Semnalele de avertizare de pe piețele de birouri comerciale din SUA nu au încetat să clipească

Proprietarii de spații comerciale de birouri și-au văzut valoarea proprietăților scăzând de la începutul pandemiei în urmă cu trei ani.

Toboganul de coborâre nu s-a terminat. Această realitate va avea implicații profunde asupra investitorilor, creditorilor și economiei în general pe parcursul lunilor următoare.

Probleme agravante pentru imobiliare de birouri

Investițiile imobiliare au scăzut. Activitatea de leasing a scăzut. Delincvente au crescut, iar creditele ipotecare aflate la scadență se confruntă cu rate de refinanțare cu mult mai mari.

Marile firme globale intenționează să reducă spațiul de birouri, pe măsură ce tendința către munca de la distanță care s-a accelerat în timpul pandemiei persistă. Cu toate acestea, pe unele piețe, spațiul disponibil din belșug nu a descurajat construcția nouă.

Combinate, semnalele de avertizare nu s-au estompat pentru o piață imobiliară de birouri comerciale din SUA, adesea atât de opace încât Observatorii din industrie nu pot fi de acord cu valoarea sa totală, cu estimări variind de la aproape 1 trilion de dolari la mai mult de 3 dolari trilion.

Această gamă largă, totuși, poate evidenția pur și simplu dificultatea de a evalua valorile actuale pe o piață care și-a pierdut o treime până la jumătate din valoarea sa de la începutul anului 2022. Și asta ar putea cântări greu băncilor și instituțiilor financiare.

„Activele de birou sunt adesea finanțate cu datorii care rezidă în bilanțurile băncilor și în portofoliile de garanții garantate cu ipoteci comerciale (CMBS), scăderi mari ale valorii ar avea consecințe pentru investitorii instituționali și pentru stabilitatea financiară”, potrivit unui studiu comun al Școlii de Afaceri a Universității Columbia și Stern School a Universității din New York. de afaceri.

În rezervor

Prin orice măsură, piața proprietăților de birouri a scăzut.

Trusturile de investiții imobiliare bazate pe birouri (REIT) măsurate de indicele FTSE Nariet Equity REIT au scăzut cu 37,6% în 2022 și cu încă 18,1% în primele patru luni ale acestui an.

La nivel național, studiul Columbia/NYU a constatat că piața de birouri comerciale a suferit pierderi de 506 miliarde de dolari în perioada de trei ani încheiată în decembrie 2022.

Scăderi suplimentare rămân probabile. Pentru cea mai mare piață de birouri din țară, New York City, studiul Columbia/New York University a prezis că piața valoarea până în 2029 va rămâne cu 43,9% sub nivelurile de dinainte de pandemie — 51,6% mai mică dacă obiceiurile de a lucra de la domiciliu nu revin la pre-pandemie norme.

Scăderi similare anticipate pe nenumărate alte piețe au implicații de rău augur pentru investitori, proprietăți proprietari, chiriași, creditori și chiar municipalități care se bazează pe impozitele pe proprietate comercială pentru a-și finanța bugetele.

Nu sa terminat

Darin Mellott, vicepreședinte pentru cercetarea piețelor de capital cu firma de imobiliare comerciale și servicii de investiții CBRE, a spus că este important să nu picteze toate proprietățile de birou cu o „perie largă”. El a remarcat că unele spații de birouri de ultimă generație, la cerere, continuă să capteze un nivel record chiriile.

Cu toate acestea, pe fondul vântului contrar ciclic și al schimbărilor structurale pe termen lung, el estimează că biroul mediu din S.U.A. valorile proprietăților au scăzut cu cel puțin o treime și vor continua să scadă înainte de a se stabiliza la sfârșitul verii 2024.

„Vom vedea cantități substanțiale de suferință în trimestrele următoare”, a spus Mellott.

Guvernele care se bazează pe veniturile din impozitul pe proprietate s-ar confrunta, de asemenea, cu o socoteală. Orașul New York, de exemplu, se bazează pe veniturile din impozitele pe proprietate din clădirile de birouri și comercianții cu amănuntul pentru aproape o treime din bugetul său. Scăderea estimată a studiului a valorilor birourilor ar reduce veniturile fiscale ale orașului cu 6,5%.

Leasing letargic

Slăbiciunea pieței de birouri din SUA reflectă parțial o scădere cu 18,5% a veniturilor din închirierea proprietății în perioada 2019-2022, potrivit studiului Columba/NYU.

În primul trimestru, activitatea de leasing a scăzut pentru al treilea trimestru consecutiv, scăzând cu 42% sub nivelurile pre-pandemie.

Între timp, o treime din toate contractele de închiriere de pe piața de birouri vor expira de acum până în 2026.

În S.U.A., 22,1% reducere la toate spațiile de birouri sunt disponibile în prezent pentru închiriere directă sau subînchiriere.

În centrul orașului San Francisco, o treime din spațiul de birouri este disponibil; Houston, Atlanta și Salt Lake City au toate o disponibilitate care depășește 30%.

Un sondaj al directorilor responsabili de imobiliare la 350 de firme multinaționale, care angajează un total de 10 milioane de oameni, au descoperit că jumătate intenționează să reducă spațiul de birouri în următorii trei ani – unii cu cât 20%.

În același timp, afișările pentru locuri de muncă non-remote – locuri de muncă care necesită spațiu de birou – au scăzut cu 22% în ultimele 15 luni.

Investiție în birou? Nu atat de mult

Investitorii s-au ferit să pună bani în birouri.

Administratorii de fonduri globale au redus alocările pentru proprietate comerciala la cel mai scăzut nivel de la adâncimea crizei financiare globale din 2008-2009 – la puțin mai mult de un an după ce au atins cel mai înalt nivel din ultimii 16 ani.

Firmele de la Apollo Global Management până la Berkshire Hathaway au emis avertismente îngrozitoare cu privire la piața imobiliară comercială. Un economist imobiliar, Kiran Raichura de la Capital Economics, a descris perspectivele pentru sectorul birourilor din SUA drept „deosebit de sumbre”.

Problemele de lichiditate pe piață au crescut. Volumul în dolari din primul trimestru al vânzărilor de investiții în birouri a scăzut la cel mai scăzut nivel din 2010.

Împrumuturi cu probleme

În plus, Mellott estimează că împrumuturile de birouri de 340 de miliarde de dolari din bilanţurile bancare vor ajunge la scadenţă în următorii doi ani. Aproximativ 30 de miliarde de dolari dintre aceștia ar putea rămâne în neregulă, a spus el.

„Nu vedem asta ca pe o problemă sistemică”, a spus Mellott. „(Dar) acest lucru poate exacerba unele probleme în sistem și s-ar putea să vedem că alte câteva instituții eșuează”.

Cu toate acestea, împrumuturile de birou care ajung la maturitate, care nu sunt implicite, se vor confrunta cu costuri de refinanțare mult mai mari — cu 40-60% mai mari decât acum doi ani, potrivit firmei de cercetare CMBS Trepp.

O analiză realizată de firmă arată că marea majoritate a împrumuturilor de pe majoritatea piețelor încă nu vor avea probleme de refinanțare. Însă alte piețe se confruntă cu mari obstacole: 77% din împrumuturile de birouri de pe piața din Denver, 62% pe piața de la Houston și 36% pe piața de la Washington D.C. care se maturizează până în 2024 ar putea avea probleme de refinanțare.