Ce este un schimb invers?
Ce este un schimb invers?
Un schimb invers în imobiliare este un tip de schimb de proprietăți în care proprietatea de înlocuire este achiziționată mai întâi și apoi proprietatea curentă este vândută. A fost creat un schimb invers pentru a ajuta cumpărătorii să cumpere o proprietate nouă înainte de a fi obligați să tranzacționeze sau să vândă o proprietate curentă. Acest lucru poate permite vânzătorului să dețină o proprietate curentă până la data de valoare de piață crește, crescând astfel propriul moment de vânzare pentru profit maximizat.
Chei de luat masa
- O bursă inversă este o bursă de proprietăți în care o proprietate de înlocuire este cumpărată fără vânzarea unei proprietăți deținute în prezent.
- Schimburile inversate diferă de schimburile întârziate, în care proprietatea de înlocuire trebuie achiziționată după vânzarea proprietății deținute în prezent.
- Regulile de schimb „asemănătoare” nu se aplică în mod obișnuit schimburilor inversate.
- Schimburile inversate se aplică numai pentru 1031 proprietăți și sunt permise numai în cazurile în care investitorii au mijloacele financiare pentru a face noua achiziție.
Cum funcționează un schimb invers
Standard schimb de fel regulile nu se aplică de obicei schimburilor inversate. Astfel de reguli permit de obicei unui investitor imobiliar să întrerupă plata impozitul pe câștigurile de capital pe o proprietate pe care au vândut-o atâta timp cât profitul din această vânzare se aplică achiziționării unei proprietăți „asemănătoare”.
IRS a creat un set de reguli de siguranță care permit un tratament asemănător, atât timp cât proprietatea actuală sau nouă este deținută într-un aranjament calificat de schimb de cazaresau QEAA. În plus, investitorul nu poate folosi proprietatea deja deținută ca înlocuitor pentru proprietatea renunțată.
Schimburile inversate se aplică numai pentru Secțiunea 1031 proprietate, deci este denumit și un schimb 1031. Proprietățile din secțiunea 1031 sunt proprietăți pe care întreprinderile sau cele cu organizații calificate le schimbă pentru a amâna plata impozitelor pe orice profit obținut din vânzarea lor.
Cu toate acestea, nu este la fel de simplu ca un contribuabil individual să cumpere o proprietate, să o vândă, apoi să folosească profiturile pentru a cumpăra o altă proprietate. În schimb, trebuie să existe un standard stabilit de schimb, precum și prezența unui facilitator care este folosit pentru a stabili procesul. Secțiunea 1245 sau 1250 proprietățile nu sunt eligibile pentru acest tip de tranzacție.
O „proprietate 1031” își primește numele din secțiunea 1031 din Codul veniturilor interne din SUA, care permite investitorilor să evite plata impozitelor pe câștiguri de capital în procesul de vânzare și cumpărare a investițiilor proprietăți.
consideratii speciale
Unul dintre cele mai importante aspecte ale unui schimb invers de succes depinde de faptul că investitorul trebuie să dețină mijloacele financiare pentru noua achiziție. Vechea proprietate nu va fi renunțată la momentul schimbului, așa că investitorul trebuie să fie capabil să asigure finanțarea integrală pentru noua proprietate fără vânzarea finalizată a vechii proprietăți unu. Achiziționarea noii proprietăți poate fi facilitată cu un creditor, deși numai creditorii specifici vor fi dispuși și vor putea lucra cu un investitor de schimb invers.
Cerințe pentru schimburi inversate
În general, există o perioadă maximă de păstrare care se aplică proprietăților în schimburi inversate, de obicei în medie în jur de 180 de zile. Opusul unui schimb invers este schimbul întârziat sau amânat, în care un schimbător trebuie să renunțe mai întâi la proprietatea deținută prin tranzacționare sau vânzare înainte de a dobândi o proprietate nouă.
Schimburile inversate sunt adesea folosite în cazurile în care trebuie să facă un investitor imobiliar închide la vânzare a unei noi proprietăți înainte de a-și putea vinde proprietatea curentă. Cazuri precum acestea includ descoperirea neașteptată a unei proprietăți noi de dorit care trebuie achiziționată într-o perioadă scurtă de timp sau situații în care vânzarea unei proprietatea deținută în prezent cade în mod neașteptat, lăsând astfel un schimb invers ca o soluție potențială care permite investitorului să continue achiziționarea unei noi proprietăți.
IRS a emis Rev. Proc. 2000-37 pentru a clarifica regulile privind schimburile inversate. IRS declară că nu va contesta calificările unei proprietăți, fie ca proprietate înlocuitoare, fie ca proprietate renunțată, nici ca tratament al schimb în scopuri federale de impozit pe venit, cu condiția ca proprietarul proprietății să respecte aranjamentul calificat de cazare în schimb, așa cum este subliniat în hotărârea de venituri.
Chiar și după publicarea hotărârii IRS, a rămas o anumită confuzie cu privire la modul în care ar trebui să dețină proprietarii structurați un schimb invers și care erau responsabilitățile pentru schimbul terț selectat facilitator. Într-o hotărâre din 2017 (Moșia lui Bartell, 147 T.C. Nr. 5, 2016), Curtea Fiscală a respins poziția IRS conform căreia facilitatorul de schimb era necesar să preia sarcinile și beneficiile proprietății proprietății pentru a îndeplini un revers 1031 valabil schimb valutar.
Având în vedere că regulile din jurul schimburilor inversă evoluează și pot fi dificil de interpretat, proprietarii de proprietăți ar trebui să se consulte cu un avocat sau consilier fiscal calificat înainte de a efectua o inversare schimb valutar.