA é um refi de um empréstimo existente apoiado pelo Federal Housing Administration. Embora os empréstimos de refi de saque da FHA atuem como um empréstimo de refi convencional, eles devem estar em conformidade com certos padrões de valor de empréstimo e dívida em relação ao rendimento de acordo com as políticas e padrões de subscrição exigidos pelo FHA.

O que é uma relação dívida / renda (DTI)?

A relação dívida / renda (DTI) é simplesmente uma porcentagem calculada pela divisão de sua dívida total obrigações (hipoteca, empréstimo de carro, empréstimos pessoais, valores devidos de cartão de crédito, empréstimos estudantis, etc.) por sua renda bruta. O FHA exige que os mutuários tenham um índice de DTI de 43% ou menos. Outro método de cálculo é simplesmente pegar todas as despesas relacionadas à habitação (principal da hipoteca, juros, impostos, seguros) e dividir pela receita bruta. Essa proporção não pode exceder 31%, de acordo com os padrões da FHA.

O que é uma relação entre empréstimo e valor (LTV)?

Um cálculo de relação entre o valor do empréstimo (LTV) e quanto de um empréstimo de refi de saque será feito por um credor com base no patrimônio líquido que o mutuário tem em sua casa. Os padrões de subscrição da FHA exigem que os empréstimos refi estejam em conformidade com um índice LTV de 80% ou menos do valor avaliado da casa. Portanto, se um mutuário quisesse refinanciar a hipoteca de uma casa no valor de $ 500.000, o empréstimo refi máximo seria de $ 400.000.