Definiție a valorilor mobiliare garantate cu ipotecă comercială (CMBS)

Ce sunt valorile mobiliare garantate ipotecar (CMBS)?

Valorile mobiliare cu garanție ipotecară comercială (CMBS) sunt produse de investiții cu venit fix care sunt susținute de ipoteci pe proprietăți comerciale, mai degrabă decât de bunuri imobiliare rezidențiale. CMBS poate oferi lichidități atât investitorilor imobiliari, cât și creditorilor comerciali.

Deoarece nu există reguli pentru standardizarea structurilor CMBS, evaluările lor pot fi dificile. Valorile mobiliare subiacente ale CMBS pot include o serie de credite ipotecare comerciale cu termeni, valori și tipuri de proprietăți variate - cum ar fi locuințele multifamiliale și imobilele comerciale. CMBS poate oferi un risc de plată mai mic decât titluri de valoare garantate ipotecare rezidențiale (RMBS), deoarece termenul privind ipotecile comerciale este în general fix.

Cum funcționează valorile mobiliare garantate cu ipotecare comercială

Ca și în cazul obligațiilor colaterale de creanță (CDO) și al obligațiilor ipotecare colateralizate (CMO), CMBS sunt sub formă de obligațiuni. Împrumuturile ipotecare care formează o singură garanție comercială garantată ipotecar acționează ca garanție în caz de neplată, cu principalul și dobânzile transferate investitorilor.

Împrumuturile sunt de obicei incluse într-un trust și sunt foarte diversificate în termeni, tipuri de proprietăți și sume. Împrumuturile subiacente care sunt securitizate în CMBS includ împrumuturi pentru proprietăți precum clădiri de apartamente și complexe, fabrici, hoteluri, clădiri de birouri, parcuri de birouri și centre comerciale, adesea în cadrul aceluiași încredere.

Un împrumut ipotecar este de obicei ceea ce este considerat o datorie fără recurs - orice datorie de consum sau comercială care este garantată numai prin garanție. În caz de neîndeplinire a obligațiilor, creditorul nu poate sechestra niciun activ al împrumutatului dincolo de garanție.

Deoarece CMBS sunt vehicule complexe de investiții, acestea necesită o gamă largă de participanți la piață - inclusiv investitori, un furnizor principal, un serviciu principal, un serviciu special, un deținător al certificatului de conducere, administratori și agenții de rating. Fiecare dintre acești jucători îndeplinește un rol specific pentru a se asigura că CMBS funcționează corect.

Tipuri de CMBS

Ipotecile care susțin CMBS sunt clasificate în tranșe în funcție de nivelurile lor de risc de credit, care sunt de obicei clasificate de la calitate superioară - sau de cea mai înaltă calitate - la calitate inferioară. Tranșele de cea mai înaltă calitate vor primi atât dobânzi, cât și plăți de capital și vor avea cel mai mic risc asociat. Tranșele mai mici oferă rate mai mari ale dobânzii, dar tranșele care preiau un risc mai mare absorb, de asemenea, cea mai mare parte a pierderilor potențiale care pot apărea pe măsură ce tranșele scad în rang.

Cea mai mică tranșă dintr-o structură CMBS va conține cele mai riscante - și eventual speculative - împrumuturi din portofoliu. The securitizare procesul implicat în proiectarea structurii CMBS este important atât pentru bănci, cât și pentru investitori. Permite băncilor să emită mai multe împrumuturi în total și oferă investitorilor acces ușor la proprietăți imobiliare comerciale, oferindu-le în același timp mai mult randament decât obligațiunile de stat tradiționale.

Investitorii ar trebui să înțeleagă, totuși, că, în cazul unei neîndepliniri a obligațiilor la unul sau mai multe împrumuturi într-un CMBS, cele mai mari tranșe trebuie achitate integral, cu dobândă, înainte ca tranșele inferioare să primească fonduri.

Critica CMBS

De obicei, numai investitorii foarte bogați investesc în CMBS, deoarece nu există multe opțiuni aici pentru investitorul mediu. Este dificil să găsești fonduri mutuale sau fonduri tranzacționate la bursă (ETF) care investesc exclusiv în această clasă de active, deși multe fonduri mutuale imobiliare investesc o parte din portofoliile lor în CMBS.

Cerințe pentru CMBS

În decembrie 2016, Securities and Exchange Commission (SEC) și Autoritatea de reglementare a industriei financiare (FINRA) introdus noi reglementări pentru a atenua unele dintre riscurile CMBS prin crearea de cerințe de marjă pentru tranzacțiile agenției acoperite, inclusiv obligații ipotecare garantate.