Mais proprietários de propriedades de escritório em dificuldades simplesmente optam por ir embora

A recessão no mercado para escritório comercial espaço fez com que um número crescente de proprietários em dificuldades tomasse a decisão de simplesmente caminhar longe - de hipotecas que eles não podem pagar agora ou não podem pagar depois de refinanciar com juros muito mais altos cotações.

Proprietários, desde pequenos empreendedores imobiliários de nicho até gigantes de private equity, como Blackstone, o maior proprietário comercial do mundo, tomaram essa decisão nos últimos meses. A tendência adiciona outra ruga problemática a um mercado de escritórios comerciais repleto de empréstimos problemáticos, aumento da inadimplência e queda nos valores dos imóveis.

"Há muitos proprietários ajoelhados e indo à igreja", disse Vince Schwab, diretor-executivo do escritório de São Francisco da corretora de investimentos imobiliários Marcus & Millichap. "Estou brincando, mas é meio que verdade."

"Vai ser um longo caminho. Há muita coisa voltando para o banco", disse Schwab.

Darin Mellott, vice-presidente de pesquisa de mercado de capitais da empresa de serviços imobiliários e de investimento CBRE, concorda.

"Alguns participantes do mercado decidiram que 'estamos devolvendo as chaves'", disse Mellott, acrescentando que há um problema básico com isso: "Os credores não querem ser gestores de ativos".

Isso significa que as perdas com empréstimos fluirão substancialmente para os investidores em títulos garantidos pelo fluxo de caixa esperado de hipotecas comerciais – um mercado de US$ 1 trilhão nos EUA.

Empréstimos ruins não discriminam

Em um mercado de escritórios díspar que flutua dependendo do tipo e localização da propriedade, algumas propriedades atraentes continuam a comandar aluguéis recordes.

No entanto, outras faixas de grandes centros metropolitanos enfrentam um colapso total. Schwab disse que os valores dos escritórios no centro de São Francisco, por metro quadrado, caíram de 60 a 70% em relação ao pico de apenas alguns anos atrás.

Embora a idade, o tipo e a localização da propriedade possam discriminar, o tamanho do negócio ou empréstimo não. Schwab, que se especializou em negócios de menos de US$ 30 milhões, disse que escritórios de todos os tipos e tamanhos enfrentam problemas com empréstimos. E quando os proprietários abandonam, os efeitos a jusante levam tempo para funcionar.

"É realmente uma análise caso a caso", disse Schwab. Ele observou que muito depende do credor acordos de recurso, os termos de qualquer título de dívida lastreado em hipoteca comercial (CMBS) contendo uma nota inadimplente e subscritores e corretores envolvidos no negócio original.

Independentemente disso, disse ele, é sempre um processo complexo.

Notas cada vez mais problemáticas

É também um processo que está se tornando mais comum. As taxas de inadimplência em propriedades de escritórios comerciais nos EUA atingiram 4% em maio, mais que o dobro da taxa de 1,7% de apenas seis meses atrás.

Enquanto isso, o número de empréstimos comerciais garantidos por hipotecas transferidos para os chamados "servidores especiais" disparou. Servicers especiais assumem empréstimos problemáticos ou empréstimos inadimplentes de master servicers de empréstimos CMBS, que normalmente lidam com pagamentos e se comunicam com os tomadores de empréstimo.

Em maio, os empréstimos para imóveis de escritórios representaram 41% de todos os empréstimos para imóveis comerciais transferidos para servicers, e o número de empréstimos de escritórios em serviços especiais aumentou para 6,2% de todos os imóveis de escritórios empréstimos. Isso representa um aumento de 3,6% há apenas seis meses e, pela primeira vez em 13 anos, a taxa de serviço especial ultrapassou 6%.

Como fizeram durante o frenesi de empréstimos imobiliários subprime que precipitou a crise financeira global de 2008-09, os empréstimos apenas com juros agora assombram o mercado. Esses empréstimos representaram 88% da emissão de CMBS em 2021, acima dos 51% em 2013.

Fianças Blackstone

O aumento das taxas de juros tornou o refinanciamento desses empréstimos uma proposta perdida para os proprietários de escritórios. Somente neste ano, a Mortgage Bankers Association estima que $ 92 bilhões em dívidas de escritórios não bancários vencerão. Os mutuários precisarão refinanciar essa dívida, inadimplê-la ou vender a propriedade subjacente.

A Blackstone, a gigante dos investimentos imobiliários que no início deste ano levantou US$ 30,4 bilhões para seu último fundo, optou por desistir mais de uma vez.

A empresa parou de fazer pagamentos em março de um empréstimo de US$ 325 milhões para um parque de escritórios em Las Vegas que possui e uma torre de escritórios no centro de Manhattan que comprou em 2014 por US$ 605 milhões.

Além disso, a empresa teria considerado desistir de um empréstimo de US$ 274 milhões que tomou em 2017 para comprar os hotéis Club Quarters em Chicago, São Francisco, Boston e Filadélfia. Um servicer especial assumiu esse empréstimo em junho de 2020, quando as viagens foram interrompidas abruptamente durante a pandemia de Covid-19. A Blackstone não pagou o empréstimo desde então.

Correção — 27 de junho de 2023: Uma versão anterior deste artigo continha o nome do especialista da CBRE com erros ortográficos. É Darin Mellott.