Pot obține o ipotecă inversă pentru un apartament cooperativ?
In timp ce ipoteci inversate au fost disponibile proprietarilor de case din 1961, împrumuturile au fost interzise cooperativa de locuinte (alias „co-op”) rezidenți. Ipotecile inversate permit proprietarilor mai în vârstă să se împrumute împotriva lor capitalul propriu, dar există cerințe stricte atât pentru debitori, cât și pentru proprietăți.
Până acum, proprietarii de case din New York puteau obține credite ipotecare inversate pentru case sau condominii cu una, două, trei și patru unități, dar nu și cooperative. Cu toate acestea, la începutul lui 2022, Adunarea Statului New York a adoptat un proiect de lege prin care cooperativele sunt eligibile pentru credite ipotecare inverse. Legea intră în vigoare la 30 mai 2022, iar rezidenții din New York vor putea, în sfârșit, să obțină credite ipotecare inversate pentru apartamentele cooperative. Iată cum funcționează.
Recomandări cheie
- Un credit ipotecar inversat permite proprietarilor de locuințe în vârstă de 62 de ani sau mai mult să profite de capitalul propriu fără să vândă casa sau să facă plăți lunare.
- Împrumutul nu este datorat până când ultimul împrumutat nu vinde casa, se mută definitiv sau moare.
- O cooperativă este un tip de locuințe rezidențiale deținute de o corporație, în care rezidenții sunt acționari cu drept de vot ai acelei corporații.
- Începând cu 30 mai 2022, rezidenții statului New York pot obține credite ipotecare inversate pe etichetă privată pentru apartamentele cooperative.
- Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) nu permite ipoteci de conversie a capitalului propriu (HECM) asupra cooperativelor.
Ce este o ipotecă inversă?
O ipotecă inversă permite proprietarii de case în vârstă de 62 de ani și mai mult profită de capitalul propriu fără a vinde sau a face plăți lunare. În schimb, debitorii primesc o sumă forfetară, plăți lunare sau a linie de credit de la creditorul lor (sau o combinație a ultimelor două).
Aceste împrumuturi pot oferi fondurile atât de necesare în timpul pensionării pentru a plăti lucruri precum cheltuielile de bază de trai, facturile medicale și reparațiile la domiciliu. Spre deosebire de creditele ipotecare „forward” tradiționale, nu sunt datorate plăți ale împrumutului până când ultimul împrumutat vinde casa, se mută sau moare.
În cazul în care deținătorul unei ipoteci inversate nu se ridică la înălțimea obligațiilor împrumutului, rămânând în întârziere cu plata impozitelor și/sau asigurărilor sau neținând pasul cu întreținere, apoi executare silita poate fi rezultatul.
Cerințe pentru împrumutați pentru ipoteci inverse Co-op
Conform noii legi, o ipotecă inversă pentru o cooperativă se numește „împrumut invers pentru unitatea de apartament în cooperare”. Trebuie să aveți cel puțin 62 de ani (aceeași cerință de vârstă minimă pentru majoritatea creditelor ipotecare inversate) pentru a vă califica pentru împrumut. Dacă unitatea ta cooperativă este deținută de chiriașii în totalitate sau prin închiriere comună, cea mai tânără persoană trebuie să aibă 62 de ani sau mai mult. În plus, trebuie să:
- Întâlnește-te cu un consilier ipotecar invers aprobat și finalizați o evaluare financiară pentru a confirma că sunteți calificat financiar pentru împrumut
- Locuiți în proprietate ca dvs resedinta principala
- Obțineți aprobarea consiliului de administrație al cooperativei dvs
Împrumutații trebuie să certifice anual, la fiecare aniversare a împrumutului invers, că locuiesc în unitatea cooperativă și că este reședința lor principală.
Creditorii ipotecare inversă trebuie să protejeze debitorii
Începând cu 30 mai 2022, rezidenții cooperativi din statul New York în vârstă de 62 de ani sau mai mult pot solicita o ipotecă inversă. Cu toate acestea, noua lege impune creditorilor ipotecari inversi sarcina de a proteja debitorii, solicitând fiecărui creditor să:
- Obțineți 100.000 USD garanție pentru a acoperi creanțele împotriva împrumutătorului în cazul în care acesta nu își îndeplinește obligațiile debitorului.
- Menține un capital minim de 10 milioane USD (creditorul se poate baza pe compania sa-mamă pentru a îndeplini cerințele minime de capital).
- Explicați termenii împrumuturilor ipotecare inverse și modul în care acestea respectă legea statului New York și Locuințe și dezvoltare urbană din SUA (HUD) standardele.
Conform noii legi, creditorii nu pot folosi „asigurat guvernamental” sau „anunț de serviciu public” în materialele lor promoționale.
Standardele impun în mod expres creditorilor care oferă împrumuturi inverse pentru unități de apartamente cooperative să:
- Dezvăluie termenii împrumutului și programul de plată.
- Sfătuiți solicitanții să se consulte cu autoritățile competente cu privire la impozitul împrumutului și planificare imobiliară consecințe.
- Descrieți caracteristicile de plată anticipată și refinanțare ale împrumutului.
- Notificați împrumutatului rata dobânzii a împrumutului și dobânda totală estimată.
- Numiți evenimentele care ar putea determina împrumutatul să nu plătească împrumutul.
În plus, un împrumut invers de unitate de cooperare este nerecurs, adică nu puteți datora mai mult decât valoarea certificatului de acțiuni al unității cooperatiste atunci când împrumutul devine scadent.
Noua lege permite creditorilor privați care oferă credite ipotecare inversate în New York să ofere produse proprietarilor de cooperative. Ipoteci de conversie a capitalului propriu (HECM), asigurat de către Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) și oferite de creditori aprobați de FHA, sunt încă interzise proprietarilor de cooperative.
Opțiuni de plată inversă a creditului ipotecar
Odată ce semnați contractul de credit ipotecar inversat, aveți la dispoziție un termen de trei zile dreptul de reziliere să anuleze împrumutul fără a datora dobândă. După aceea, aveți trei principale opțiuni pentru a primi banii dvs. ipotecare inversă:
- Plata pe termen – Creditorul vă face plăți lunare egale pentru un termen fix de luni pe care îl alegeți.
- Plata de titularizare – Creditorul vă face plăți lunare egale până când împrumutul este achitat integral sau devine scadent și exigibil.
- Linie de credit – Împrumuți niște bani acum și lași un credit disponibil pentru viitor până când linia de credit este epuizată.
Ipotecile inverse pentru cooperative sunt garantate prin acțiuni sau calitatea de membru la cooperativa care este reședința principală a împrumutatului.
Când se datorează o ipotecă inversă cooperativă?
Dacă aveți o ipotecă inversă pe o cooperativă, întregul sold al împrumutului devine scadent dacă:
- Cooperativa nu mai este reședința principală a cel puțin unul dintre debitorii împrumutului.
- Vă mutați din cauza unei boli fizice sau psihice pentru cel puțin 12 luni consecutive, iar cooperativa nu este reședința principală a cel puțin unui alt împrumutat.
- Nu reușiți să îndepliniți una (sau mai multe) obligații ale împrumutului, cum ar fi plata taxelor lunare de întreținere, asigurare ipotecară plăți sau taxe speciale de evaluare.
Ipotecile inverse pot avea co-împrumutați?
Ipotecile inversate pot avea co-împrumutați asupra contractului de împrumut. Orice co-împrumutat cu o ipotecă inversă continuă să primească beneficiile împrumutului și pot rămâne în locuință atâta timp cât își îndeplinesc obligațiile de împrumut.
Pot obține un HECM într-o cooperativă?
Cooperativele nu sunt eligibile pentru credite ipotecare inversate, deoarece HUD asigură numai credite ipotecare inversate (fie un HECM, fie HECM pentru cumpărare) garantate cu bunuri imobiliare. Legea federală nu s-a schimbat, așa că numai creditorii privați oferă credite ipotecare inverse pentru cooperative.
Concluzia
Ipoteci inversate poate oferi un venit suplimentar pe perioada pensionării, care poate fi deosebit de important dacă aveți un venit fix. Cu toate acestea, ipotecile inverse implică mai multe comisioane, inclusiv taxe de origine, asigurare ipotecară, costuri de închidere, interes și taxe de service. Asigurați-vă că faceți cumpărături și comparați costurile din împrumuturile disponibile înainte de a lua orice decizie.