Acord de subordonare: definiție și efect asupra ipotecilor
Ce este un acord de subordonare?
Un acord de subordonare este un document legal care stabilește o datorie ocupă prioritatea în spatele alteia pentru încasarea rambursării de la un debitor. Prioritatea datoriilor poate deveni extrem de importantă atunci când un debitor neîndeplinește plățile sau declară falimentul.
Un acord de subordonare recunoaște că creanța sau dobânda unei părți este superioară celei unei alte părți în cazul în care activele debitorului trebuie lichidate pentru a rambursa datoriile.
Partea subordonată va încasa o datorie numai atunci când și dacă obligația față de creditorul primar a fost pe deplin îndeplinită în caz de executare silită și lichidare.
Cum funcționează un acord de subordonare
Persoanele fizice și companiile apelează la instituțiile de creditare atunci când au nevoie să împrumute fonduri. Împrumutătorul este despăgubit atunci când primește dobânzi la suma împrumutată, cu excepția cazului în care și până când împrumutatul se achită în mod automat la plățile sale. Împrumutătorul ar putea solicita un acord de subordonare pentru a-și proteja interesele în cazul în care împrumutatul va plăti drepturi suplimentare împotriva proprietății, cum ar fi dacă ar contracta o a doua ipotecă.
"Junior" sau a doua datorie este denumită a datorii subordonate. Datoria care are o creanță mai mare asupra activului este datoria principală.
Creditorii datoriilor superioare au dreptul legal de a fi rambursat integral înainte ca împrumutătorii datoriilor subordonate să primească rambursări. Se întâmplă adesea ca un debitor să nu aibă fonduri suficiente pentru a plăti toate datoriile sau executarea silită și vânzarea nu produce suficient în ceea ce privește veniturile lichide, astfel încât datoriile cu prioritate mai mică ar putea primi rambursare mică sau deloc.
Un acord de subordonare recunoaște că creanța sau dobânda unei părți este superioară celei unei alte părți în cazul în care activele debitorului trebuie lichidate.
Exemplu de acord de subordonare
Luați în considerare o afacere care are o datorie senioră de 670.000 USD, o datorie subordonată de 460.000 USD și o valoare totală a activului de 900.000 USD. Dosarele de afaceri pentru faliment și activele sale sunt lichidate la valoarea de piață - 900.000 USD.
Persoanele de debitor senior vor fi plătite integral, iar restul de 230.000 de dolari vor fi distribuiți între debitorii subordonați, de obicei pentru 50 de cenți pe dolar. Acționarii companiei subordonate nu ar primi nimic în procesul de lichidare, deoarece acționarii sunt subordonați tuturor creditorilor.
Datoriile subordonate sunt mai riscante decât împrumuturile cu prioritate superioară, astfel încât împrumutătorii necesită de obicei rate mai mari ale dobânzii ca compensare pentru asumarea acestui risc.
Chei de luat masa
- Un acord de subordonare acordă prioritate datoriilor colateralizate, situându-se unul în spatele celuilalt în scopul colectării rambursării de la un debitor în caz de executare silită sau faliment.
- Un creditor al doilea rând încasează numai când și dacă creditorul prioritar a fost plătit integral.
- Datoriile subordonate sunt mai riscante decât împrumuturile cu prioritate mai mare, deci creditorii necesită de obicei o rată a dobânzii mai mare ca compensare pentru asumarea acestui risc.
- Acordurile de subordonare sunt utilizate în mod obișnuit atunci când există mai multe ipoteci împotriva unei proprietăți.
Tipuri de acorduri de subordonare
Acordurile de subordonare pot fi utilizate în diverse circumstanțe, inclusiv structuri complexe ale datoriilor corporative.
Obligațiuni negarantate fără garanții sunt considerate a fi subordonate obligațiuni garantate. În cazul în care compania nu își achită dobânzile datorate falimentului, deținătorilor de obligațiuni garantate li se vor rambursa sumele împrumutului înainte de deținătorii de obligațiuni negarantate. Rata dobânzii la obligațiunile negarantate este, de obicei, mai mare decât cea a obligațiunilor garantate, câștigând randamente mai mari pentru investitor în cazul în care emitentul își achită plățile.
consideratii speciale
Acordurile de subordonare sunt cele mai frecvente în domeniul ipotecii. Atunci când o persoană contractează o a doua ipotecă, a doua ipotecă are o prioritate mai mică decât prima ipotecă, dar aceste priorități pot fi supărate prin refinanțarea împrumutului inițial.
Împrumutatul îl plătește în esență și primește un nou împrumut atunci când se refinanțează o primă ipotecă, așa că noul și cel mai recent împrumut este acum al doilea. Al doilea împrumut existent se ridică pentru a deveni primul împrumut. Creditorul primei refinanțări ipotecare va necesita acum semnarea unui acord de subordonare de către cel de-al doilea creditor ipotecar pentru a-l repoziționa în prioritate maximă pentru rambursarea datoriilor. Interesele prioritare ale fiecărui creditor sunt schimbate prin acord de la ceea ce ar fi devenit altfel.
Acordul semnat trebuie recunoscut de un notar și înregistrat în evidența oficială a județului pentru a fi executoriu.