7 pași către o ofertă imobiliară comercială

Întrebați orice profesionist imobiliar despre avantajele investițiilor în proprietăți comerciale și probabil veți declanșa un monolog cu privire la modul în care astfel de proprietăți sunt mai bune decât imobiliare rezidențiale. Proprietarii de proprietăți comerciale adoră suplimentul fluxul de numerar, benefic economie de scară, terenul de joc relativ deschis, piața abundentă pentru bine, la prețuri accesibile administratori imobiliari, și șansa unei plăți potențial mai mari din imobilele comerciale.

Dar cum evaluezi cele mai bune proprietăți? Și ce separă marile oferte de necazuri?

1. Aflați ce știu cei din interior

Pentru a fi un jucător în domeniul imobiliar comercial, învață să gândești ca un profesionist. De exemplu, știți asta

proprietate comerciala este evaluat diferit față de proprietatea rezidențială. Veniturile din imobilele comerciale sunt direct legate de suprafața pătrată utilizabilă. Nu este cazul cu casele individuale. Veți vedea, de asemenea, un flux de numerar mai mare cu proprietăți comerciale. Calculele sunt simple: veți câștiga mai multe venituri pe locuințe multifamiliale, de exemplu, decât pe o casă unifamilială. Știi și asta închirieri de proprietăți comerciale sunt mai lungi decât la reședințele unifamiliale. Aceasta deschide calea pentru un flux de numerar mai mare. În cele din urmă, dacă vă aflați într-un mediu de credit mai strâns, asigurați-vă că veniți să bateți cu bani în mână. Proprietate comerciala creditorii îmi place să văd cu cel puțin 30% în jos înainte să dea undă verde împrumutului.

2. Trageți un plan de acțiune

Setarea parametrilor este o prioritate maximă într-o tranzacție imobiliară comercială. De exemplu, întrebați-vă cât de mult vă puteți permite să plătiți și apoi căutați ipoteci pentru a avea o idee despre cât veți plăti pe durata de viață a ipotecii. Utilizarea instrumentelor precum calculatoarele ipotecare vă poate ajuta să dezvoltați estimări bune ale costului total al casei dvs.

Alte întrebări cheie pe care ți le poți pune sunt: ​​cât de mult te aștepți să faci pe tranzacție? Cine sunt jucătorii cheie? Câți chiriași sunt deja la bord și plătesc chirie? Cât spațiu de închiriere trebuie să umpleți?

3. Aflați să recunoașteți o afacere bună

Cei mai mulți profesioniști în domeniul imobiliar știu foarte bine când văd una. Care este secretul lor? În primul rând, au un strategie de iesire: Cele mai bune oferte sunt cele de care știi că te poți îndepărta. Ajută să aveți o ascuțită, ochiul proprietarului- căutați întotdeauna daune care necesită reparații, știți cum să evaluați riscul și asigurați-vă că spargeți calculatorul pentru a vă asigura că proprietatea îndeplinește obiectivele dvs. financiare.

4. Familiarizați-vă cu indicatorii imobiliari comerciali cheie

Cheia comună valori de utilizat la evaluarea imobilelor includ:

• Venitul net din exploatare (NOI): NOI-ul unei proprietăți imobiliare comerciale este calculat prin evaluarea brutului din primul an al proprietății venit operațional și apoi scăderea costuri de operare pentru primul an. Vrei să ai NOI pozitiv.
• Rata limită: Pentru a calcula valoarea proprietăților care produc venituri se utilizează rata „capitală” sau capitalizare a unei proprietăți imobiliare. De exemplu, un complex de apartamente de cinci sau mai multe unități, clădiri comerciale de birouri și centre comerciale mai mici sunt toți candidați buni pentru determinarea ratei plafonului. Ratele limită sunt utilizate pentru a estima Valoarea actuală netă a profiturilor viitoare sau a fluxului de numerar; se mai numește procesul valorificarea câștigurilor.
• Cash on Cash: Investitorii imobiliari comerciali care se bazează pe finanțare pentru a-și cumpăra proprietățile aderă adesea la formula cash-on-cash pentru a compara performanța în primul an a proprietăților concurente. Cash-on-cash ia în calcul faptul că investitorul în cauză nu necesită 100% cash pentru a cumpăra proprietatea, ci și contează faptul că investitorul nu va păstra toate NOI, deoarece trebuie să le folosească pentru a face ipotecă plăți. Pentru a descoperi numerar pe numerar, investitorii imobiliari trebuie să stabilească suma necesară pentru a investi pentru a cumpăra proprietatea sau investiția inițială a acestora.

5. Căutați vânzători motivați

Ca orice afacere, clienții conduc proprietăți imobiliare. Sarcina ta este să le găsești - în special pe cei care sunt gata și dornici să vândă mai jos valoare de piață. Faptul este că nimic nu se întâmplă și nici măcar nu contează în domeniul imobiliar până nu găsiți o afacere, care este însoțită de obicei de un motivat vânzător. Este cineva cu un motiv urgent să vândă sub valoarea de piață. Dacă vânzătorul dvs. nu este motivat, nu va fi la fel de dispus să negocieze.

6. Descoperiți arta frumoasă a cartierului „Agricultura”

Un mod excelent de evaluare a proprietate comerciala este să studiezi cartierul în care se află mergând în case deschise, vorbind cu alți proprietari de cartier și căutând posturi vacante.

7. Utilizați o abordare „cu trei direcții” pentru a evalua proprietățile

Fii adaptabil atunci când cauți oferte excelente. Utilizați internetul, citiți anunțurile clasificate și angajați câini de pasăre pentru a vă găsi cele mai bune proprietăți. Câinii cu păsări imobiliare vă pot ajuta să găsiți oportunități valoroase de investiții în schimbul unei taxe de recomandare.

Linia de fund

În general, găsirea și evaluarea proprietăților comerciale nu înseamnă doar cartiere agricole, obținerea unui preț excelent sau trimiterea semnalelor de fum pentru a vă aduce vânzătorii. În centrul acțiunii se află comunicarea umană de bază. Este despre construirea de relații și relaționează cu proprietarii de proprietăți, astfel încât să se simtă confortabil vorbind despre ofertele bune - și să facă afaceri cu dvs.