A derrogação reduz as taxas de imóveis comerciais

Comercial imobiliária investidores que preferem taxa fixa financiamento da dívida ocasionalmente se vêem tendo que pagar pré-pagamento penalidades quando eles liquidam suas dívidas antes de seus empréstimos ' datas de vencimento.Das diferentes opções de pré-pagamento, derrota é o que oferece maior flexibilidade e ganhos financeiros potenciais quando as taxas de juros estão em alta.

O que é a derrota?

A anulação, como o próprio nome sugere, é um método para reduzir as taxas exigidas quando um mutuário decide pagar antecipadamente uma taxa fixa imóveis comerciais empréstimo. Em vez de pagar em dinheiro ao credor, a opção de anulação permite que o mutuário troque outro ativo com fluxo de caixa pelo original garantia sobre o empréstimo.

A nova garantia (normalmente títulos do Tesouro) é geralmente muito menos arriscada do que os ativos imobiliários comerciais originais. Nesse cenário, o credor fica muito melhor porque recebe o mesmo fluxo de caixa e em troca recebe um investimento muito melhor, ajustado ao risco. Embora o benefício da anulação para o credor seja óbvio, os mutuários também podem se beneficiar significativamente. Se

taxa de juros sobre os empréstimos aumentam para uma taxa maior do que as do hipoteca, os mutuários podem criar valor e colocar dinheiro no bolso no pré-pagamento. Porque a anulação é uma opção oferecida durante a negociação de um empréstimo imobiliário comercial, o tomador deve considerá-lo a fim de preservar a possibilidade de criação de valor com o seu financiamento.

Justificativa para a derrota

Taxa variável empréstimos imobiliários comerciais são um método adequado de financiamento das necessidades de curto prazo, como construção ou Financiamento ponte, que é um capital emprestado a proprietários de imóveis em fase de locação; é reembolsado quando a propriedade acaba gerando fluxo de caixa.

Apesar de Risco da taxa de juros é alto, e não há limite para o lado financeiro negativo, alguns tomadores de empréstimos contratam financiamento de longo prazo com taxa variável. Isso geralmente acontece quando existe uma grande probabilidade de que um imóvel com fluxo de caixa seja vendido antes do vencimento do empréstimo.

Os mutuários usam financiamento de taxa variável por vários motivos. Um motivo importante é contornar o penalidades de pré-pagamento que os credores exigem no pagamento antecipado de dívidas a taxas fixas. No financiamento de taxa variável, os credores não incorrem risco de reinvestimento porque as taxas de empréstimo flutuam com o mercado. Quando reembolsados, os fundos podem ser emprestados novamente, às mesmas taxas de mercado.

Riscos para credores

O financiamento de taxa fixa tem o potencial de criar perdas financeiras ou a redução de um credor resultar quando o capital é reembolsado e depois emprestado a taxas de mercado mais baixas. Devido ao potencial para reinvestimento risco, os credores geralmente exigem algum tipo de penalidade de pré-pagamento daqueles que tomam emprestado a uma taxa fixa. Originalmente, os credores exigiam 'manutenção de rendimento', que ditou que os mutuários paguem o diferencial de taxa (entre a taxa de empréstimo e a taxa de mercado vigente) sobre o capital pré-pago para o período restante até o vencimento do empréstimo. Porque há oportunidade e custo financeiro associado a originário Para novos ativos hipotecários, o cancelamento de contas foi concebido como uma forma de eliminar o risco de reinvestimento e a necessidade de voltar a emprestar capital pré-pago.

A anulação permite que os mutuários substituam a garantia de seus empréstimos por ativos que forneçam os mesmos fluxos de caixa que o empréstimo original. Essa troca de ativos permite que os credores continuem a receber o rendimento esperado ao longo do prazo do empréstimo, sem precisar encontrar novas oportunidades de empréstimo para substituir o capital pré-pago. Conforme mencionado anteriormente, a troca de um ativo menos arriscado (títulos do Tesouro dos EUA no lugar de uma propriedade imobiliária comercial) reduz o risco geral do investimento do credor. Este é um benefício ainda maior para instituições que securitizar essas hipotecas. Ao aumentar a probabilidade de os investidores receberem todos os pagamentos contratados de juros e principal, a anulação aumenta muito o valor de títulos lastreados em hipotecas, bem como os lucros dos credores.

Benefícios e questões para os mutuários

Ao contrário da manutenção do rendimento, a anulação oferece potencial de alta para os tomadores de empréstimo quando as taxas de mercado sobem acima da taxa de empréstimo contratada. A manutenção do rendimento é chamada de penalidade, porque os mutuários estão sujeitos a algum tipo de pagamento, independentemente da direção em que as taxas de mercado se movam. Geralmente é estruturado como o maior entre o cálculo de manutenção do rendimento ou uma porcentagem do valor pré-pago. Como a extinção exige a compra de títulos do Tesouro, o movimento das taxas impacta diretamente os custos desses ativos e determina se a anulação será um custo ou uma sorte inesperada pré-pagamento.

Na maioria dos casos, a anulação envolve a compra de Obrigações do Tesouro com vencimentos iguais ao prazo remanescente do empréstimo, com cupom taxas que proporcionam a receita necessária para compensar os pagamentos periódicos de juros e principal contratados. Esses títulos são então atribuídos a um fideicomisso de extinção que repassa os fluxos de caixa periódicos ao credor até o vencimento dos títulos. Dependendo da diferença entre as taxas dos títulos necessários para vencer os empréstimos e as taxas de mercado, os títulos do Tesouro serão negociados com um desconto ou Prêmio.

Quando as taxas sobem, os títulos do Tesouro (ou qualquer investimento de renda fixa) perdem valor e se tornam mais baratos. Quando isso acontece, os mutuários podem comprar os títulos exigidos por menos do que o necessário para pagar antecipadamente o empréstimo, resultando em dinheiro adicional em seus bolsos. Na situação inversa, quando as taxas caem, os investimentos em renda fixa ficam mais caros.Isso exige que o mutuário pague uma quantia maior do que o saldo do empréstimo no pré-pagamento. No lado negativo, o cálculo de manutenção de rendimento resultará na mesma quantidade de capital adicional necessária para cancelar o empréstimo. Isso não leva em consideração qualquer custos de transação que seria incorrido para comprar os títulos necessários para evitar o empréstimo. Esses custos variam dependendo do spread bid-ask ou as forças de oferta e procura para os títulos. No lado positivo, a anulação é benéfica, enquanto a manutenção do rendimento ainda exigirá o pagamento de alguma penalidade.

A opção de anulação oferece aos tomadores de empréstimo de taxa fixa vantagens sobre aqueles que optam por manutenção de rendimento ou financiamento de longo prazo a taxa variável. É uma boa decisão tática para os mutuários que sentem que têm a habilidade de prever movimentos da taxa de juros. Também é uma boa escolha para investidores imobiliários que sabem que serão obrigados a vender suas propriedades no curto prazo, mas estão preocupados com o potencial de aumento em serviço de débito se optarem por usar dívida a taxa variável.

Os mutuários que usam dívida em nível de carteira (um empréstimo garantido por várias propriedades comerciais) descobrem que os credores às vezes exigirá que os mutuários reembolsem uma porcentagem maior de um empréstimo do que a contribuição do valor de um ativo para o portfólio. Essa situação ocorre quando o credor acredita que o tomador do empréstimo está vendendo um ativo menos arriscado do que os demais ativos da carteira. Porque a carteira fica mais arriscada quanto menos de um ativo menos arriscado que possui, os credores irão exigir um montante de pré-pagamento que irá compensá-los pelo maior risco que está sendo assumido, efetivamente desalavancando a carteira remanescente e reduzindo a alavancagem do investidor Retorna.

Como a anulação resulta na troca de um ativo menos arriscado do que a garantia, os mutuários podem manter a mesma porcentagem da dívida na carteira após a venda de um ativo. Com a concordância do credor, pode ser possível aumentar o percentual da dívida sobre os ativos remanescentes quando a extinção for executada.

Outro benefício para os tomadores de empréstimo é que os credores geralmente não exigem nenhum tipo de pagamento, seja adiantado ou aumentando as taxas de empréstimo, para receber a opção de cancelamento. Se as taxas aumentam, há potencial de criação de valor para o tomador; portanto, é concebível que os credores possam pedir uma compensação pela venda da opção.

The Bottom Line

Os mutuários precisam estar cientes de suas opções de pré-pagamento para que façam as gestão de ativos decisões. Por exemplo, em períodos de aumentos significativos nas taxas de juros, pode ser preferível vender um ativo comercial abaixo do ideal por causa do valor criado pela anulação do empréstimo. No lado negativo, pode fazer sentido manter um ativo, mesmo após a otimização do valor. O tempo restante do empréstimo no pré-pagamento influencia diretamente os custos do pré-pagamento. Todas as coisas sendo iguais, as penalidades de pré-pagamento se dissipam com o tempo.

Ao negociar os termos de um empréstimo imobiliário comercial, os mutuários devem solicitar a capacidade de desafiar seus empréstimos de taxa fixa, mesmo que não tenham intenção de pagar antecipadamente a obrigação antes maturidade. A vantagem distinta que a anulação oferece sobre outras opções de pré-pagamento é significativa devido à sua capacidade de criar um evento de geração de receita quando as taxas de juros de mercado aumentam. É concebível que durante os períodos de aumento das taxas de juros, os proprietários de imóveis que preferem financiamentos a taxas fixas possam produzir ganhos de capital sobre suas obrigações de dívida que podem mais do que compensar as reduções nos valores dos imóveis. Investidores que usam recursos financeiros aproveitar para comprar um imóvel a ser consertado e depois vendido, deve-se considerar o financiamento a taxa fixa com a opção de cancelamento como uma alternativa atraente ao financiamento a taxa variável de curto prazo.