Compreendendo o processo de custódia

Comprar uma casa pode ser um processo complicado para o qual a maioria das pessoas geralmente não está preparada. Um desses elementos misteriosos é o Garantia processo, também chamado de fechando. Esse processo, que ocorre entre o momento em que o vendedor aceita a oferta e o comprador recebe as chaves, pode ser opressor para muitos compradores de casas. É uma boa ideia ter pelo menos uma ideia básica das etapas envolvidas antes de fazer uma oferta por uma casa.

O que é compromisso?

Escrow é um Instrumento financeiro segurado por um terceiro em nome de duas outras partes que estão concluindo uma transação. É como uma conta fiduciária mantida por um terceiro enquanto todas as obrigações do vendedor e do comprador são cumpridas.

O tempo que leva para ir do início ao fim do processo de garantia varia. Alguns dos fatores que determinam a duração do fechamento incluem um pré-aprovação de hipoteca, ter os documentos adequados em mãos e a quantidade de tempo que leva para obter o subscrição completo. E, assim como a duração, o processo também pode variar por estado. As etapas a seguir, entretanto, são geralmente as mesmas para todos.

Abra uma conta de custódia

Depois que você e o vendedor assinaram um acordo de compra mutuamente aceitável, o seu agente de custódia irá recolher o seu dinheiro sério cheque e deposite em uma conta de garantia na empresa de garantia especificada no contrato de compra. A empresa de custódia atua como um agente neutro terceiro para coletar os fundos e documentos necessários envolvidos no processo de fechamento do depósito inicial de dinheiro sério e documentos de empréstimo para o ato.

Aguardar Avaliação do Banco

O banco que adiantar a hipoteca fará seu próprio avaliação—Que o comprador geralmente paga — para proteger seus interesses financeiros se precisar encerrar na propriedade. Se a avaliação vier abaixo do preço oferecido, o emprestador não lhe dará financiamento a menos que você aponte a diferença ou o vendedor reduza o preço para o valor avaliado.

Você pode, no entanto, tentar mudar o avaliadormente, fazendo um dos seguintes:

• Forneça informações adicionais sobre por que você acredita que a casa deve ser avaliada em um valor mais alto
• Obtenha uma segunda avaliação
• Tente outro credor e espero que a avaliação saia a seu favor

Se nenhuma dessas opções for possível, você pode cancelar o contrato de compra.

Financiamento Seguro

Você já deveria ter sido pré-aprovado para uma hipoteca antes de seu contrato ser aceito. Depois de fornecer o endereço da propriedade ao seu credor, ele preparará um estimativa de boa fé—Ou uma declaração detalhando o valor do seu empréstimo—taxa de juro, custos finaise outros custos associados à compra. Certifique-se de negociar os números neste documento antes de assiná-lo. Depois de ter escrito compromisso de empréstimo, é hora de remover o financiamento contingência por escrito.

Aprovar as divulgações do vendedor

Você deve receber uma notificação por escrito sobre quaisquer problemas óbvios que já foram identificados pelo vendedor ou agente do vendedor. Por exemplo, em bairros de renda moderada a baixa em áreas de alto custo de vida, a garagem pode ter sido transformada em área de estar, violando os códigos de habitação da cidade. Você já deve estar ciente de problemas como esses, porque eles são frequentemente mencionados na lista.

A propriedade pode vir com um não divulgação do vendedor, o que significa que o vendedor não está divulgando nenhum detalhe nos termos de venda. Se você ainda estiver interessado no imóvel, faça sua própria inspeção. Certifique-se de obter permissão do vendedor antes de seu inspetor entrar nas instalações.

Obtenha as inspeções necessárias

A próxima etapa é considerar se você deseja a despesa adicional de inspeções. Embora não sejam obrigatórios, eles podem ser úteis considerando suas circunstâncias.

Embora não seja um requisito, é do seu interesse obter um inspeção residencial. Por algumas centenas de dólares, um inspetor residencial profissional irá informá-lo se há algum defeito perigoso ou caro na casa. Se houver, você vai querer saber sobre eles para que possa fazer o seguinte:

• Desista da compra.
• Peça ao vendedor para consertá-los.
• Peça ao vendedor para reduzir o preço para que você mesmo possa fazer os reparos.

Se o processo de inspeção for concluído de forma satisfatória, você precisará remover o contingência de inspeção por escrito. Você repetirá esta etapa após quaisquer outras inspeções, incluindo:

Inspeção de pragas

Você pode querer fazer uma inspeção de pragas para garantir que a casa não tenha cupins, formigas de carpinteiro ou outras pragas, como baratas ou ratos. Esses problemas podem não ser aparentes durante o dia, quando você provavelmente já visitou a casa, e seria uma descoberta terrivelmente indesejável depois que você se mudar. Quaisquer problemas de pragas precisarão ser retificados antes que a venda possa prosseguir - supondo que você queira continuar com a compra. Esta é outra área em que você pode renegociar com o vendedor para pagar pela obra.

Inspeção Ambiental

Às vezes, é recomendável fazer uma inspeção ambiental para verificar se há toxinas em casa, como mofo e amianto. Também pode haver problemas no local de origem, como contaminação de um local próximo a um aterro sanitário, antigo campo de petróleo, lavanderia, posto de gasolina ou outro negócio ambientalmente perigoso. Qualquer problema descoberto nesta área pode significar sérios riscos à saúde e pode ser caro para consertar.

Relatório Geológico

As áreas sujeitas a terremotos podem exigir um relatório de solos e / ou um relatório geológico para avaliar o risco de sérios danos à propriedade no caso de tal desastre. Você também pode querer considerar um relatório de inundação. Se a casa estiver muito sujeita a inundações, você não será capaz de obter seguro de proprietário, o que significa que você não pode obter uma hipoteca. Em alguns casos, a compra seguro contra inundações além do seguro do seu imóvel resolverá esse problema. Nas áreas rurais, deve-se fazer um levantamento fundiário para verificar os limites da propriedade. Em áreas urbanas, os limites tendem a ser muito claros.

Comprar seguro contra riscos

Isso inclui seguro residencial e qualquer cobertura extra necessária em sua área geográfica (como seguro contra inundações). Você deverá ter um seguro residencial até que a hipoteca seja paga.

Obter relatório de título e seguro de título

Ambos os relatórios de título e seguro de título são exigidos pelo seu credor. Mesmo se não fossem, você iria querer de qualquer maneira. 

O título relatório garante que o título da propriedade seja claro, ou seja, não há gravames sobre a propriedade e ninguém além do vendedor tem direito a qualquer parte dela. O seguro de título protege você e o credor de quaisquer contestações jurídicas que possam surgir posteriormente, caso algo não apareça durante o busca de título.

Se houver algo errado com o título (conhecido como nuvem ou defeito), o vendedor precisará consertá-lo para que a venda possa prosseguir ou permitir que você desista. Dependendo de onde você mora, a empresa de custódia e a empresa de título podem ser a mesma.

Conduza uma revisão final

É uma boa ideia inspecionar novamente a propriedade antes de fechar para garantir que nenhum novo dano tenha ocorreu e o vendedor deixou itens especificados no contrato de compra, como eletrodomésticos ou acessórios.

Neste ponto, você provavelmente não será capaz de recuar, a menos que a casa tenha sofrido sérios danos. No entanto, não é incomum que um pequeno comprador pressione seu agente para anular o contrato por causa de algo insignificante.

Leia o formulário HUD-1 cuidadosamente

Pelo menos um dia antes do fechamento, você receberá um Formulário HUD-1 ou a declaração final dos termos do empréstimo e custos de fechamento.Compare-o com a estimativa de boa fé que você assinou anteriormente. Os dois documentos devem ser muito semelhantes. Procure taxas desnecessárias, inesperadas ou excessivas, bem como erros diretos.

Fechar compromisso

O processo de fechamento varia um pouco por estado, mas você precisará assinar uma tonelada de papelada - reserve um tempo e leia com atenção. O vendedor também terá papéis para assinar. Depois que todos os papéis forem assinados, o oficial de custódia preparará uma nova escritura nomeando você como o proprietário do imóvel e a enviará ao escrivão do condado. Você enviará um o cheque do caixa ou providencie um transferência bancária para pagar pelo seu Pagamento inicial e os custos de fechamento, e seu credor transferirá os fundos do empréstimo para um depósito para que o vendedor e, se aplicável, o credor do vendedor possam ser pagos.

Se você chegar até aqui, finalmente conseguirá tomar posse da casa.

The Bottom Line

Seu agente supervisionará todo o processo, então não se preocupe se você não entender todos os detalhes. No entanto, em qualquer transação em que você esteja investindo tanto em risco financeiramente, é uma boa ideia ter pelo menos uma ideia básica do que está acontecendo para que você não seja aproveitado.