5 tipos de seguro hipotecário privado (PMI)

Se você estiver pagando uma entrada de menos de 20% em uma casa, é essencial entender suas opções de seguro hipotecário privado (PMI). Algumas pessoas simplesmente não podem pagar uma entrada no valor de 20%. Outros podem optar por colocar um menor Pagamento inicial em favor de ter mais dinheiro disponível para reparos, reformas, móveis e emergências.

O que é seguro hipotecário privado (PMI)?

O seguro hipotecário privado (PMI) é um tipo de seguro que um mutuário pode ser obrigado a comprar como condição de um empréstimo hipotecário convencional. A maioria dos credores exige o PMI quando um comprador faz um pagamento inicial de menos de 20% do preço de compra da casa.

Quando um mutuário faz um pagamento inicial de menos de 20% do valor da propriedade, o valor do empréstimo da hipoteca (LTV) o rácio é superior a 80% (quanto mais elevado for o rácio LTV, mais elevado é o perfil de risco da hipoteca para o credor).

Ao contrário da maioria dos tipos de seguro, a apólice protege o investimento do credor na casa, não o indivíduo que adquire o seguro (o tomador). No entanto, o PMI possibilita que algumas pessoas se tornem proprietárias mais cedo. Para as pessoas físicas que optam por reduzir entre 5% e 19,99% do custo da residência, o PMI permite a obtenção de financiamento.

No entanto, ele vem com custos mensais adicionais. Os mutuários devem pagar seu PMI até que tenham acumulado capital suficiente na casa para que o credor não os considere mais de alto risco.

Os custos do PMI podem variar de 0,25% a 2% do saldo do seu empréstimo por ano, dependendo do tamanho do pagamento da entrada e da hipoteca, do prazo do empréstimo e do valor do mutuário pontuação de crédito. Quanto maiores forem os fatores de risco, maior será a taxa que você pagará. E como o PMI é uma porcentagem do valor da hipoteca, quanto mais você toma emprestado, mais PMI você paga. Existem várias empresas importantes de PMI nos Estados Unidos. Eles cobram taxas semelhantes, que são reajustadas anualmente.

Embora o PMI seja uma despesa adicional, você continua gastando dinheiro com aluguel e possivelmente perdendo a valorização do mercado enquanto espera para economizar uma entrada maior. No entanto, não há garantia de que você sairá na frente comprando uma casa mais tarde, em vez de mais cedo, portanto, vale a pena considerar o valor de pagar o PMI.

Alguns proprietários em potencial podem precisar considerar a Federal Housing Administration (FHA) seguro hipotecário. No entanto, isso só se aplica se você se qualificar para um empréstimo da Federal Housing Administration (Empréstimo FHA).

Cobertura de seguro hipotecário privado (PMI)

Primeiro, você deve entender como funciona o PMI. Por exemplo, suponha que você pague 10% e obtenha um empréstimo para os 90% restantes do valor da propriedade - $ 20.000 de entrada e um empréstimo de $ 180.000. Com seguro de hipoteca, as perdas do credor são limitadas se o credor tiver que encerrar em sua hipoteca. Isso pode acontecer se você perder o emprego e não puder fazer seus pagamentos por vários meses.

A seguradora de hipotecas cobre uma certa porcentagem da perda do credor. Para nosso exemplo, digamos que a porcentagem seja de 25%. Então, se você ainda devia 85% ($ 170.000) do preço de compra de $ 200.000 de sua casa no momento em que foi executado, em vez de perder o total de $ 170.000, o credor perderia apenas 75% de $ 170.000, ou $ 127.500 na casa diretor. O PMI cobriria os outros 25%, ou $ 42.500. Também cobriria 25% dos juros inadimplentes que você havia acumulado e 25% dos custos de execução hipotecária do credor.

Se o PMI protege o emprestador, você pode estar se perguntando por que o mutuário precisa pagar por isso. Essencialmente, o tomador do empréstimo está compensando o credor por assumir o risco mais alto de emprestar para você - em vez de emprestar para alguém disposto a dar uma entrada maior.

Quanto tempo você tem para comprar seguro hipotecário privado (PMI)?

Os mutuários podem solicitar que os pagamentos mensais do seguro hipotecário sejam eliminados assim que a relação entre o valor do empréstimo cair para menos de 80%. Assim que o índice LTV da hipoteca cair para 78%, o credor deve cancelar automaticamente o PMI, desde que você esteja em dia com sua hipoteca. Isso acontece quando a entrada, mais o principal do empréstimo que você pagou, equivalem a 22% do preço de compra da casa. Este cancelamento é uma exigência do governo federal Lei de Proteção ao Proprietário, mesmo que o valor de mercado da sua casa tenha caído.

Tipos de seguro hipotecário privado (PMI)

1. Seguro hipotecário pago pelo mutuário

O tipo mais comum de PMI é o seguro hipotecário pago pelo mutuário (BPMI). BPMI vem na forma de uma taxa mensal adicional que você paga com o pagamento da hipoteca. Após o fechamento do empréstimo, você paga BPMI todos os meses até ter 22% do patrimônio líquido em sua casa (com base no preço de compra original).

Nesse ponto, o credor deve cancelar automaticamente o BPMI, contanto que você esteja em dia com os pagamentos da hipoteca. Acumulando o suficiente home equity Por meio de pagamentos regulares de hipotecas mensais, o cancelamento do BPMI geralmente leva cerca de 11 anos.

Você também pode ser proativo e pedir ao credor que cancele o BPMI quando tiver 20% de capital em sua casa. Para que o seu credor cancele o BPMI, o seu pagamentos de hipoteca deve ser atual. Você também deve ter um histórico de pagamentos satisfatório e não deve haver quaisquer ônus adicionais sobre sua propriedade. Em alguns casos, você pode precisar de uma corrente avaliação para comprovar o valor da sua casa.

Algum agentes de empréstimo pode permitir que os mutuários cancelem o PMI mais cedo com base na apreciação do valor da casa. Suponha que o mutuário acumule 25% do patrimônio líquido devido à valorização do segundo ao quinto ano, ou 20% do patrimônio líquido após o quinto ano. Nesse caso, o investidor que adquiriu o empréstimo poderá permitir o cancelamento do PMI após comprovado o aumento do valor da casa. Isso pode ser feito com uma avaliação, uma opinião de preço do corretor (BPO) ou um modelo de avaliação automatizado (AVM).

Você também pode se livrar do PMI antecipadamente por meio de refinanciamento. No entanto, você terá que pesar o custo de refinanciamento contra os custos de continuar a pagar os prêmios de seguro hipotecário. Você também pode cancelar seu PMI antecipadamente, pagando antecipadamente o principal da hipoteca para que tenha pelo menos 20% do patrimônio líquido.

Vale a pena considerar se você está disposto a pagar ao PMI por até 11 anos para comprar agora. Quanto custará o PMI a longo prazo? O que esperar para comprar potencialmente custará para você? Embora seja verdade que você pode perder o acúmulo do valor da casa durante o aluguel, também estará evitando os muitos custos da propriedade. Esses custos incluem seguro residencial, impostos sobre a propriedade, manutenção e reparos.

Os outros três tipos de PMI não são tão comuns quanto o seguro hipotecário pago pelo mutuário. Você ainda pode querer saber como eles funcionam, caso um deles pareça mais atraente ou o seu credor lhe apresente mais de uma opção de seguro hipotecário.

2. Seguro de hipoteca de prêmio único

Com o seguro de hipoteca de prêmio único (SPMI), também chamado de seguro de hipoteca de pagamento único, você paga o seguro de hipoteca antecipadamente em um montante fixo. Isso pode ser feito na íntegra em fechando ou financiado na hipoteca (neste último caso, pode ser denominado seguro hipotecário com financiamento único).

O benefício do SPMI é que seu pagamento mensal será menor em comparação ao BPMI. Isso pode ajudá-lo a se qualificar para pedir mais empréstimos para comprar sua casa. Outra vantagem é que você não precisa se preocupar com refinanciamentos para sair do PMI. Você também não precisa observar a relação entre o valor do empréstimo e o valor para ver quando poderá cancelar o PMI.

O risco é que, se você refinanciar ou vender dentro de alguns anos, nenhuma parte do prêmio único será reembolsada. Além disso, se você financiar o prêmio único, pagará juros sobre ele enquanto estiver com a hipoteca. Além disso, se você não tiver dinheiro suficiente para um pagamento inicial de 20%, pode não ter dinheiro para pagar um único prêmio adiantado.

No entanto, o vendedor ou, no caso de uma nova casa, o construtor pode pagar o prêmio único do mutuário hipoteca seguro. Você sempre pode tentar negociar isso como parte de sua oferta de compra.

Se você planeja ficar em casa por três ou mais anos, o seguro hipotecário de prêmio único pode economizar dinheiro. Pergunte ao seu oficial de crédito para ver se esse é realmente o caso. Esteja ciente de que nem todos os credores oferecem seguro hipotecário de prêmio único.

3. Seguro hipotecário pago pelo credor

Com o seguro de hipoteca pago pelo credor (LPMI), seu credor irá tecnicamente pagar o prêmio do seguro de hipoteca. Na verdade, você pagará por ele ao longo da vida do empréstimo na forma de uma taxa de juros um pouco mais alta.

Ao contrário do BPMI, você não pode cancelar o LPMI quando seu patrimônio atingir 78% porque está embutido no empréstimo. O refinanciamento será a única maneira de diminuir seu pagamento mensal. Sua taxa de juros não diminuirá quando você tiver 20% ou 22% do patrimônio líquido. O PMI pago pelo credor não é reembolsável.

O benefício do PMI pago pelo credor, apesar do maior taxa de juro, é que seu pagamento mensal ainda pode ser menor do que fazer pagamentos mensais do PMI. Dessa forma, você pode se qualificar para pedir mais empréstimos.

4. Seguro hipotecário com prêmio dividido

O seguro hipotecário com prêmio dividido é o tipo menos comum. É um híbrido dos dois primeiros tipos que discutimos: BPMI e SPMI.

Funciona assim: você paga parte do seguro da hipoteca como um montante fixo no fechamento e parte mensalmente. Você não precisa gerar tanto dinheiro extra antecipadamente como faria com o SPMI, nem aumentar seu pagamento mensal tanto quanto faria com o BPMI.

Um motivo para escolher o seguro hipotecário com prêmio dividido é se você tem uma alta relação dívida / receita. Quando for esse o caso, aumentar muito o seu pagamento mensal com BPMI significaria não se qualificar para pedir emprestado o suficiente para comprar a casa que deseja.

O prêmio inicial pode variar de 0,50% a 1,25% do valor do empréstimo. O prêmio mensal será baseado na relação empréstimo-valor líquido antes de qualquer prêmio financiado ser contabilizado.

Assim como acontece com o SPMI, você pode pedir ao construtor ou vendedor para pagar o prêmio inicial ou pode incluí-lo em sua hipoteca. Os prêmios divididos podem ser parcialmente reembolsáveis ​​uma vez que o seguro hipotecário seja cancelado ou rescindido.

5. Proteção hipotecária federal para empréstimos imobiliários (MIP)

Existe um tipo adicional de seguro hipotecário. No entanto, ele só é usado com empréstimos subscritos pela Federal Housing Administration. Esses empréstimos são mais conhecidos como empréstimos FHA ou hipotecas FHA. O PMI através do FHA é conhecido como MIP. É um requisito para todos os empréstimos FHA e com pagamentos iniciais de 10% ou menos.

Além disso, não pode ser removido sem o refinanciamento da casa. O MIP requer um pagamento adiantado e prêmios mensais (geralmente adicionados à nota de hipoteca mensal). O comprador ainda precisa esperar 11 anos antes de poder retirar o MIP do empréstimo, caso tenha um pagamento inicial de mais de 10%.

Custo do seguro hipotecário privado (PMI)

O custo dos prêmios do PMI dependerá de vários fatores.

• Qual plano premium você escolhe
• Se sua taxa de juros é fixa ou ajustável
• O prazo do seu empréstimo (normalmente 15 ou 30 anos)
• Seu adiantamento ou relação empréstimo-valor (LTV) (um adiantamento de 5% dá a você um LTV de 95%; 10% abaixo torna seu LTV 90%)
• O valor da cobertura de seguro hipotecário exigido pelo credor ou investidor (pode variar de 6% a 35%)
• Se o prêmio é reembolsável ou não
• Sua pontuação de crédito
• Quaisquer fatores de risco adicionais, como o empréstimo para uma hipoteca jumbo, propriedade de investimento, refinanciamento de saque ou segunda casa

Em geral, quanto mais arriscado você olhar de acordo com qualquer um desses fatores (geralmente levados em consideração sempre que você está fazendo um empréstimo), mais altos serão seus prêmios. Por exemplo, quanto menor for sua pontuação de crédito e quanto menor for o pagamento da entrada, maiores serão os prêmios.

De acordo com os dados da Ginnie Mae e do Urban Institute, o PMI médio anual normalmente varia de 0,55% a 2,25% do valor do empréstimo original a cada ano. Aqui estão alguns cenários: Se você investir 15% em uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos e tiver uma pontuação de crédito de 760 ou mais, por exemplo, você pagaria 0,17% porque provavelmente seria considerado um tomador de empréstimo de baixo risco. Se você apostar 3% em uma hipoteca com taxa ajustável de 30 anos, para a qual a taxa introdutória é fixada por apenas três anos, e tiver uma pontuação de crédito de 630, sua taxa será de 2,81%. Isso acontece porque você seria considerado um tomador de empréstimo de alto risco na maioria das instituições financeiras.

Depois de saber qual porcentagem se aplica à sua situação, multiplique pelo valor que você está pedindo emprestado. Em seguida, divida esse valor por 12 para ver quanto você vai pagar a cada mês. Por exemplo, um empréstimo de $ 200.000 com um prêmio anual de 0,65% custaria $ 1.300 por ano ($ 200.000 x 0,0065), ou cerca de $ 108 por mês ($ 1.300 / 12).

Estimativa de taxas para seguro hipotecário privado (PMI)

Muitas empresas oferecem seguro hipotecário. Suas taxas podem ser ligeiramente diferentes, e seu credor - não você - selecionará a seguradora. No entanto, você pode ter uma ideia da taxa que pagará estudando a tabela de preços do seguro hipotecário. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty e Genworth são as principais seguradoras privadas de hipotecas.

As tabelas de taxas de seguro hipotecário podem ser confusas à primeira vista. Veja como usá-los.

1. Encontre a coluna que corresponde à sua pontuação de crédito.
2. Encontre a linha que corresponde à sua relação LTV.
3. Identifique a linha de cobertura aplicável. Pesquise na web os Requisitos de Cobertura de Seguro de Hipoteca da Fannie Mae para identificar quanta cobertura é necessária para seu empréstimo. Alternativamente, você pode perguntar ao seu credor (e impressioná-los com seu conhecimento de como funciona o PMI).
4. Identifique a taxa PMI que corresponde à interseção de sua pontuação de crédito, entrada e cobertura.
5. Se aplicável, adicione ou subtraia a essa taxa o valor do gráfico de ajuste (abaixo do gráfico de taxa principal) que corresponde à sua pontuação de crédito. Por exemplo, se você está fazendo um refinanciamento de saque e sua pontuação de crédito é 720, você pode adicionar 0,20 à sua taxa.
6. Como mostramos na seção anterior, multiplique a taxa total pelo valor que você está pedindo emprestado; este é o prêmio anual do seguro hipotecário. Divida por 12 para obter o prêmio mensal do seguro hipotecário.

Sua taxa será a mesma todos os meses, embora algumas seguradoras a baixem após dez anos. No entanto, isso é pouco antes do ponto em que você deveria poder cancelar a cobertura, então nenhuma economia será tão significativa.

Seguro de hipoteca da Federal Housing Administration (FHA)

O seguro hipotecário funciona de maneira diferente com os empréstimos FHA. Para a maioria dos mutuários, ele acabará sendo mais caro do que o PMI.

O PMI não exige que você pague um prêmio inicial, a menos que você escolha um seguro hipotecário de prêmio único ou de prêmio dividido. No caso de seguro hipotecário de prêmio único, você não pagará nenhum prêmio mensal de seguro hipotecário. No caso do seguro hipotecário com prêmio dividido, você paga prêmios mensais mais baixos do seguro hipotecário porque pagou um prêmio adiantado. No entanto, todos devem pagar um prêmio inicial com o seguro hipotecário FHA. Além do mais, esse pagamento não faz nada para reduzir seus prêmios mensais.

Em agosto de 2020, o prêmio de seguro hipotecário antecipado (UFMIP) é 1,75% do valor do empréstimo. Você pode pagar esse valor no fechamento ou financiá-lo como parte de sua hipoteca. O UFMIP custará US $ 1.750 para cada US $ 100.000 emprestado. Se você financiá-lo, também pagará juros, tornando-o mais caro com o tempo. O vendedor está autorizado a pagar o seu UFMIP, desde que a contribuição total do vendedor para os custos de fechamento não exceda 6% do preço de compra.

Com uma hipoteca FHA, você também pagará um prêmio mensal de seguro hipotecário (MIP) de 0,45% a 1,05% do valor do empréstimo, com base na sua entrada e no prazo do empréstimo. Como mostra a tabela FHA abaixo, se você tiver um empréstimo de 30 anos no valor de $ 200.000 e estiver pagando a entrada mínima do FHA de 3,5%, seu MIP será de 0,85% durante a vida do empréstimo. Não poder cancelar seus MIPs pode ser caro.

Fonte: Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA.

Para empréstimos FHA com um pagamento inicial de 10% ou mais, você pode cancelar seus MIPs mensais após 11 anos. Mas se você tem 10% para pagar, por que pedir um empréstimo do FHA? Você só deseja fazer isso se sua pontuação de crédito for muito baixa para se qualificar para um empréstimo convencional. Outro bom motivo: se sua baixa pontuação de crédito resultasse em uma taxa de juros ou despesa PMI muito mais alta com um empréstimo tradicional do que com um empréstimo FHA.

Você pode obter um empréstimo FHA com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 580 e possivelmente ainda mais baixa (embora os credores possam exigir que sua pontuação seja 620 ou superior). E você pode se qualificar para a mesma taxa de um empréstimo convencional, apesar de ter uma pontuação de crédito mais baixa: 660 contra 740, por exemplo.

Sem colocar 10% ou mais em uma hipoteca de FHA, a única maneira de parar de pagar MIPs de FHA é refinanciar em um empréstimo convencional. Esta etapa fará mais sentido depois que sua pontuação de crédito ou LTV aumentar consideravelmente. Refinanciar significa pagar os custos de fechamento, no entanto, e as taxas de juros podem ser mais altas quando você estiver pronto para refinanciar. Taxas de juros mais altas mais custos de fechamento podem anular qualquer economia com o cancelamento do seguro hipotecário FHA. Além disso, você não pode refinanciar se estiver desempregado ou tiver muitas dívidas em relação à sua renda.

Além disso, os empréstimos do FHA são mais generosos ao permitir que os vendedores contribuam com o do comprador custos finais: até 6% do valor do empréstimo contra 3% para empréstimos convencionais. Se você não pode comprar uma casa sem uma assistência de custo de fechamento substancial, um empréstimo FHA pode ser sua única opção.

The Bottom Line

O seguro hipotecário custa dinheiro aos mutuários, mas permite que se tornem proprietários mais cedo, reduzindo o risco para as instituições financeiras de emitir hipotecas para pessoas com pequenos pagamentos iniciais. Você pode achar que vale a pena pagar prêmios de seguro hipotecário se quiser ter uma casa mais cedo ou mais tarde por motivos de estilo de vida ou de acessibilidade. Somando-se as razões para fazer isso: os prêmios podem ser cancelados assim que o valor da sua casa atingir 80% se você estiver pagando PMI mensal ou seguro hipotecário com prêmio dividido.

No entanto, você pode pensar duas vezes se estiver na categoria de mutuários que teriam que pagar prêmios de seguro da FHA pelo período do empréstimo. Você poderá refinanciar um empréstimo do FHA mais tarde para se livrar do PMI. Por outro lado, não há garantia de que sua situação de emprego ou as taxas de juros de mercado tornarão um refinanciamento possível ou lucrativo.