Definiția obligațiunilor autorității de locuință

Ce sunt obligațiunile Autorității de Locuință?

Obligațiunile pentru autoritățile locative sau obligațiunile pentru locuințe sunt emise de o agenție guvernamentală de stat sau locală pentru a ajuta la finanțarea construcției sau reabilitării locuințelor la prețuri accesibile. În cadrul anumitor programe, veniturile din astfel de obligațiuni pot fi, de asemenea, utilizate pentru a ajuta persoanele cu venituri mici să achiziționeze case. Dobânda câștigată de investitori pe obligațiunile autorității de locuințe este scutită de impozitele federale și poate fi, de asemenea, scutită de la stat și local taxe pe venit.

Ca majoritatea obligațiuni municipale, obligațiunile autorităților de locuințe au fost văzute istoric ca investiții foarte sigure. În acest caz, obligațiunile sunt susținute de guvernul federal, care le consideră un mijloc de încurajare a construirii de locuințe pentru persoanele cu venituri mici.

Înțelegerea obligațiunilor Autorității de Locuință

O autoritate municipală poate emite datorii sub formă de obligațiuni pentru a strânge capital pentru finanțarea proiectelor. Cele două tipuri de obligațiuni municipale sunt obligație generală legături și obligațiuni de venit. Plata dobânzii și rambursarea principalului unei obligațiuni generale (GO) sunt finanțate din cofrele financiare ale statului sau ale administrației locale.

Aceste obligațiuni sunt susținute de deplină credință și credit a guvernului municipal care poate avea autoritatea de a crește impozitele pentru a-și îndeplini obligațiile de plată pentru obligațiunea GO. Pe de altă parte, obligațiile de plată pentru o obligațiune de venit sunt susținute de fluxul de venituri proiectat al proiectului pentru care a fost emisă obligațiunea. O formă a unei obligațiuni de venit este obligațiunea de locuință.

Guvernele de stat și locale emit obligațiuni pentru locuințe pentru a finanța construcția sau reabilitarea locuințelor la prețuri accesibile. Pe lângă rambursarea principalului obligațiunii, statul sau localitatea trebuie să plătească dobânzi pentru banii pe care îi împrumută. La fel de obligațiuni de activitate privată (PAB), obligațiunile de locuință pot fi emise în numele dezvoltatorilor calificați și non-profit pentru a finanța proiecte de locuințe multifamiliale și pentru seniori cu venituri mici.

De asemenea, încasările din obligațiunile de locuință pot fi, de asemenea, emise pentru a oferi finanțare ipotecară cu preț redus familiilor sau persoanelor cu venituri mici, astfel încât acestea să poată achiziționa o casă. Ipotecile furnizate prin obligațiuni de locuință sunt limitate la cumpărătorii de case pentru prima dată, care nu câștigă mai mult decât venitul mediu al zonei. În plus, prețul unei locuințe achiziționate cu o ipotecă cu obligațiuni de locuință este limitat la 90% din prețul mediu de cumpărare pe suprafață.

consideratii speciale

Obligațiunile pentru locuințe au de obicei rate scăzute ale dobânzii și pot fi emise fie ca fix, fie ca obligația cererii cu rată variabilă (VRDO). Principalele plăți și dobânzile către deținătorii de obligațiuni se fac din rambursări ipotecare gajate și câștigurile din investiții.

Rambursările efectuate la creditele ipotecare de către împrumutători sunt colectate de administratorul obligațiunii de locuință care investește fondurile în investiții pe termen scurt până la momentul stabilit pentru a plăti dobânzi deținătorilor de obligațiuni. De fapt, plata obligațiunilor pentru locuințe este susținută de plata la timp și consecventă a dobânzilor și rambursarea principalului ipotecilor subiacente de către debitor.

Obligațiunile pentru locuințe sunt benefice atât pentru stat, cât și pentru investitorii privați. Pe de o parte, guvernul obține acces la o cantitate mare de finanțare ieftină. Pe de altă parte, avantajele fiscale oferite de obligațiunile pentru locuințe sunt extrem de atractive pentru cei din categoriile de impozite superioare.

Pentru investitori, dobânda plătită de obligațiunile de locuință este scutită de impozitul pe venit federal și uneori de stat. Cu cât rata de impozitare marginală este mai mare, cu atât este mai valoroasă scutirea de impozit a unei obligațiuni pe veniturile din locuințe. Deși investitorii supuși impozit minim alternativ (AMT) poate fi supus impozitelor, scutirea înseamnă că investitorii în paranteze ridicate de impozite federale beneficiază de obligațiuni de venit și alte obligațiuni municipale. Această scutire fiscală ajută la compensarea ratei dobânzii scăzute a obligațiunilor.

Federal credite fiscale pentru locuințe cu venituri mici sunt o altă sursă de capital care poate fi utilizată în locul sau în plus față de obligațiunile de locuință pentru a finanța proiecte de locuințe la prețuri accesibile. Creditele sunt credite nerambursabile de impozite federale pe venit pentru o parte a dobânzii ipotecare pe care cumpărătorii de case calificate o plătesc în fiecare an.

Deoarece acestea implică datorii guvernamentale, vânzarea obligațiunilor autorităților locative necesită uneori aprobarea alegătorilor locali. În 2018, de exemplu, alegătorii din California au aprobat o măsură de vot pentru a vinde 4 miliarde de dolari în obligațiuni ale autorităților locative pentru a finanța programe pentru rezidenți cu venituri mici, veterani și muncitori agricoli.