Definiție metodă de vânzare repetată
Care este metoda de repetare-vânzare?
Metoda de vânzare repetată este un mod de a calcula modificările prețului de vânzare pentru aceeași bucată de proprietate imobiliaraîn limite specifice de timp.
Analiștii de pe piața imobiliară folosesc această abordare relativ simplă pentru a estima modificările prețurilor locuințelor pe perioade cuprinse între luni și ani. Variat indicii prețurilor locuințelor au adoptat metoda vânzărilor repetate pentru a oferi informații despre piața imobiliară cumpărătorilor de case și vânzătorilor, proprietăților investitori, și cei care lucrează în industria locuințelor și finanțarea locuințelor.
Chei de luat masa
- Metoda de vânzări repetate evaluează modul în care evaluările caselor se schimbă în timp, concentrându-se pe diferitele prețuri de vânzare ale aceleiași bunuri imobiliare.
- Diferenți indici ai prețurilor locuințelor au adoptat metoda vânzărilor repetate pentru a elimina problema contabilizării diferențelor de preț în locuințele cu caracteristici variate.
- Metoda de vânzare repetată nu este lipsită de defecte, limitând datele la casele care au fost vândute mai mult de două ori în perioada eșantionului și trecând cu vederea faptul că aceeași proprietate se poate schimba timp.
Înțelegerea metodei Repeat-Sales
Piața imobiliară este considerată una dintre cele mai importante companii din Statele Unite indicatori economici. Starea pieței imobiliare și în general economie sunt interconectate în multe feluri. Atunci când prețurile imobiliarelor cresc, proprietarii de case cresc în încredere și își slăbesc adesea șirurile de geantă, declanșând o creștere cheltuielile consumatorilor. Dezvoltatorii sunt, de asemenea, susținuți de semne de intensificare cerere, stimulând produsul intern brut (PIB) până la investind mai mult în terenuri noi, materiale și locuri de muncă pentru a construi case noi.
Indicele prețurilor locuințelor este însărcinat cu sarcina importantă și dificilă de evaluare a tendințelor imobiliare. Majoritatea dintre ei caută să realizeze acest lucru urmărind evaluări într-o anumită regiune într-o anumită perioadă de timp. Din păcate, unele dintre calculele pe care le utilizează acești indici pot duce la o imagine inexactă a tendințelor prețurilor locuințelor.
Calculele defecte includ alegerea de probe aleatorii de case pentru a urmări. Este posibil ca aceste proprietăți să nu fie de vânzare sau structurile și tipurile lor ar putea fi foarte diferite. Un index care a monitorizat median prețul casei într-o anumită zonă - cum ar fi Asociația Națională a Agenților Imobiliari (NAR) Median Index sau Census Bureau Median Index - nu ar identifica modificările aduse structurii caselor față de factorii externi ai pieței care pot afecta prețul.
Metoda vânzării repetate a intrat în scenă pentru a depăși aceste probleme structurale. A fost creat pentru a urmări schimbarea prețului bunurilor imobiliare între o vânzare curentă și orice vânzare anterioară, contribuind la asigurarea faptului că like-ul este comparat cu like-ul.
Avantajele și dezavantajele metodei Repeat-Sales
Metodele de vânzare repetată calculează modificările prețurilor locuințelor pe baza vânzărilor aceleiași proprietăți, prin urmare evitând problema încercării de a ține cont de diferențele de preț în locuințe cu diferite caracteristici. Metodele de vânzare repetată oferă, de asemenea, o alternativă mai precisă la regresie analiza sau la calcularea prețului mediu de vânzare pe zone geografice.
Conceptul metodei de vânzare repetată a fost introdus pentru prima dată de Martin Bailey, Richard Muth și Hugh Nourse în 1963, apoi modificat de Karl Case și Robert Shiller la sfârșitul anilor 1980.
Totuși, metoda de vânzare repetată nu este deloc impecabilă. Unul dintre principalele dezavantaje este că nu ține cont de casele care au fost vândute o singură dată în perioada de timp raportată.
Un alt lucru este că o proprietate vândută în două momente diferite pe parcursul unei perioade de eșantionare ar putea să nu fie neapărat identică. Este posibil ca aceeași locuință să se fi deteriorat semnificativ sau să fi fost supusă unor mari renovări, afectând comparabilitatea acesteia.
Exemple de metode de repetare-vânzare
Poate că cel mai cunoscut indice de locuințe care se bazează pe metoda vânzărilor repetate este S&P CoreLogic Case-Shiller National Price Index. Indicele Case-Shiller măsoară modificările valorii pieței de locuințe rezidențiale din SUA, urmărind pretul de cumparare și valoarea de revânzare a caselor unifamiliale care au suferit cel puțin două tranzacții de lungă durată.
Indicele nu ia în considerare construcțiile noi, condosurile și cooperativele și exclude, de asemenea, tranzacțiile care nu depășesc armele, cum ar fi vânzările de locuințe între membrii familiei la un nivel inferiorprețurile pieței.
Alți indici care utilizează metoda de vânzare repetată includ Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA) lunar Indicele prețurilor locuințelor (HPI), care se bazează pe Fannie Mae și Freddie Mac's date despre prețurile de vânzare a casei unifamiliale și refinantaaprecieriși primul indice de prețuri la locuințe LoanPerformance al primului CoreLogic american, care acoperă o zonă geografică mai largă decât indicii Case-Shiller sau FHFA. Indicele major al prețurilor la locuințe din Canada, Indicele național al prețurilor la locuințe compozite, adoptă, de asemenea, metoda vânzărilor repetate.
Astfel de indici raportează de obicei modificări ale prețurilor locuințelor din luna, trimestrul și anul precedent. Creșterea prețurilor locuințelor indică creșterea cerere, în timp ce scăderea prețurilor semnifică scăderea cererii.