Combustibilul care a alimentat topirea subprime

Zeci de creditori ipotecare declară faliment în câteva săptămâni. Piața este plină de îngrijorări ale unei mari lumi criza creditului, care ar putea afecta toate clasele de împrumutați. Băncile centrale folosesc clauze de urgență pentru a injecta lichidități în sperie piețele financiare. The proprietate imobiliara piețele scad după ani de recorduri. Executarea silită tarifele duble an dupa an în a doua jumătate a anului 2006 și în 2007.

Rapoartele par intimidante, dar ce înseamnă toate acestea?

În prezent suntem până la genunchi într-o Criza financiară care se concentrează pe piața imobiliară din SUA, în cazul în care se încadrează din înghețat ipotecă subprime piața se revarsă în piețele de credit, precum și intern și global piețele bursiere. Citiți mai departe pentru a afla mai multe despre cum au scăzut piețele până acum și despre ceea ce ar putea fi în viitor.

Calea către o criză

A fost cazul unui grup sau unei companii care adormea ​​la volan? Este acesta rezultatul unei supravegheri prea mici, a prea multă lăcomie sau pur și simplu a unei înțelegeri insuficiente? Așa cum se întâmplă adesea atunci când piețele financiare se strică, răspunsul este probabil „toate cele de mai sus”

Tine minte, piața pe care o urmărim astăzi este un produs secundar al pieței în urmă cu șase ani. Reveniți la sfârșitul anului 2001, când teama de atacuri teroriste globale după sept. 11 a frământat o economie deja în luptă, una care tocmai începea să iasă din recesiunea indusă de tehnologie balon de la sfârșitul anilor 1990.

Ca răspuns, în 2001, Rezerva Federală a început să reducă dramatic ratele, iar rata fondurilor alimentate a ajuns la 1% în 2003, ceea ce în limbajul bancar central este în esență zero. Scopul unui minim fonduri federale rata este de a extinde aprovizionare de bani și să încurajeze împrumuturile, care ar trebui să stimuleze cheltuielile și investițiile. Ideea că cheltuielile erau „patriotice” a fost răspândită pe scară largă și toată lumea - de la Casa Albă până la asociația locală de părinți-profesori ne-a încurajat să cumpărăm, cumpărăm, cumpărăm.

A funcționat, iar economia a început să se extindă constant în 2002.

Imobilul începe să pară atractiv

La fel de jos ratele dobânzilor au intrat în economie, piața imobiliară a început să se transforme într-o frenezie pe măsură ce numărul de case vândute - și prețurile pentru care au vândut - au crescut dramatic începând cu 2002. La acea vreme, rata pe 30 de ani ipotecă cu rată fixă a fost la cele mai scăzute niveluri observate în aproape 40 de ani, iar oamenii au văzut o oportunitate unică de a avea acces aproape la cea mai ieftină sursă de capital disponibil.

Bănci de investiții și garanția garantată cu active

Dacă piața imobiliară ar fi beneficiat doar de o mână decentă - să zicem, una cu rate scăzute a dobânzii și creșterea cererii - orice problemă ar fi fost destul de limitată. Din păcate, i s-a acordat o mână fantastică, datorită noilor produse financiare în curs de producție Wall Street. Aceste produse noi au ajuns să fie răspândite în toată lumea și au fost incluse în Fondul de pensii, fonduri speculative și guverne internaționale.

Și, așa cum învățăm acum, multe dintre aceste produse au ajuns să nu mai valoreze absolut nimic.

O idee simplă duce la mari probleme

The securitate garantată de active (ABS) există de zeci de ani, iar în centrul său se află un principiu de investiții simplu: luați o grămadă de active care au previzibile și similare flux de fonduri (precum ipoteca la domiciliu a unei persoane fizice), grupați-le într-un singur pachet gestionat care colectează toate plățile individuale (plățile ipotecare) și folosiți banii pentru a plăti investitorilor o cupon pe pachetul gestionat. Acest lucru creează o garanție garantată de active în care proprietatea imobiliară subiacentă acționează ca colateral.

Un alt mare plus a fost acela rating de credit agenții precum Moody's și Standard & Poor's și-ar pune ștampila de aprobare „AAA” sau „A +” pe multe dintre aceste valori mobiliare, semnalând siguranța lor relativă ca investiție.

Avantajul pentru investitor este că acesta poate achiziționa un portofoliu diversificat de active cu venit fix care ajung ca o singură plată cupon.

The Asociația Națională Ipotecară a Guvernului (Ginnie Mae) fusese grupare și vânzarea securitizat ipoteci ca ABS de ani de zile; ratingurile lor „AAA” aveau întotdeauna garanția pe care o acordase sprijinul guvernamental al lui Ginnie Mae. Investitorii au obținut un randament mai mare decât la Trezorerie, iar Ginnie Mae a reușit să utilizeze finanțarea pentru a oferi noi ipoteci.

Lărgirea marginilor

Datorită pieței imobiliare care a explodat, a fost creată doar o formă actualizată a ABS aceste ABS-uri erau umplute cu împrumuturi ipotecare subprime sau împrumuturi către cumpărători cu mai puțin de stelare credit.

Împrumuturi subprime, împreună cu riscurile lor de neplată mult mai mari, au fost încadrate în diferite clase de risc sau tranșe, fiecare dintre ele venind cu ale sale rambursare programa. Tranșele superioare au putut primi ratinguri „AAA” - chiar dacă conțineau împrumuturi subprime - deoarece acestor tranșe li s-au promis primii dolari care au intrat în garanție. Tranșele inferioare au avut rate de cupon mai mari pentru a compensa creșterea risc implicit. În partea de jos, tranșa „capital” a reprezentat o investiție extrem de speculativă, deoarece fluxurile sale de numerar ar putea fi eliminate în mod esențial dacă rata implicita pe întregul ABS s-a strecurat peste un nivel scăzut - în intervalul 5-7%.

Dintr-o dată, chiar și creditori ipotecare subprime au avut o cale de a-și vinde datoria riscantă, ceea ce le-a permis, la rândul lor, să comercializeze această datorie și mai agresiv. Wall Street era acolo pentru a-și ridica împrumuturile subprime, pentru a le împacheta cu alte împrumuturi (unele de calitate, altele nu) și pentru a le vinde investitorilor. În plus, aproape 80% din aceste valori mobiliare pachet au devenit în mod magic nivel de investiție (Evaluat „A” sau mai mare), datorită agențiilor de rating, care au câștigat comisioane profitabile pentru munca lor în evaluarea ABS-urilor.

Ca urmare a acestei activități, a devenit foarte profitabil să originare ipoteci - chiar și riscante. Nu a trecut mult timp până nici măcar cerințele de bază, cum ar fi dovada venitului și a acont au fost trecute cu vederea de către creditorii ipotecari; 125% împrumut la valoare ipotecile erau subscrise și acordate potențialilor proprietari de case. Logica este că, odată cu creșterea atât de rapidă a prețurilor imobiliare (prețurile medii ale locuințelor cresc până la 14% anual până în 2005), o ipotecă LTV de 125% ar fi deasupra apei în mai puțin de doi ani.

Pârghie pătrată

Bucla de întărire începea să se rotească prea repede, dar cu Wall Street, Strada principala și toți cei care profită de pe parcurs, cine avea să pună frâna?

Ratele dobânzilor scăzute record s-au combinat cu standardele de împrumut tot mai slăbite, pentru a împinge prețurile imobilelor la recorduri în majoritatea Statelor Unite. Proprietarii de case existente erau refinanțare în cifre record, folosind capitaluri proprii câștigate recent, care ar putea fi câștigate cu câteva sute de dolari cheltuiți pe o casă evaluare.

Între timp, datorită lichidității de pe piață, bănci de investiții iar alți investitori mari au reușit să împrumute din ce în ce mai mult (a crescut pârghie) pentru a crea suplimentar produse de investiții, care a inclus active subprime neclare.

Datoria garantată se alătură Fray-ului

Capacitatea de a împrumuta mai multe bănci și alți investitori mari a determinat să creeze datorii colaterale (CDO), care a adunat în esență capitalul propriu și „mezanin„Tranșe (cu valoare medie-mică) din MBS și le-au reambalat din nou, de data aceasta în CDO-uri mezanin.

Prin utilizarea aceluiași sistem de plată „scurgere”, majoritatea CDO-urilor de la mezanin ar putea obține un rating de credit „AAA”, lăsându-l în mâinile fondurilor speculative, fondurilor de pensii, banci comerciale si altul investitori instituționali.

Titluri de valoare garantate ipotecar rezidențial (RMBS), în care fluxurile de numerar provin din datorii rezidențiale, iar CDO-urile eliminau efectiv liniile de comunicare dintre debitor și creditorul inițial. Dintr-o dată, marii investitori au controlat garanția; ca urmare, negocierile privind plățile ipotecare întârziate au fost ocolite pentru modelul „direct la executare silită” al unui investitor care dorește să-și reducă pierderile.

Cu toate acestea, acești factori nu ar fi cauzat criza actuală dacă:

1. Piața imobiliară a continuat boom.
2. Proprietarii de case ar putea de fapt plătiți ipotecile.

Cu toate acestea, deoarece acest lucru nu a avut loc, acești factori au contribuit doar la alimentarea numărului de executări silită ulterior.

Teaser Rates și ARM

Având în vedere că împrumutătorii ipotecare exportă o mare parte din riscul împrumuturilor subprime în fața investitorilor, aceștia au fost liberi să vină cu strategii interesante pentru a genera împrumuturi cu eliberat capital. Prin utilizarea rate de teaser (rate speciale speciale care ar dura pentru primul sau doi ani ai unei ipoteci) în cadrul ipoteci cu rată ajustabilă (ARM), debitorii ar putea fi atrași într-o ipotecă inițial accesibilă, în care plățile ar crește în trei, cinci sau șapte ani.

Pe măsură ce piața imobiliară a atins apogeul în 2005 și 2006, ratele teaser, ARM-urile și „numai cu dobândă„împrumutul (în cazul în care nu se fac plăți principale în primii câțiva ani) au fost tot mai mult împinși asupra proprietarilor de case. Pe măsură ce aceste împrumuturi au devenit mai frecvente, mai puțini împrumutători au pus sub semnul întrebării termenii și au fost în același timp ademeniți de perspectiva de a putea refinanțarea în câțiva ani (cu un profit uriaș, a afirmat argumentul), permițându-le să facă orice plăți de recuperare necesar. Ceea ce debitorii nu au luat în considerare pe piața imobiliară în plină expansiune, a fost însă că orice scădere a valorii locuinței ar lăsa împrumutatului o combinație de nesuportat a plată balon și o plată a ipotecii mult mai mare.

O piață la fel de aproape de casă ca și proprietatea imobiliară devine imposibil de ignorat atunci când trage asupra tuturor cilindrii. În decurs de cinci ani, prețurile la locuințe în multe zone s-au dublat literalmente și aproape oricine nu cumpărase o casă sau nu se refinanțaseră considerându-se în urmă în cursa pentru a câștiga bani în asta piaţă. Creditorii ipotecari știau acest lucru și au împins tot mai agresiv. Casele noi nu au putut fi construite suficient de rapid, iar stocurile constructorilor de case au crescut.

Piața CDO (asigurată în principal cu datorii subprime) a crescut la emisiuni de peste 600 miliarde dolari doar în 2006 - de peste 10 ori suma emisă cu doar un deceniu mai devreme. Aceste valori mobiliare, deși nelichid, au fost ridicați cu nerăbdare în piețe secundare, care le-a parcat fericit în mare fonduri instituționale la ratele lor de dobândă în bătăi de piață.

Fisurile încep să apară

Cu toate acestea, la mijlocul anului 2006, au început să apară fisuri. Vânzări de case noi s-au blocat, iar prețurile medii de vânzare au oprit ascensiunea. Ratele dobânzii - deși încă scăzute din punct de vedere istoric - erau în creștere, temerile inflației amenințându-le să le crească. Toate ipotecile și refinanțările ușor de subscris fuseseră deja realizate, iar primul dintre ARM-urile tremurate, scrise cu 12 până la 24 de luni mai devreme, începeau să se reseteze.

Mod implicit ratele au început să crească brusc. Dintr-o dată, CDO nu a arătat atât de atractiv pentru investitori în căutare de randament. La urma urmei, multe dintre CDO-uri au fost re-ambalate de atâtea ori încât a fost dificil să se spună cât de mult expunerea subprime era de fapt în ele.

Crunch of Easy Credit

Nu a trecut mult timp până când au apărut știrile despre problemele din sector sala de consiliu discuții pentru știri captivante.

Zeci de creditori ipotecare - fără piețe secundare sau bănci de investiții mai dornice să le vândă împrumuturile în - au fost tăiate din ceea ce devenise principala sursă de finanțare și au fost forțate să închidă operațiuni. Drept urmare, CDO-urile au trecut de la nelichide la nevândabile.

În fața acestei incertitudini financiare, investitorii au devenit mult mai mulți avers de risc, și s-a uitat la destinde poziții în MBS potențial periculoase și orice garanție cu venit fix care nu plătește o sumă corespunzătoare primă de risc pentru nivelul perceput de risc. Investitorii își exprimă voturile în masă că riscurile subprime nu merită să fie asumate.

Pe fondul asta zbor spre calitate, trei luni bonuri de tezaur a devenit noul produs „obligatoriu” cu venit fix și randamentele au scăzut cu 1,5% în câteva zile. Chiar și mai remarcabil decât cumpărarea de obligațiuni garantate de guvern (și pe cele pe termen scurt) a fost răspândire între termen similar obligațiuni corporative și facturile T, care s-au extins de la aproximativ 35 puncte de bază la mai mult de 120 de puncte de bază în mai puțin de o săptămână.

Aceste modificări pot părea minime sau nedeterioratoare pentru ochiul neantrenat, dar în cazul veniturilor fixe moderne piețe - unde pârghia este regele și creditul ieftin este doar bufonul actual - o mișcare de această magnitudine poate face o multe daune. Acest lucru a fost ilustrat de prăbușirea mai multor fonduri de investiții.

S-au confruntat cu multe fonduri instituționale marjă și apeluri colaterale de la bănci nervoase, care le-au obligat să vândă alte active, cum ar fi acțiuni și obligațiuni, pentru a strânge numerar. Presiunea crescută de vânzare a pus stăpânire pe piețele bursiere, pe măsură ce au fost mediile majore de acțiuni la nivel mondial a lovit cu scăderi accentuate în câteva săptămâni, ceea ce a blocat efectiv piața puternică pe care a luat-o the Media industrială Dow Jones la maximele istorice în iulie 2007.

Pentru a ajuta la stoparea impactului crizei, băncilor centrale din SUA, Japonia și Europa, prin injecții de numerar câteva sute de miliarde de dolari, au ajutat băncile cu problemele lor de lichiditate și au ajutat la stabilizarea financiară piețe. De asemenea, Rezerva Federală a tăiat fereastra de reducere, ceea ce a făcut-o mai ieftină pentru institutii financiare să împrumute fonduri de la Fed, să adauge lichidități operațiunilor lor și să ajute activele aflate în dificultate.

Lichiditatea adăugată a contribuit la stabilizarea pieței într-o anumită măsură, dar impactul total al acestor evenimente nu este încă clar.

Concluzie

Nu există nimic inerent greșit sau rău în legătură cu obligația garantată a datoriilor sau cu oricare dintre rudele sale financiare. Este un mod natural și inteligent de diversificare a riscurilor și de deschidere piețele de capital. Ca orice altceva - dotcom balon, Managementul capitalului pe termen lung prăbușirea și hiperinflație de la începutul anilor 1980 - dacă o strategie sau un instrument este utilizat greșit sau prea gătit, va trebui să existe o scuturare bună a arenei. Numiți-o o extensie naturală a capitalismului, unde lăcomia poate inspira inovație, dar dacă nu este verificată, forțele majore ale pieței sunt necesare pentru a readuce echilibrul în sistem.

Ce urmeaza?

Deci, unde mergem de aici? Răspunsul la această întrebare se va concentra pe aflarea cât de mare va fi impactul, atât în ​​Statele Unite, cât și în întreaga lume. Cea mai bună situație pentru toate părțile implicate rămâne una în care economia SUA se descurcă bine, șomajul rămâne scăzut, venituri personale ține pasul cu inflația și prețurile imobiliare găsesc un fund. Doar când se va întâmpla ultima parte, vom putea evalua impactul total al topirea subprime.

Supravegherea reglementară este obligată să devină mai rigidă după acest fiasco, păstrând probabil restricțiile de împrumut și ratinguri de obligațiuni foarte conservator pentru următorii câțiva ani. Orice lecție învățată deoparte, Wall Street va continua să caute noi modalități de a face asta riscul de pret și pachetul de valori mobiliare și rămâne datoria investitorului de a vedea viitorul prin filtrele valoroase din trecut.