FHA vs. Împrumuturi convenționale: Care este diferența?

FHA vs. Împrumuturi convenționale: o prezentare generală

Consumatorii se califică pentru diferite tipuri de ipoteci pe baza profilurilor lor financiare. O mulțime de credite ipotecare tind să fie împrumuturi convenționale. Dar există și alții care sunt susținuți și asigurați de Administrația Federală a Locuințelor (FHA). În timp ce ambele permit consumatorilor să finanțeze achiziția unei case, există mai multe diferențe cheie între cele două.

Împrumuturi FHA face posibilă și mai ușoară proprietatea pentru împrumuturile cu venituri mici până la moderate, care altfel ar putea să nu poată obține finanțare din cauza lipsei sau a unui rău istoricul creditului, sau pentru că nu au suficient economisit. Cei care se califică pentru un împrumut FHA necesită un credit mai mic acont. Iar cerințele de credit nu sunt aproape la fel de stricte ca alte credite ipotecare - chiar și cele cu scor de credit mai mic de 580 pot obține finanțare. Aceste împrumuturi nu sunt acordate chiar de FHA. În schimb, acestea sunt avansate de creditori aprobați de FHA.

Persoane cu credite stabilite și niveluri scăzute de creanţăpe de altă parte, se califică de obicei pentru ipoteci convenționale. Aceste împrumuturi sunt oferite în general de către persoane private creditori ipotecari precum băncile, uniunile de credit și alte companii private. Spre deosebire de împrumuturile FHA, aceste ipoteci nu sunt garantate sau garantate de guvern.

Credite ale Administrației Federale a Locuințelor (FHA)

Împrumuturile administrației federale a locuințelor (FHA) sunt asigurate federal și emise de creditori aprobați de FHA, inclusiv bănci, uniuni de credit, și alte companii de creditare. Împrumuturile FHA sunt destinate împrumutaților cu economii limitate sau scoruri de credit mai mici.

Împrumuturile FHA pot fi folosite pentru a cumpăra sau refinanta case unifamiliale, case multifamiliale cu până la patru unități, condominii, și anumite case fabricate și mobile. Există, de asemenea, categorii specifice de împrumuturi FHA care pot fi utilizate pentru construcții noi sau pentru finanțarea renovării unei case existente.

Deoarece împrumuturile FHA sunt asigurate federal - ceea ce înseamnă că împrumutătorii sunt protejați în cazul în care un împrumutat implicit pe ipoteca lor - acești împrumutători pot oferi condiții mai favorabile împrumutătorilor care altfel s-ar putea să nu se califice pentru un împrumut la domiciliu, inclusiv rate mai mici ale dobânzii. Acest lucru înseamnă că este, de asemenea, mai ușor să te califici pentru un împrumut FHA decât pentru un împrumut convențional.

Standardele eligibile pentru împrumuturile FHA fac cumpărăturile de case mai accesibile pentru un număr mai mare de persoane. Începând cu 2020, puteți împrumuta până la 96,5% din valoarea unei case cu un împrumut FHA. Solicitanții de credit ipotecar FHA cu scoruri de credit până la 580 pot fi aprobate pentru un împrumut la domiciliu - cu condiția să aibă suficient pentru a acoperi cerința de avans de 3,5%. Cei ale căror scoruri de credit scad sub 580 se pot califica în continuare, dar, în general, trebuie să reducă minimum 10% din pretul de cumparare. Majoritatea creditorilor solicită solicitanților de credit ipotecar FHA să aibă scoruri de credit cuprinse între 620 și 640 pentru aprobare. Aceste împrumuturi susținute de guvern pot avea, de asemenea, suplimentare costurile de închidere care nu sunt solicitate de împrumuturile convenționale.

Împrumuturi convenționale

Un împrumut convențional este un credit ipotecar care nu este susținut de o agenție guvernamentală. Împrumuturile convenționale sunt create și deservite de creditori ipotecari privați, cum ar fi băncile, uniunile de credit și altele institutii financiare. Creditele convenționale prezintă cel mai mult risc pentru creditori, deoarece guvernul federal nu îi asigură. Din acest motiv, creditorii extind creditele ipotecare convenționale la solicitanții care au cele mai puternice profiluri financiare. Convenţional acont cerințele variază de la 3% la 20%, în funcție de produsul ipotecar.

Pentru a se califica pentru un împrumut convențional, consumatorii au de obicei rapoarte de credit stelare fără defecte semnificative și scoruri de credit de cel puțin 680. Împrumut convențional ratele dobânzilor variază în funcție de valoarea avansului, de alegerea consumatorului de produs ipotecar și de condițiile actuale de pe piață. Majoritatea împrumuturilor convenționale vin cu rate fixe ale dobânzii, ceea ce înseamnă că rata nu se schimbă niciodată pe durata de viață a împrumutului. Împrumutații sunt capabili să refinanțeze dacă ratele se schimbă.

Împrumuturile convenționale pot fi împărțite în două categorii—conform și neconformă împrumuturi. Împrumuturile convenționale conforme respectă standardele de împrumut stabilite de Asociația Națională Ipotecară Federală (Fannie Mae) și de Corporația Federală Ipotecară de Împrumut la Domiciliu (Freddie Mac).

consideratii speciale

Asigurare ipotecară

Împrumutatilor li se poate cere să plătească asigurare ipotecară, în funcție de termenele ipotecare și de valoarea avansului. Spre deosebire de alte tipuri de asigurare, asigurarea ipotecară protejează creditorul - nu titularul poliței - dacă împrumutatul încetează să mai facă plăți și neîndeplinește obligațiile financiare.

Asigurarea ipotecară este încorporată în fiecare împrumut FHA. Prime sunt plătite în două moduri diferite. Primul este printr-o plată în avans, care poate fi transformată în împrumut și plătită pe tot parcursul vieții sale. A doua modalitate este efectuarea plăților lunare. Împrumutații care pot reduce 10% sau mai mult plătesc aceste prime timp de 11 ani. Oricine plătește o sumă mai mică de 10% trebuie să efectueze aceste plăți de primă pe durata ipotecii lor.

Majoritatea creditorilor preferă să acorde împrumuturi convenționale pentru cel mult 80% din valoare de piață a unei case - echivalentul efectuării unei plăți în avans de 20%. Procentul din valoarea locuinței reprezentat de valoarea împrumutului este indicat de împrumut la valoare (LTV) raport. De exemplu, un împrumutat care acordă 15% (45.000 de dolari) pe o casă de 300.000 de dolari necesită un împrumut de 255.000 de dolari. Acest lucru ar produce un raport LTV de 85%. Împrumutătorii necesită un raport LTV de 80% sau mai puțin ca o modalitate de a se proteja împotriva riscului ca împrumutatul să nu reușească să ramburseze ipoteca. Acesta este motivul pentru care persoanele cu credite ipotecare convenționale care fac mai puțin de 20% avans, plătesc asigurări ipotecare - numite și ele asigurare ipotecară privată (PMI) - până când raportul lor LTV ajunge la 80%.

PMI poate costa între 0,3% și 1,5% din suma împrumutului dvs. anual. La fel ca alte tipuri de asigurări ipotecare, PMI este plătit de împrumutat și este destinat să protejeze creditorul de pierderi financiare în cazul în care sunt obligați să exclude pe proprietate. Veniturile din PMI pot fi utilizate de creditori pentru a acoperi costurile asociate revânzării unei locuințe aflate în executare silită.

Alte împrumuturi susținute de guvern

Împrumuturile FHA nu sunt singurul tip de împrumuturi susținute de guvern. Există alte două tipuri de programe de împrumut asigurate de agenții guvernamentale - împrumuturi VA și împrumuturi USDA.

Împrumuturile pentru afaceri veterane (VA) sunt susținute de Departamentul Afacerilor Veteranilor din SUA. Aceste împrumuturi sunt disponibile membrilor calificați ai serviciilor armate, soților și altor beneficiari. Împrumuturile VA nu necesită o plată în avans și de obicei nu percep asigurări ipotecare.

Împrumuturile sunt disponibile pentru debitorii din zonele rurale prin intermediul Departamentul Agriculturii din SUA (USDA). Acestea sunt destinate cumpărătorilor de locuințe cu venituri mici sau moderate și nu necesită plata în avans. De asemenea, poate exista o mai mare flexibilitate în ceea ce privește cerințele de scor de credit.