Quanto custa uma hipoteca reversa?

Uma hipoteca reversa oferece a um proprietário mais velho a oportunidade de aproveitar o patrimônio de sua casa em troca de dinheiro, sem ser obrigado a fazer pagamentos de hipoteca. Mas essa oportunidade tem um preço.

Então, quanto custa uma hipoteca reversa? Desde a taxa de originação do empréstimo e a taxa de avaliação até o seguro da hipoteca e os juros, uma hipoteca reversa pode custar milhares de dólares.

Quanto custa uma hipoteca reversa

Uma hipoteca reversa permite que um proprietário, normalmente alguém com pelo menos 62 anos de idade, peça dinheiro emprestado com base em sua home equity - a diferença entre o valor de sua casa e o valor ainda devido em sua hipoteca existente. O mutuário pode receber esse dinheiro por meio de um pagamento fixo, pagamentos mensais ou uma linha de crédito.

Esse tipo de empréstimo paga a hipoteca original, se essa hipoteca ainda não estiver paga, com o restante do dinheiro disponível indo para o mutuário.

Geralmente, a hipoteca reversa deve ser paga quando um mutuário se muda permanentemente de sua casa ou morre.

Qualquer pessoa que esteja pensando em obter uma hipoteca reversa deve estar ciente de que ela envolve custos iniciais e custos contínuos, como a taxa de originação do empréstimo e as taxas de manutenção do empréstimo.

Custos antecipados

• Taxa de aconselhamento: Se um proprietário contrair uma hipoteca reversa por meio do programa Home Equity Conversion Mortgage (HECM) comumente usado e apoiado pelo governo federal, ele deve participar de aconselhamento de uma agência endossado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos. As taxas variam de US$ 125 a US$ 200.
• Taxa de originação de empréstimo: Se a hipoteca reversa for um empréstimo HECM, a taxa de originação não pode exceder $ 6.000. Essa taxa é de $ 2.500 ou 2% dos primeiros $ 200.000 do valor de uma casa mais 1% do valor acima de $ 200.000, o que for maior.
• Prêmio de seguro de hipoteca: Se a hipoteca for um empréstimo HECM, o prêmio inicial do seguro hipotecário (MIP) é de 2% do valor do empréstimo. Este prêmio é cobrado pelo credor e pago à Federal Housing Administration (FHA).
• Custos finais. Esses custos cobrem coisas como verificações de crédito, avaliação da casa, inspeção da propriedade e seguro de título. Isso varia de acordo com o credor e o provedor de serviços, mas pode custar vários milhares de dólares.

Custos Contínuos

• Taxas de juros: As taxas de juros mensais podem aumentar ao longo da vida do empréstimo. Os juros normalmente incidem sobre o principal da hipoteca reversa e os juros que já foram cobrados. No entanto, o principal e os juros geralmente não vencem até que o mutuário morra ou saia definitivamente de casa.
• Taxas de serviço de empréstimo: O mutuário normalmente deve pagar as taxas de manutenção do empréstimo, US$ 30 ou US$ 35 por mês, para que o credor ou o representante do credor gerencie o empréstimo.
• Prêmio de seguro de hipoteca: Após o mutuário cobrir o MIP inicial, o mutuário deve pagar um MIP anual representando 0,5% do saldo remanescente do empréstimo. Novamente, isso se aplica apenas a empréstimos HECM. O seguro de hipoteca pode cobrir a diferença entre o saldo do empréstimo e o valor de mercado quando a casa é vendida, ou pode proteger os pagamentos do empréstimo do mutuário caso o credor tenha problemas financeiros.
• Impostos sobre a propriedade e prêmios de seguro residencial. Se um mutuário obtiver um empréstimo HECM, ele deve manter seus impostos sobre a propriedade e prêmios de seguro residencial.
• Despesas de manutenção. Como o mutuário, e não o credor, possui uma casa usada como garantia para uma hipoteca reversa, o proprietário é responsável por cobrir as despesas de manutenção. Em 2022, o proprietário médio dos EUA gastou US$ 2.467 em manutenção doméstica, como cuidar do gramado e pintar interiores, de acordo com o mercado de reformas da casa Angi.

Como os pagamentos de hipoteca reversa HECM são calculados

Vários fatores determinam o valor do pagamento de uma hipoteca reversa, incluindo a idade do mutuário mais jovem, o valor de mercado da casa e as taxas de juros atuais. Geralmente, o pagamento será maior se o proprietário for mais velho, o valor de mercado for maior ou as taxas de juros forem menores, de acordo com o Departamento de Serviços Financeiros do Estado de Nova York.

Depois que o valor do pagamento é calculado, o mutuário normalmente recebe os recursos do empréstimo na forma de um pagamento fixo, pagamentos mensais ou uma linha de crédito.

Fatores que afetam o valor do pagamento

• Idade do mutuário: Para uma hipoteca reversa HECM, o mutuário deve ter pelo menos 62 anos de idade. Hipotecas reversas proprietárias que não são apoiadas pelo governo podem permitir tomadores de empréstimos mais jovens.
• Valor estimado da casa: O valor de avaliação da casa contribui para o cálculo de um pagamento de hipoteca reversa HECM.
• Taxas de juros atuais: A taxa de juros do empréstimo também ajuda a determinar quanto é o pagamento do HECM.

Opções de pagamento

• Pagamento à vista: Esta é uma das três principais opções de pagamento para uma hipoteca reversa HECM. Um benefício dessa opção de pagamento é que o mutuário recebe o dinheiro de uma só vez. No entanto, receber um pagamento fixo pode resultar no pagamento de mais juros e taxas ao longo do tempo do que com um pagamento mensal ou linha de crédito. Isso ocorre porque o mutuário começa a acumular juros e taxas sobre o pagamento total que recebe quando o empréstimo é encerrado.
• Pagamentos mensais: Pagamentos mensais podem fornecer um fluxo de renda de longo prazo. Uma vantagem dessa opção de pagamento é que o mutuário paga juros e taxas apenas sobre a quantia sacada até aquele momento. Obviamente, uma desvantagem é que não há acesso antecipado a uma grande quantia de dinheiro.
• Linha de crédito: Uma linha de crédito oferece alguma flexibilidade financeira. Isso porque o proprietário pode pegar emprestado uma parte do dinheiro disponível e deixar o restante para necessidades futuras. Um benefício de uma linha de crédito é que o mutuário paga juros e taxas apenas sobre a quantia de dinheiro que foi sacada.

Compreendendo o impacto dos custos nas hipotecas reversas

Uma hipoteca reversa HECM não é a única maneira de aproveitar o valor da casa própria. Duas alternativas são um empréstimo home equity e uma linha de crédito home equity (HELOC).

Os custos de um empréstimo HECM não são necessariamente os mesmos que os custos de um empréstimo imobiliário ou HELOC. Aqui estão três exemplos:

1. Uma hipoteca reversa pode começar a acumular encargos de juros em um pagamento fixo assim que o empréstimo for encerrado (a menos que o mutuário escolha uma linha de crédito). Mas com um HELOC, o mutuário paga juros apenas sobre o dinheiro que foi emprestado até o momento, e não o valor total disponível para empréstimo.
2. Muitas hipotecas reversas cobram uma taxa de juros variável, o que significa que a taxa pode subir ou descer ao longo do tempo. Por outro lado, a taxa de juros de um empréstimo imobiliário geralmente é fixa, o que significa que os juros totais podem acabar sendo menores do que para uma hipoteca reversa.
3. Um mutuário HECM deve pagar antecipadamente pelo seguro hipotecário e durante toda a vida do empréstimo. Por outro lado, um HELOC pode permitir que um proprietário evite pagar pelo seguro da hipoteca.

Compare as melhores empresas de hipoteca reversa

Companhia de Hipoteca Reversa	Idade minima	Custos antecipados	Membro NRMLA
Grupo de Consultores Americanos (AAG)	62	$6,000–$8,000	Sim
Hipoteca Reversa Liberty	62	$5,000–$19,000	Sim
Longbridge Financial	62	$4,000–$8,000	Sim
Finanças da América Reversa	55	Varia de acordo com o produto	Sim