Domeniu eminent: ce se întâmplă cu o ipotecă inversă?

Dreptul de domeniu eminent este folosit de o entitate guvernamentală atunci când o casă sau o altă proprietate este confiscată pentru a face loc unui proiect public, cum ar fi un drum nou, un pod sau o școală.

Clauza de încasări a celui de-al cincilea amendament la Constituția SUA prevede ca proprietarul să fie compensat în mod corect pentru pierdere. Instanțele au considerat că aceasta înseamnă că proprietarul imobilului trebuie să fie plătit valoarea de piata justa a proprietatii.

Într-un credit ipotecar obișnuit, suma poate fi suficientă pentru a plăti o casă nouă, deoarece capitalul propriu al proprietarului crește pe măsură ce efectuează plăți ipotecare. Cu toate acestea, situația ar putea fi oarecum diferită dacă proprietarul casei a scos a ipoteca inversa.

Cum funcționează Eminent Domain

Domeniu eminent este puterea unui guvern, fie el federal, statal sau municipal, de a lua proprietate privată pentru uz public, în urma plății doar compensare. Această practică apare în multe țări diferite sub diferite nume. S-ar putea să nu pară corect pentru proprietarii proprietății, iar cazurile de domeniu eminent, mai ales atunci când proprietarii simt că nu au fost compensați în mod corect, sunt destul de frecvente.

Domeniul Eminent și Ipoteca inversă

Plata compensației, atunci când este combinată cu capitalul propriu din locuință, poate fi suficientă pentru a plăti o casă nouă sau cel puțin pentru a asigura un avans pentru o nouă ipotecă. Dar dacă proprietarul are o ipotecă inversă, este posibil ca proprietarul casei să nu aibă suficiente capitaluri proprii rămase în casă pentru a plăti împrumutul și pentru a cumpăra o nouă reședință folosind plata compensației.

Șansele lor pot fi mai favorabile dacă proprietarul deține capitaluri proprii semnificative în proprietate. Casa poate avea mărită în valoare din moment ce a fost obținută ipoteca inversă, sau proprietarul poate să fi menținut capitaluri proprii semnificative în casă împrumutând doar o sumă limitată.

Scenariul cel mai rău apare atunci când proprietarul a luat o cantitate substanțială din valoarea proprietății plăți ipotecare inverse și nu a avut suficient timp (sau suficient noroc) pentru a se bucura de o creștere substanțială a valoarea proprietatii. În astfel de cazuri, plata guvernamentală poate fi mult sub costul înlocuirii.

Valoarea casei

Problema apare atunci când suma împrumutată lasă proprietarul casei cu un capital redus în proprietate și, prin urmare, cu puțini numerar efectiv din decontarea cu autoritatea de condamnare.

Într-un caz din 2012, unui proprietar din Oregon i s-au oferit suficienți bani pentru a-și rambursa ipoteca inversă, atunci când Departamentul de Transport al statului avea nevoie de casa ei pentru un proiect rutier. Agenția de stat a acceptat în cele din urmă să o lase pe femeie, aflată pe atunci la mijlocul anilor 80, să locuiască într-o casă pe care agenția o deținea fără chirie atât timp cât avea nevoie de ea.

Într-o perioadă de apreciere rapidă acasă, astfel de situații sunt mai puțin probabile. Valoarea unei case este probabil să depășească suma împrumutată cu ani înainte, notează David Henson, partener director al Henson și Fuerst din Raleigh, Carolina de Nord, specialist în domeniul eminent și dreptul proprietății conexe.

Cu toate acestea, pe piețele imobiliare au loc schimbări în scădere. În timp ce legea variază de la un stat la altul, autoritățile de condamnare și instanțele nu sunt susceptibile să ia în considerare datoria proprietarului.

Valoarea proprietății vs. Creanţă

„Factorul relevant este cu adevărat care este valoarea proprietății înainte de a o prelua, care este valoarea proprietății și care sunt daunele care rezultă”, spune Henson. „Datoria este lipsită de importanță în ceea ce privește modul în care daunele sunt fie negociate, fie judecate dacă este în fața unui juriu.”

Mulți proprietari într-o astfel de situație se confruntă cu costuri suplimentare, cum ar fi evaluare taxele și cheltuielile de relocare, care nu sunt neapărat acoperite în cazuri de domeniu eminent.

Ca și în cazul creditelor ipotecare tradiționale la termen, limbajul contractului de împrumut relevant este crucial. Ar trebui să precizeze ce se întâmplă în cazul a condamnare a proprietatii. De asemenea, ar trebui să precizeze că încasările vor merge proprietarului casei, deși creditorul va trebui să aprobe aranjamentul final.

Concluzia

O condamnare a unui domeniu eminent poate complica grav situația financiară și locativă a proprietarii de case care utilizează o ipotecă inversă, în special dacă o mare parte din capitalul propriu al casei a fost retras.