7 etapas para um ótimo negócio de imóveis comerciais

Pergunte a qualquer profissional do setor imobiliário sobre os benefícios de investir em propriedades comerciais, e você provavelmente desencadeará um monólogo sobre como essas propriedades são um negócio melhor do que imóveis residenciais. Os proprietários de imóveis comerciais adoram o adicional fluxo de caixa, o benéfico economias de escala, o campo de jogo relativamente aberto, o mercado abundante de produtos bons e acessíveis gerentes de propriedade, e a chance de um retorno potencialmente maior de imóveis comerciais.

Mas como você avalia as melhores propriedades? E o que separa os grandes negócios dos fracassados?

1. Aprenda o que os insiders sabem

Para ser um jogador no mercado imobiliário comercial, aprenda a pensar como um profissional. Por exemplo, saiba que propriedade comercial é avaliado de forma diferente da propriedade residencial. A receita de imóveis comerciais está diretamente relacionada à sua metragem quadrada utilizável. Esse não é o caso com casas individuais. Você também verá um maior fluxo de caixa com propriedades comerciais. A matemática é simples: você ganhará mais renda em residências multifamiliares, por exemplo, do que em uma casa unifamiliar. Saiba também que arrendamentos de propriedade comercial são mais longos do que em residências unifamiliares. Isso abre caminho para um maior fluxo de caixa. Por último, se você estiver em um ambiente de crédito mais restrito, certifique-se de chegar com dinheiro em mãos. Propriedade comercial credores gostaria de ver pelo menos 30% de redução antes de dar luz verde a um empréstimo.

2. Mapeie um Plano de Ação

Definir parâmetros é uma das principais prioridades em um negócio imobiliário comercial. Por exemplo, pergunte a si mesmo quanto você pode pagar e, em seguida, procure hipotecas para ter uma noção de quanto você pagará ao longo da vida da hipoteca. O uso de ferramentas como calculadoras de hipotecas pode ajudá-lo a desenvolver boas estimativas do custo total de sua casa.

Outras perguntas importantes a se fazer são: Quanto você espera ganhar com o negócio? Quem são os principais jogadores? Quantos inquilinos já estão a bordo e pagando aluguel? Quanto espaço de aluguel você precisa preencher?

3. Aprenda a reconhecer um bom negócio

Os melhores profissionais do mercado imobiliário sabem muito quando veem um. Qual é o segredo deles? Primeiro, eles têm um saída estratégica: As melhores ofertas são aquelas das quais você sabe que pode se afastar. Ajuda ter um afiado, olho do proprietário- esteja sempre procurando por danos que exijam reparos, saiba como avaliar o risco e certifique-se de usar a calculadora para garantir que a propriedade atenda aos seus objetivos financeiros.

4. Familiarize-se com as principais métricas de imóveis comerciais

A chave comum Métricas para usar ao avaliar imóveis incluem:

• Receita operacional líquida (NOI): O NOI de um imóvel comercial é calculado avaliando o valor bruto do primeiro ano do imóvel receita operacional e então subtrair o despesas operacionais para o primeiro ano. Você quer ter um NOI positivo.
• Taxa de Cap: A taxa de "teto" - ou capitalização - de uma propriedade imobiliária é usada para calcular o valor das propriedades que geram renda. Por exemplo, um complexo de apartamentos de cinco unidades ou mais, prédios de escritórios comerciais e shoppings menores são bons candidatos para uma determinação de limite máximo. As taxas de capitalização são usadas para estimar o valor presente líquido de lucros futuros ou fluxo de caixa; o processo também é chamado capitalização de ganhos.
• Dinheiro em dinheiro: Os investidores imobiliários comerciais que contam com financiamento para comprar suas propriedades costumam aderir à fórmula cash-on-cash para comparar o desempenho no primeiro ano de propriedades concorrentes. Cash-on-cash leva em consideração o fato de que o investidor em questão não exige 100% em dinheiro para comprar o imóvel, mas também explica o fato de que o investidor não vai ficar com todo o NOI porque ele deve usar parte dele para fazer a hipoteca pagamentos. Para descobrir dinheiro sobre dinheiro, os investidores imobiliários devem determinar a quantia necessária para investir para comprar a propriedade ou seu investimento inicial.

5. Procure por vendedores motivados

Como qualquer empresa, os clientes impulsionam o mercado imobiliário. Seu trabalho é encontrá-los - especificamente aqueles que estão prontos e ansiosos para vender abaixo valor de mercado. O fato é que nada acontece ou mesmo importa no mercado imobiliário até que você encontre um negócio, que geralmente vem acompanhado de um motivado vendedor. Alguém com um motivo urgente para vender abaixo do valor de mercado. Se o seu vendedor não estiver motivado, eles não estarão tão dispostos a negociar.

6. Descubra a arte da "agricultura" de bairro

Uma excelente forma de avaliar um propriedade comercial é estudar o bairro em que está localizado indo casas abertas, conversando com outros proprietários de bairro e procurando por vagas.

7. Use uma abordagem de "três frentes" para avaliar as propriedades

Seja adaptável ao procurar grandes negócios. Use a internet, leia os anúncios classificados e alugue cães pássaros para encontrar os melhores imóveis. Os cães pássaros imobiliários podem ajudá-lo a encontrar oportunidades de investimento valiosas em troca de uma taxa de referência.

The Bottom Line

Em geral, encontrar e avaliar propriedades comerciais não se trata apenas de cultivar bairros, conseguir um ótimo preço ou enviar sinais de fumaça para trazer os vendedores até você. No cerne da ação está a comunicação humana básica. É sobre construindo relacionamentos e relacionamento com os proprietários, para que eles se sintam à vontade para falar sobre os bons negócios e fazer negócios com você.