Acordul Blackstone Fund evidențiază riscurile pieței private

Gigantul de capital privat Blackstone (BX) dorește să atragă mai mulți investitori de retail în fondurile sale, care nu sunt tranzacționate public și să investească în active nelichide, cum ar fi imobiliare comerciale. Acordul de 4 miliarde de dolari al companiei cu Universitatea din California arată că unii dintre investitorii companiei sunt mai egali decât alții.

În timp ce Blackstone a spus că investiția UCal într-un fond emblematic este o „validare” a strategiei sale de retail, firma acordă, de asemenea, un tratament preferențial dotare în urma unei zdrobiri de cereri de răscumpărare de fonduri, evidențiind riscurile expunerii tot mai mari a investitorilor de retail la alternativa frecvent ilichidă investitii.

Blackstone Real Estate Income Trust, de 68 de miliarde de dolari, lider în rândul numărului tot mai mare de REIT netranzacționate, a declarat în decembrie. 1 ar limita irăscumpărări de investitori după ce asemenea cereri au depășit limitele prestabilite.

Marți, BREIT a abordat tensiunile de lichiditate cu care s-a confruntat anunțând o investiție de 4 miliarde de dolari de către managerul de investiții al UCal pentru cel puțin șase ani. Investiția va avea o rată a obstacolelor de 11,25%, iar dacă profiturile anuale nu ating acest obiectiv, Blackstone este să compenseze până la 1 miliard de dolari din deficit. Așadar, în timp ce sistemul universitar va cumpăra acțiunile fondului la același preț ca alți investitori, va face acest lucru cu un suport care le lipsește.

The investiții alternative industria curtează Main Street într-un moment în care alocătorii instituționali se apără, în special în clasele de active cu probleme, cum ar fi imobiliare comerciale. Investițiile alternative au reprezentat recent doar 1% până la 2% din portofoliile investitorilor individuali, vs. un interval de 15% până la 50% pentru investitorii instituționali.

Problema este că este greu să știi cât valorează un activ dacă nu se tranzacționează în mod regulat. „Chestia cu fondurile netranzacționate și activele nelichide este că evaluările lor, reflectate în valoarea activului net, sunt învechite”, a spus Spencer Couts, profesor asistent la Universitatea din California de Sud și expert în alternative investitii.

„În opinia noastră, tranzacția oferă o citire negativă sectorului imobiliar comercial pe baza a cost mai mare al capitalului” cerut de potențialii investitori”, au spus analiștii Keefe, Bruyette & Woods într-o cercetare Notă.

BREIT intenționează să continue să limiteze răscumpărările care depășesc limitele prestabilite, în ciuda tranzacției, a spus fondul. Speranța este că investiția dotării va reuși să susțină încrederea investitorilor de fonduri care s-au grăbit după ieșiri. Directorii de top Blackstone au atribuit goana de răscumpărare investitorilor în dificultate financiară, în special din Asia.

BREIT a avut o rentabilitate de 8,4% în primele 11 luni ale anului 2022 și o valoare anuală de 12,7% de la înființarea sa în 2017 până în noiembrie, net de comisioanele anuale de administrare de 1,25% din valoarea activului net (NAV), stimulente de performanță pentru gestionarea fondurilor și în avans încărcături de până la 3,5%.

Blackstone mizează pe rezultate istorice puternice pentru a atrage mai mulți investitori de retail dezamăgiți de pierderile de anul trecut în acțiuni și obligațiuni. În decembrie, investiția minimă BREIT prin platforma Fidelity Investments a scăzut la doar 2.500 USD de la 1 milion USD anterior.

Aceste evaluări învechite, cunoscute și sub numele de mărci, sunt cele care au încurajat recenta goană de răscumpărări de la BREIT, precum și un fond administrat de Starwood Capital pe fondul scăderilor abrupte ale prețurilor trusturilor de investiții imobiliare cotate la bursă, Couts a spus.

Limitele de răscumpărare îi protejează pe investitorii care rămân în fond prin evitarea vânzărilor forțate de active nelichide pentru a satisface cererile de răscumpărare, potrivit Couts. Investitorii care au cerut BREIT și altor REIT netranzacționate să-și returneze banii au răspuns la slăbirea fundamentelor imobiliare, a adăugat el.

Prețul acțiunilor Blackstone a scăzut cu 43% în 2022 și a scăzut cu 15%, deoarece BREIT a limitat răscumpărările. Acțiunile au câștigat 5% în primele două sesiuni de tranzacționare din 2023.