Poți obține un împrumut cu capital propriu mai mare decât capitalul tău propriu?

Credite pe fonduri proprii oferi persoanelor care au nevoie de bani șansa de a împrumuta o sumă forfetară de numerar folosind casa lor ca colateral. Cât de mult depinde de o varietate de factori, inclusiv valoarea proprietății, suma datorată încă pentru credit ipotecar, venitul solicitantului și istoricul de credit și apetitul pentru risc al fiecărui creditor.

Cât de mult capital ai în casa ta?

Suma pe care o puteți împrumuta cu un împrumut cu capital propriu depinde, în general, de cât de mult capital aveți în casa dvs.

Capitalul propriu este practic valoarea casei tale minus oricare garanții atașat de acesta. Cu alte cuvinte, este miza de proprietate pe care ați construit-o până acum în proprietate.

Deci, de exemplu, dacă casa ta este evaluat la 400.000 USD și încă mai datorați 250.000 USD pe dvs credit ipotecar, atunci aveți un capital de 150.000 USD în proprietate. Acești 150.000 USD reprezintă 37,5% din valoarea actuală a casei tale, restul fiind încă deținut de bancă.

Capitalul propriu crește în două moduri: atunci când plătiți creditul ipotecar și atunci când casa dvs. crește în valoare. Echitatea poate scădea, de asemenea, dacă principal nu este rambursat, așa cum este cazul, de exemplu, dacă aveți un ipotecă numai cu dobândă iar prețul de vânzare al proprietății se depreciază.

Care este suma maximă pe care o puteți împrumuta?

Împrumuturile mai mari sunt în general mai profitabile pentru creditori. Cu toate acestea, sumele mai mari vin și cu un risc mai mare de Mod implicit.

Majoritatea creditorilor nu acordă împrumuturi cu capital propriu în valoare mai mare decât miza de proprietate a solicitantului, deoarece aceasta ar lăsa potențial o bucată din împrumut. negarantat. O linie trebuie trasă undeva și, în multe cazuri, numărul magic este 80. Deși fiecare creditor este liber să aleagă cât de sus să meargă, mulți nu vor împrumuta mai mult de 80% din valoarea dobânzilor proprietarului în proprietatea lor.

Limita de 80%.

O limită de 80% nu este o garanție, ci mai degrabă maximul care poate fi împrumutat în general, inclusiv suma pe care o puteți datora în continuare pentru o ipotecă. Cât de mult împrumutătorul este de fapt dispus să vă dea depinde de persoana dvs istoricul creditului și sursa de venit.

De exemplu, dacă casa dvs. este evaluată la 350.000 USD și mai aveți de plătit un credit ipotecar de 180.000 USD, participația dvs. în proprietate sau capitalul propriu valorează 170.000 USD. În cazul în care creditorul aplică un plafon de 80%, asta înseamnă efectiv că îți va împrumuta până la 136.000 USD.

Acesta este cel mai bun scenariu. Dacă venitul tău lunar nu lasă prea mult loc de eroare — sau al tău scor de credit nu este ridicată din cauza unui istoric neregulat în ceea ce privește rambursarea datoriilor – maximul care vi se poate oferi ar putea fi mult mai mic.

De ce creditorii sunt, în general, atât de precauți?

De ce creditorii impun astfel de limite? În principal pentru a-și acoperi spatele.

Cu un împrumut cu capital propriu, o casă servește drept garanție, ceea ce înseamnă că creditorul o poate vinde pentru a-și recupera o parte sau toate pierderile, dacă împrumutatul nu poate ține pasul cu plățile. Această protecție suplimentară este ceea ce determină creditorul să facă banii disponibili în primul rând. Începe să se erodeze în mod constant pe măsură ce dimensiunea împrumutului crește în raport cu valoarea cotei de proprietate a împrumutatului în proprietate.

Să ne uităm la un exemplu. Imaginează-ți că ai fost împrumutat cu 200.000 de dolari, față de cei 170.000 de dolari deținute în casa ta. Acest împrumut este extrem de riscant pentru creditor. În cazul unui default anticipat, acesta ar putea recupera doar aproximativ 170.000 USD prin urmărire executare silita, obligându-l să folosească alte metode costisitoare pentru a extrage restul banilor de la dvs., presupunând că împrumutul cu capital propriu este un recurs creanţă.

Împrumuturi cu valoare ridicată pentru capitalul propriu

Există o mână de creditori acolo dispuși să împrumute mai mult proprietarilor de case. Cu toate acestea, din motivele prezentate mai sus, astfel de împrumuturi tind să fie oferite doar solicitanților cu un istoric de credit excelent și un nivel consistent de venit disponibil care este cu mult peste obligațiile lunare de rambursare.

Înalt împrumut-valoare (LTV) împrumuturile cu capital propriu tind, de asemenea, să fie mai mari ratele dobânzilor pentru a compensa creditorul pentru riscul suplimentar pe care și-l asumă. Nu există garanții. Chiar dacă solicitantul are un venit bun și o istorie stelară în onorarea datoriilor, o pierdere a locului de muncă sau o cheltuială mare neașteptată ar putea schimba totul. Există și pericolul, oricât de rar ar părea, ca casa să se deprecieze în valoare, ceea ce ar scădea suma pe care creditorul o poate recupera prin procedurile de executare silită.

Aceste diverse riscuri au determinat Corporația Federală de Asigurare a Depozitelor (FDIC) să sfătuiască creditorii care oferă împrumuturi cu LTV-uri care depășesc 90% pentru a aborda asigurare ipotecară și alte forme de protecție. De obicei, împrumutatul este cel care se așteaptă să plătească factura pentru aceste garanții, ceea ce face împrumutul deja costisitor cu LTV pentru locuință și mai scump.

Când proprietarii de case ar putea obține mai mult decât capitalul propriu existent

Unii creditori de împrumuturi cu capital propriu sunt dispuși să meargă mai sus decât alții. Cu toate acestea, practic nimeni nu este pregătit să împrumute mai mult decât capitalul propriu existent al unui proprietar.

Singura excepție potențială de la această regulă este în scenariul puțin probabil că ați cumpărat o casă fără a pune bani jos sau a plăti banii înapoi, iar valoarea a crescut rapid. Să presupunem, de exemplu, că ți-ai cumpărat casa în urmă cu opt ani pentru 150.000 USD și acum valorează 200.000 USD. În ciuda faptului că nu ați plătit înapoi niciunul din împrumutul și, prin urmare, teoretic, nu ați construit încă capitaluri proprii, s-ar putea să vă calificați pentru un împrumut cu capital propriu pe baza valorii apreciate a proprietății.

Concluzia

Creditorii credibili, în general, nu ar semna niciodată un împrumut cu capital propriu pentru o casă mai mare decât capitalul propriu al solicitantului în proprietatea lor, deoarece aceasta ar duce la negarantarea unei părți din împrumut și mai greu de colectat în cazul Mod implicit. Iar dacă oportunitatea s-ar prezenta cumva, suma care ți-ar fi perceput cu dobândă și alte cheltuieli te-ar putea forța să te gândești oricum.

Înainte de a fi frustrați, proprietarii de case care au nevoie de numerar ar trebui să realizeze că limitele impuse de creditor funcționează și în favoarea lor. Luați un împrumut care valorează mai mult decât pachetul de proprietate în casa dvs. și puteți pierde mult mai mult decât acoperișul de deasupra capului.