O carieră în managementul portofoliului imobiliar
La prima vedere, ați putea crede că un administrator de portofoliu imobiliar este similar cu oricare altul activ financiar administrator. Dar portofoliul de capital imobiliar sau gestionarea fondurilor diferă radical de gestionarea acțiunilor, obligațiunilor sau fondurilor mutuale.
Spre deosebire de managerii de capitaluri proprii, care cercetează companii și gestionează probabilitățile ca aceștia să le poată îndeplini strategii articulate, managerii imobiliari trebuie să contribuie la definirea și să profite de oportunități the proprietate nivel. Administratorii imobiliari nu sunt responsabili doar pentru alocarea activelor, manageri de risct și tranzacții, dar și pentru tratarea directă cu terenul și structurile de pe acesta.
Deci imobiliare gestionarea activelor, spre deosebire de tradițional gestionarea banilor, necesită persoane cu experiență care pot optimiza valoarea proprietăților. De fapt, în multe feluri, un administrator de active imobiliare seamănă mult cu un CEO corporativ, care conduce o companie sau o facilitate. În schimb, un manager tradițional de bani ar putea cunoaște stocurile dintr-un anumit domeniu sau sector - dar nu se implică în operațiunile companiilor.
Gândește-te la o carieră în domeniul imobiliar gestionarea portofoliului ar putea fi potrivit pentru tine? Citiți mai departe pentru a afla mai multe.
Managementul portofoliului imobiliar
Pregătirea și experiența acumulată de administratorii de capital imobiliar sunt similare cu cea a altor manageri de fonduri. Cu toate acestea, este diferit în modul în care utilizează aceste abilități pentru a se asigura performanța portofoliului. Administratorii de portofoliu sunt adesea evaluați prin capacitatea lor de a asigura rentabilități adecvate ajustate la risc și diversificarea portofoliului prin alocare și selecție superioară a activelor.
În plus, administratorii de portofoliu imobiliar oferă valoare clienților, asigurând cea mai eficientă utilizare a acestora capitalul investitorului și prin menținerea clienților informați prin măsurarea superioară a performanței și chiar prin numerar curgere prognoză. Cu exceptia Fond de investiții imobiliare (REIT) și fondul administratorilor de fonduri (a căror performanță este evaluată prin capacitatea de a evalua capacitatea altor manageri de a proiecta și executa strategia), realitatea administratorul fondului de capital imobiliar este, în esență, directorul executiv al propriei sale companii, creând și executând strategii la nivel de proprietate pentru activele aflate în proprietatea sa încărca.
Strategii de selecție a investițiilor
Administratorii de portofoliu imobiliar efectuează alocarea activelor și selectarea activelor, nu înțelegând dinamica pieței și companiile din industrii specifice, ci prin fiind experți în fundamentele proprietății imobiliare. Studiază în interiorul regiunilor locale și în diferitele utilizări comerciale ale terenului: birouri, industriale, hoteliere, cu amănuntul și rezidențiale unice și multifamiliale. Pentru a bate piața, asigurați-vă diversificare și produc randamente adecvate ajustate la risc, managerii de portofoliu imobiliar trebuie să facă pariuri pe piețele imobiliare regionale sau locale și, în cazul portofoliilor cu active multiple, corectul mix de proprietăți.
Din acest motiv, mulți administratori de fonduri se concentrează pe anumite regiuni sau tipuri de proprietăți; unii administratori de active imobiliare mai mari își organizează angajații superiori și personalul de sprijin pe regiuni sau pe terenuri. Motivul organizării în acest mod este să ne asigurăm că oportunitățile pieței pot fi identificate și apoi transpuse în selecția corectă a proprietății și în crearea activelor.
Modul în care sunt achiziționate proprietățile este unul dintre cele mai semnificative moduri în care fondurile imobiliare diferă de investițiile mai tradiționale. Ca comercianți pe bursa la etaj, fondurile imobiliare folosesc specialiști în achiziții pentru a descoperi și executa tranzacții imobiliare. Acest personal de achiziție lucrează de obicei pentru un anumit fond sau este organizat regional sau pe tip de activ.
Deoarece majoritatea fondurilor de capital imobiliar dețin toate (sau o parte semnificativă) din fiecare proprietate, administratorii de portofoliu sunt adesea implicați direct în procesul de achiziție. Deoarece au responsabilitatea de a stabili și executa strategia imobiliară, administratorii de portofolii trebuie să fie implicați direct în toate procesele de investiții, inclusiv achiziții, finanțare, dispoziții și luarea deciziilor despre facilități. Pentru a facilita amploarea și profunzimea imobilelor managementul investitiei proceselor, managerii de portofoliu trebuie să se bazeze pe o cantitate considerabilă de infrastructură în raport cu capitalul investit. Pentru a realiza acest lucru cât mai eficient posibil, administratorii de fonduri imobiliare și administratorii de active au dezvoltat o funcție specializată de gestionare a activelor.
Cum funcționează administrarea activelor imobiliare
Funcția de gestionare a activelor imobiliare este formată din specialiști la nivel de proprietate care adaugă valoare managerilor de fonduri prin executarea strategiei la nivel de proprietate. Specialiștii sunt experți fie în elementele fundamentale ale pieței regionale, fie în anumite tipuri de proprietăți și sunt responsabili de optimizarea valorii activelor aflate în custodia lor. În plus față de furnizarea de informații de gestionare a portofoliului cu privire la perspectivele locale și facilitarea tranzacțiilor, administratorul de active este responsabil pentru performanța la nivel de proprietate.
În plus față de aprobarea bugetelor și gestionarea cheltuielilor, administratorii de active sporesc valoarea prin gestionarea leasing la una sau mai multe proprietăți. Deși poate părea o afacere alb-negru, leasingul este o funcție complexă care decide în mod inevitabil valoarea proprietății și a portofoliului. Succesul în leasing nu se obține doar prin găsirea și executarea celor mai mari oportunități posibile de leasing la fiecare proprietate, ci de asemenea, prin derularea unui program de leasing care se aliniază strategiei de portofoliu, menținând în același timp cele mai bune relații cu cele existente chiriași.
Leasingul este un proces foarte negociat, care poate implica luarea de decizii contrare nevoilor chiriașului pentru a optimiza valoarea proprietății. De exemplu, pentru proprietățile care urmează să fie vândute, leasingul ar putea fi suspendat într-o perioadă de vânzare, pentru a permite noilor proprietari să ia în calcul rate potențiale de leasing mai mari. Acest lucru poate duce la creșterea valorilor prognozate ale proprietății și, prin urmare, la oferte de vânzări mai mari.
În perioadele de creștere a tarifelor de închiriere, ar putea fi contracte de leasing pe termen lung închis înăuntru pentru proprietăți orientate pe venit, în timp ce pentru strategii axate pe apreciere capitala, termenii leasingului pot fi scurtați pentru a profita de rate mai mari așteptate în viitor. Capacitatea administratorului de active de a realiza mixul adecvat de chiriași, de a executa o strategie de leasing care aliniază fluxurile de numerar cu nevoile de portofoliu și de a gestiona atât capitalul, cât și costuri de operare poate afecta semnificativ valoarea totală a portofoliului.
Administratori de portofoliu imobiliar în calitate de CEO
Dacă cineva se gândește la o proprietate ca la o companie separată sau filială, fiecare cu propria strategie și potențial de performanță, începe să înțelegem de ce managerii de portofoliu de capital imobiliar seamănă mult cu CEO-urile corporative. La fel ca directorii executivi, care trebuie alocați o ofertă limitată de capital printre diferite oportunități pentru a crea cel mai mare randament global al investiției, administratorii de portofoliu imobiliar trebuie să facă același lucru în toate proprietățile pe care le administrează. Această nevoie de repartizare a unei cantități constrânse de resurse creează o situație diferită de multe firme convenționale de administrare a activelor.
În fondurile de capital imobiliar, există un conflict inerent între administratorii de portofoliu și administratorii lor de active, deoarece aceștia lucrează pentru obiective oarecum divergente. În timp ce administratorii de active sunt specialiști compensați pentru optimizarea valorii proprietăților lor, iar managerii de portofoliu sunt generaliști recompensați pentru optimizarea portofoliului rentabilitate și satisfacția investitorilor, administratorul de fond imobiliar de succes este unul care poate gestiona acest conflict și menține o echipă de management și un portofoliu eficient performanţă. Acest lucru necesită articularea unui proiect bine conceput strategia de portofoliu în cadrul unei echipe bine conectate de manageri care înțeleg și au interiorizat ansamblul obiectivele investiționale. Aceasta poate fi o sarcină dificilă pentru orice fond care a crescut semnificativ numărul și complexitatea proprietăților administrate.
De asemenea, este esențial ca administratorii de portofoliu imobiliar să nu întruchipeze doar cerințele alocarea capitalului, selectarea proprietății și alte abilități de investiții necesare, dar și faptul că au capacitatea de a crea strategii de investiții adecvate și abilități de conducere pentru a mobiliza organizația către același portofoliu misiune.
Linia de fund
Când vine vorba de fonduri imobiliare, capacitatea conducerii de a executa planuri de gestionare a activelor, pe lângă efectuarea unor practici mai tradiționale de gestionare a fondurilor, este esențială. Pentru un imobil manager de investiții, aceasta înseamnă optimizarea valorii proprietăților din portofoliul său, atât prin selectarea, cât și prin gestionarea ulterioară a activelor imobiliare ale portofoliului. Administratorii de portofoliu imobiliar trebuie să își aloce resursele peste proprietățile pe care le administrează pentru cel mai mare randament posibil și să-și păstreze echipa pe drumul cel bun pentru a realiza același lucru. Pentru cei cu un amestec adecvat de competențe, această carieră se remarcă ca o oportunitate unică în gestionarea activelor.