5 maneiras de avaliar uma propriedade para aluguel de imóveis

Existem várias perguntas que os próprios investidores devem fazer quando se trata de investir seu dinheiro suado. Qual será o retorno do investimento? Qual é o custo? Mas, mais importante, os investidores devem se preocupar com seu valor. Isso é especialmente verdadeiro quando você considera a compra de uma propriedade de investimento.

Renda de propriedade relacionada a investimentos está em um pico histórico. Os aluguéis oferecem uma fonte crescente de receita, e é uma maneira estável de ganhar dinheiro. Mas antes de entrar no jogo do aluguel de imóveis, como alguém faz as avaliações?

Continue lendo para descobrir algumas das maneiras mais comuns de avaliar propriedades para aluguel de alto nível.

1. A abordagem de comparação de vendas

O abordagem de comparação de vendas (SCA) é uma das formas mais reconhecidas de avaliação imóveis residenciais. É o método mais utilizado por avaliadores e agentes imobiliários na avaliação de propriedades.

Essa abordagem é simplesmente uma comparação de casas semelhantes que foram vendidas ou alugadas localmente durante um determinado período de tempo. A maioria dos investidores desejará ver um SCA ao longo de um período de tempo significativo para colher quaisquer tendências potencialmente emergentes.

O SCA depende de atributos ou recursos para designar um valor de preço relativo. Esses valores podem ser baseados em certas características, como o número de quartos e banheiros, garagens e / ou calçadas, piscinas, decks, lareiras - qualquer coisa que torne uma propriedade única e digno de nota.

O preço por pé quadrado é uma métrica comum e fácil de entender que todos os investidores podem usar para determinar onde seus propriedadedeve ser valorizado. Em outras palavras, se uma casa geminada de 2.000 pés quadrados está sendo alugada por $ 1 / pé quadrado, os investidores podem espera razoavelmente uma receita nesse estádio, desde que moradias comparáveis ​​na área estejam indo para isso também.

Exemplo de abordagem de comparação de vendas

Lembre-se de que o SCA é um tanto genérico - ou seja, cada casa tem uma singularidade que nem sempre é quantificável. Compradores e vendedores têm gostos e diferenças únicos. O SCA pretende ser uma linha de base ou opinião razoável, e não um preditor perfeito ou avaliação ferramenta para o setor imobiliário. É também um método que deve ser usado para comparar casas relativamente semelhantes.

Portanto, não funciona se você valorizar o imóvel no qual está interessado, que tem 2.000 pés quadrados com garagem, piscina, seis quartos e cinco banheiros completos com outra propriedade que tem metade do número de quartos, sem piscina e tem apenas 1.200 pés quadrados.

Também é importante que os investidores usem um certificado avaliador ou agente imobiliário ao solicitar um análise comparativa de mercado. Isso atenua o risco de avaliações fraudulentas, que se generalizou durante a crise imobiliária de 2007.

2. O modelo de precificação de ativos de capital

O capital de modelo de precificação de ativos (CAPM) é uma ferramenta de avaliação mais abrangente. O CAPM introduz os conceitos de risco e custo de oportunidade conforme se aplica ao investimento imobiliário.

Este modelo analisa o potencial retorno sobre o investimento (ROI) derivado da receita de aluguel e o compara a outros investimentos que não têm risco, como United Títulos do Tesouro estadual ou formas alternativas de investimento imobiliário, como fundos de investimento imobiliário (REITs).

Em suma, se o retorno esperado de um investimento livre de risco ou garantido exceder o potencial ROI da receita de aluguel, simplesmente não faz sentido financeiro assumir o risco de um imóvel alugado. Com relação ao risco, o CAPM considera os riscos inerentes ao aluguel propriedade real.

Fatores de risco

Por exemplo, todas as propriedades de aluguel não são iguais. A localização e a idade da propriedade são considerações importantes. Alugar um imóvel antigo significa que os proprietários provavelmente incorrerão em mais Despesas de manutenção.

Propriedade para alugar em uma área de alta criminalidade provavelmente exigirá mais precauções de segurança do que alugar em um condomínio fechado.

Este modelo sugere levar em consideração esses riscos antes de considerar seu investimento ou ao estabelecer uma estrutura de preços de aluguel. O CAPM ajuda a determinar o retorno que você merece por colocar seu dinheiro em risco.

3. A Abordagem de Renda

A abordagem de renda se concentra em qual é a renda potencial para aluguel de propriedade rendimentos em relação ao investimento inicial. A abordagem de renda é usada com frequência para imóveis comerciais investindo.

O abordagem de renda depende da determinação do anual Taxa de capitalização para um investimento. Essa taxa é a receita anual projetada do multiplicador do aluguel bruto dividido pelo valor atual da propriedade. Portanto, se um prédio de escritórios custa $ 120.000 para comprar e a renda mensal esperada de aluguel é $ 1.200, a taxa de capitalização anual esperada é: 14.400 ($ 1.200 x 12 meses) ÷ $ 120.000 = 0,12 ou 12%

Este é um modelo muito simplificado com poucas suposições. Mais do que provavelmente, existem despesas de juros em uma hipoteca. Além disso, as receitas futuras de aluguel podem ser mais ou menos valiosas daqui a cinco anos do que são hoje.

Muitos investidores estão familiarizados com o valor presente líquido de dinheiro. Aplicado ao setor imobiliário, esse conceito também é conhecido como um fluxo de caixa descontado. Dólares recebidos no futuro estão sujeitos a riscos inflacionários e também deflacionários, e são apresentados em termos de desconto para contabilizar isso.

4. Abordagem do multiplicador de aluguel bruto

A abordagem do multiplicador de aluguel bruto (GRM) avalia uma propriedade alugada com base no valor do aluguel que um investidor pode receber a cada ano. É uma forma rápida e fácil de avaliar se um imóvel vale o investimento. Isso, é claro, é antes de considerar quaisquer impostos, seguro, utilidades e outras despesas associadas à propriedade, por isso deve ser tomado com um grão de sal.

Embora possa ser semelhante à abordagem de receita, a abordagem do multiplicador de aluguel bruto não usa a receita operacional líquida como seu limite máximo, mas sim o aluguel bruto.

O cap rate do multiplicador de aluguel bruto é maior que um, enquanto o cap rate para a abordagem de renda é um valor percentual. Para obter uma comparação comparativa, você deve observar os GRMs e a receita de aluguel de outras propriedades semelhantes àquela em que você está interessado.

Exemplo de abordagem do multiplicador de aluguel bruto

Digamos que um imóvel comercial vendido no bairro que você está procurando por $ 500.000, com uma renda anual de $ 90.000. Para calcular seu GRM, dividimos o preço de venda pela renda anual de aluguel: $ 500.000 ÷ $ 90.000 = 5,56.

Você pode comparar esse valor com o que está olhando, desde que saiba sua renda anual de aluguel. Você pode descobrir seu valor de mercado multiplicando o GRM por sua receita anual. Se for maior do que aquele que foi vendido recentemente, ou seja, por US $ 500.000 - pode não valer a pena, então considere seguir em frente.

5. A Abordagem de Custo

O abordagem de custo para avaliar imóveis afirma que a propriedade só vale o que pode ser razoavelmente usada. É estimado combinando o valor da terra e o valor depreciado de quaisquer benfeitorias.

Os avaliadores desta escola muitas vezes defendem o uso mais elevado e melhor para resumir a abordagem de custo de bens imóveis. É freqüentemente usado como base para avaliar terrenos baldios.

Por exemplo, se você é um desenvolvedor de apartamentos que deseja comprar três acres de terreno em uma área estéril para converter em condomínios, o valor dessa terra será baseado no melhor uso dessa terra. Se a terra for cercada por campos de petróleo e a pessoa mais próxima morar a 20 milhas de distância, o melhor uso e, portanto, o o valor mais alto dessa propriedade não está convertendo em apartamentos, mas possivelmente expandindo os direitos de perfuração para encontrar mais óleo.

Outro argumento de melhor uso tem a ver com propriedade zoneamento. Se a propriedade em potencial não for zoneada para fins residenciais, seu valor será reduzido, pois o incorporador incorrerá em custos significativos para ser zoneado novamente. Esta abordagem é considerada mais confiável quando usada em estruturas mais novas e menos confiável para propriedades mais antigas. Freqüentemente, é a única abordagem confiável ao examinar as propriedades de uso especial.

The Bottom Line

Não existe uma maneira de determinar o valor de um imóvel alugado. A maioria dos investidores sérios analisa os componentes de todos esses métodos de avaliação antes de tomar decisões de investimento sobre propriedades para alugar. Aprender esses conceitos introdutórios de avaliação deve ser um passo na direção certa para entrar no jogo de investimento imobiliário.

Então, depois de encontrar uma propriedade que pode render uma quantidade favorável de renda, encontre uma taxa de juros favorável para sua nova propriedade usando uma calculadora de hipoteca. O uso dessa ferramenta também fornecerá dados mais concretos com os quais trabalhar ao avaliar uma propriedade para aluguel em potencial.